월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 둔산동 한마루럭키아파트
- 연식: 1992년
- 세대수 : 700세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
서구 종사자수 : 203,748명 A등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 삼천중학교, 학업성취도 91.8%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 1KM 근방에 이마트 둔산점, 갤러리아 타임월드, 롯데백화점 등 S등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 대전 서구 3년입주 합계 : 5,806세대 (26년 2,009세대 + 27년 3,461세대 + 28년 336세대)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
간단할 줄 알았던 입지분석이 생각보다 작성하기 어려웠다.
부동산지인이라는 앱을 알게되고 생각보다 나중에 활용도가 있을 것 같다는 생각이 들고 이런 활동들을 통해 조금씩 발전하는 나를 느껴 뿌듯함을 느낀다.
둔산동은 최근 재개발된다는 뉴스를 통해 전체적으로 가격이 상승되는 분위기고 관심도가 전보다 더 높아지고 있다.
구축임에도 불구하고 학군 및 환경면에서 아직은 능가할 곳이 없어 항상 많은 사람의 관심을 많으며 부동산 거래가 이루어지고 있다는 것은 알았는데 이렇게 구체적으로 입지분석을 해보니 부족하지만 조금은 그 이유를 알 것 같다.
대전에 27년도 물량이 많아진다고 하여 신축을 매수해볼까 생각했었는데 둔산동과 여러 입지조건들을 비교해 갈아타기를 노려야 할 것 같다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 한마루럭키아파트 32평 현재 매매 10억, 전세 6억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 8월 매매 8.8억 전세 5.4억
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 2023년 8월 매매 6.45억 전세 4.8억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
둔산동 재개발 이슈등으로 인해 가격이 많이 오른듯한 느낌이다.
강의에서 설명듣고 가이드 볼때는 쉬운 것 같았는데 고점과 저점을 찾는데도 어려움을 많이 겪었다.
그냥 보는 것이 아니라 끊임없이 실전을 해봐야 한다는 생각이 들었다.
부동산 지인 앱을 자주 들어가봐 관심있는 단지들을 자주 들여다봐야 한다는 생각과 뉴스 등 여러가지 정보에서 부동산 소식과 시세 그래프 등이 나올 때 더욱 더 관심있게 들여다봐야겠다는 생각이 들었다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가)
현재 지방에서 중요한 학군과 환경면에서는 학업성취도가 높은 중학교 인근에 있고 1km근방에 마트 및 백화점들이 있어 가치면에서는 나쁘지 않다고 생각한다.
다만 현재 둔산동 재개발 관련으로 가격이 많이 올라가 저평가는 아닌 것 같다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)
둔산동 중심지에 있고 700세대이며 학군과 환경이 좋은 곳에 위치해 있기 때문에 환금성은 괜찮은 것으로 판단된다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가)
현재 투자금이 4억이 들어가지만 , 입지적으로 메리트가 있다고 판단되기 때문에 장기 보유할 경우 투자금 대비 수익을 낼 수 있다는 생각이 든다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정)
전세가율 60%로 지방은 70%정도를 생각하라고 하셨기에 원금보존면에서 조금 아쉽다는 생각이 든다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2027년부터 대전에 공급물량이 있기 때문에 역전세 가능성도 있어 보이나 둔산동이라는 특수성 때문에 안전할 수도 있다는 생각이 들기도 한다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
현재 둔산동 재개발 등으로 인해 매매가가 많이 상승해 있는 듯하다.
내년에 새로운 물량도 많이 늘어난다고 하고 원금보존이나 리스크 대비에서 조금 아쉽다는 생각이 들어 매수를 하지 않고 조금 지켜보는 편이 좋을 것 같다.
3. 작성하면서 느낀점 :
지나다니면서 자주 보던 아파트를 이렇게 분석해보니 뭔가 다른 느낌도 들고 새롭기도 하다.
아직은 많이 부족해 가저환수원리를 따지는 것도 잘 모르겠고 낯설기만 하다.
그냥 지나다니는 것과 달리 임장도 자주 해봐야 하고 주변분위기 등도 많이 살펴야 한다는 것도 배웠다.
시간 날때마다 주변 아파트들에 대한 수익률보고서도 작성해보면 도움이 많이 될 것 같다는 생각이 들었다.
그동안 그냥 감정대로 매수하고 매도했던 것이 얼마나 어리석었는지 꺠달았다.
이번 기회를 통해 더 많이 배워서 가저환수원리에 맞는 갈아타기에 성공하고 싶다는 생각이 들었다.
