*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 반림동 트리비앙
- 연식: 06년 10월(21년차)
- 세대수 : 2610세대
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
창원시 종사자 수 : 469,009
창원시 직장 등급 : S
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
산업단지에 10분 정도면 도착 할 수 있음.
매우 좋음
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 반송여자중학교, 학업성취도 91%, A등급
반송중학교 86% B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯대백화점, 이마트, 홈플러스 A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 창원시 3년입주 합계 : 7,723세대 (26년 3,474세대 + 27년 828세대 + 28년 3,421세대)
- 창원시 성산구 3년입주 합계 : 2,337세대 (26년 1,509세대 + 27년 828세대 + 28년 0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 창원시 인구수 : 985,103
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 985,103x0.005 =4,926세대
3) 3년 입주량 합계 :7,723 세대 (올해3,474세대 + 내년 828 세대 + 내후년 3,421세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 2,574 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.5배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
지방에서 21년차 아파트 투자는 정말 무섭다. 그럼에도 이게 내가 가진 금액에서 최선이라 생각이 되었고, 입지와 사람들의 선호도, 그리고 학군까지 봤을 때 괜찮은 투자라 생각이 든다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 트리비앙 단지 25평 현재 매매 5.36억, 전세 3.9억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 22년 2 월 매매 5.57억 전세 4억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 3월 매매 3.95억 전세 2.95억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
지금 현재 22년 전고점과 거의 같아진 상황, 앞으로 공급이 없기에 창원에 투자하는 것은 좋은 생각이나, 현재가 저점일지는 고민을 많이 해봐야겠다. 물론 상승장에서 전의 전고점이 다음시장의 전저점이라는 확신만 있다면 지금 들어가도 나쁘지 않은 선택일 것 같다.( 타 아파트들과 비교분석 반드시 필요.)
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 입지는 매우 좋은편, 폭등전에 상황으로 보여진다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 2천세대 이상의 아파트이고, 선호도가 괜찮은 아파트이다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 투자금은 1억4천 이상으로 보여지고, 연 20%잡았을 경우, 6천만원 정도로 보여진다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 적정 전세가율을 80%로 보았을 때 75퍼센트 정도이기에 괜찮고, 창원은 지방에서도 재개발이 일어나는 곳으로 알고 있어 입지 독점성도 있어 보이며, 공급도 적어 원금보존에 안정적으로 보인다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 공급물량이 S등급으로 보여지므로 아직은 괜찮아 보인다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부): 지금 투자해도 나쁘지 않아 보이나, 앞마당을 늘려서 이게 최선일까? 라는 고민을 해야 한다.
3. 작성하면서 느낀점 : 1년여만에 작성하는 아파트 수익률 보고서… 아직 적응이 안되고 작성하는데 시간도 오래 걸렸지만, 직접 투자한 아파트를 분석해보니 뿌듯함이 남고, 지속적으로 투자할 때 이것이 나의 밑거름이 되리라 확신하며 보고서를 마친다.
투자의 가치를 알려준 월부에게 감사를 전하고 싶다.
