월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 창원 한양립스더퍼스트
- 연식: 2026. 1 (1년차)
- 세대수 : 515세대 / 총 6동
위치(지도) : 경상남도 창원시 의창구 덕산길 49
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
창원시 종사자 수 : 469,009명 (사업체수 :114,965개)
창원시 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
지방인 까닭에 교통 부분 미작성
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 창원동중학교, 학업성취도 78%, C등급
학군 : 창덕중학교, 학업성취도 72.1%, C등급
(의창구 동읍내 중학교 2곳 비교)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 대형마트 미존재, C등급
(나들가게와 탑마트 소형마트 2곳 있음)
5. 공급
창원시 의창구 합계 : 2,314세대 (26년 1965세대 + 27년 0세대 + 28년 349세대) / S등급으로 예상
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
가지고 있는 종잣돈이 적어 지역 선택을 하는데, 꽤 오랜 시간이 소요되었다.
마음은 여러 사람들의 귀동냥을 통해 수도권 비규제 지역으로 남아있는 부천시, 산본, 남양주시를 알아보고 싶었지만, 매매가와 전세가의 갭차이가 1억 5천만원이 넘어 현실적으로 가능할 것 같은 종잣돈에 준한 매물을 다시 찾기 시작했다.(1차 좌절ㅠ)
언젠가 월부에서 양파링님의 지방투자의 시작으로 창원을 언급하신 글을 본 적이 있어, 창원쪽 매물을 찾아보았다.
양파링님의 말씀처럼 확실히 성산구는 대기업이 밀집되어 있어서 그런지 ,매매가와 전세가의 갭 차이가 지방임에도 불구하고 1억이 넘어서 포기를 하고, 그나마 중간 가격대인 의창구를 선택해서 매물을 검색했다.(2차 좌절)
요즘 창원의 경제가 조금씩 살아나는 분위기여서 그런지 검색되는 매물이 많지 않았으며, 지방에서 중요하게 여기는 학군적인 면과 환경적인 면에서 아쉬운 등급이 나왔다.
그나마 직장 데이터 부분에서 S등급이 나와 창원을 포기해야 되는 생각을 떨칠 수 있었다.
거기다 추후 공급량 역시 극도로 적어 나중에 전세 구하기가 어렵지 않겠다는 긍정적인 생각도 함께 들었다.
창원 사람들의 성향을 잘 모르지만, 기존에 있는 구축보다는 신축의 장점을 잘 활용하면, 지금 매매가와 전세가가 거의 붙어있는 지금 이 구간의 장점을 잘 활용할 수 있을 거란 생각이 들었다.
다만,해당 매물이 입주초기에 입주지연 소송이 있었다는 댓글이 있어, 이 점이 잘 해결되었나 확인할 필요가 있을 것 같다. 또한 인터넷 검색을 보니, 회사보유분이라고 하면서 미분양 매물이 남아 있는 것도 신경이 쓴다.
임장을 가게 된다면 실제 거주하고 있는 주민들과의 대화를 통해 시간적 여유를 갖고, 상세히 확인해야 될 점이 많은 것 같다.
아무리 적은 소액이여도, 용기내어 시작한 재테크의 시작이 손해로 끝나지 않도록 말이다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
▶ 1주차시 제시했던 아파트는 최근 연식인 까닭에 5년내 자료가 없어서, 창원시 성산구의 대장 아파트를 조사함
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 10월 매매 11억 2천만원 전세 4억 9,872만원
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 1월 매매 7억 전세 4억 8,500만원
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
아직은 완전 투자 초보자이고, 가지고 있는 종잣돈도 적은 까닭에 지방을 위주로 매물을 찾아보았다.
주우이님께서 지방은 광역시를 먼저 보라고 하셨는데, 아직 광역시까지 진입하기엔 현실적인 자금 장벽이 있어, 수요가 많고 공급이 줄어들고 있는 창원시에 대해 알아보았다.
창원시에서 가장 높이 평가되어있는 성산구의 대장아파트로 무작정 검색하였으며, 지방은 싸이클이 있다고 하셨는데 확실히 고점인 21년에 매매했다면 손실날 뻔 했다.
자료를 찾아보니, 확실히 저환수의 원리를 대조해서 충분한 조사를 통해 매물을 구입해야 된다는 말씀의 중요성을 알게 되었다.
창원이 광역시가 아닌 도시이지만 사업체가 많아 지방임에도 불구하고 10억이 넘다는 점에 놀랐으며, 솔직히 10억을 투자할 여력이 된다면, 서울 쪽을 투자하는 것이 낫다는 생각이 먼저 들었다.
이런 생각을 한다는 점 역시 이번 강의를 통해 새롭게 배웠다.
느리지만 꾸준히 내가 성장하고 있었다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 가치를 평가하는데, 손품으로는 한계를 느꼈다. 그리고, 창원에만 꽂힐게 아니라 광역시를 전수 조사해서 같은 가격으로 살 수 있는 최상의 매물을 찾아봐야겠다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 비단 공급량만 봤을 때는 수요량이 뒷받침되고, 3개년 공급량도 적다는 점에서 매력적이긴 하나, 좀 더 자세한 조사가 필요하다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 지방투자는 싸이클이 수도권보다 짧다는 걸 배웠다. 하여, 수익률이 일정한 목표수준에 달성했을 때 매도하여 다른 상급지로 갈아타는 것을 진행할 예정이다.
투자금 대비 목표 수익률을 50%로 우선 설정할 예정이다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 아직 이 부분은 공부가 많이 필요하다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 다행이 공급이 점차 줄고 있어서, 역전세 리스크는 적은 편이다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
단순히 창원이 전세 레버리지를 통한 갭투자가 가능하다는 생각에 조사한 게 사실이다. 한정적인 소액 종잣돈으로 제대로 첫 단추를 끼우려면, 내년 3월까지 꾸준한 앞마당을 찾아봐서 투자해야겠다.
10월 실전준비반에서 부지런히 배워 지방투자에 적용해봐야겠다.
3. 작성하면서 느낀점 :
분위기 임장시 신기하게 창원이 고향인 ‘유연한 책’님을 동기로 만났다.
실제 창원의 분위기와 실거주자들이 선호하는 지역에 대한 설명을 들었는데, 간략하게 정리하면 용지호수를 주변으로 하여 이마트와 롯데마트가 있는 근처가 매매가가 비싸다고 했다.
실제로 시세를 찾아봤는데, 유연한 책님이 정확하게 해당 아파트를 말하진 않았으며, 용지호수 주변을 보니 11억이 넘어 이게 거품이 끼어있는 아파트인지, 실직적인 가치가 이정도 가격인지 판단이 서지 않았다.
실제로 창원 임장을 가보면 재건축을 기대라고 있는 아파트도 있고, 공단 근처 빈 대지도 많다고 하니, 실제로 눈으로 확인하는 것의 필요성을 느꼈다.
그리고, 내가 주요 관심으로 삼고 있는 창원시만 볼 것이 아니라 같은 투자금으로 최대의 이익을 낼 수 있는 광역시도 가볼 것을 조원분들께서 추천하셨다.
손품으로 보면 이렇게 좋은 아파트가 왜 이 가격이야? 라고 의구심이 들지만, 실제로 가보면 뒤에 변전소가 있어서, 들어갈 때는 자기 의지대로 들어갈 수 있지만, 나올 때는 자기 의지대로 나올 수 없다는 말을 체감하게 된다고 했다.
