과제 게시글 제목 : 남양주시 다산신도시 롯데캐슬 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 다산 롯데캐슬
- 연식: 2017년
- 세대수 : 1,186^세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
남양주시 종사자 수 : 215,236명 ( 20만 명 이상 )
남양주시 직장 등급 : A 등급
1.직장 ( 종사자수 / 대기업 사업체수 )
종사자 수 : 215,236명
사업체 수 : 71,539개 / 500인 이상 사업체수 : 6개 ( “이렇다 할 일자리가 없다” )
소득 수준 : 원천징수지(근로자) vs 주소지
소득 수준 : 지역 내 일자리 근로자 (원천 징수지) 1인당 여봉 3,467 < 주소지 ( 타지역 업무지구 출퇴근 근로자 ) 4,064만원.
거주자 대비 근로자 비율 60% ( 원천 징수지 근로자(170,313명) 보다 , 외부 타 업무지구로 출퇴근 하는 직장인(282,046) 이 더 많음 , 남양주시 지역 자체 업무지구가 아니므로 교통이 더 중요하다. - 베드타운 성질 -
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구 까지 이동 시간)
강남역 : 50분 ( 8호선+2호선 , 환승1회 ) 잠실 까지 20분 소요
여의도역 : 1시간08분 소요 (환승1회) 물리적 거리 꽤 멀다.
시청역 : 43분 소요 ( 8호선+경의중+1호선, 환승2회 ) 매우 불편
교통 등급 : A등급
# 롯데 캐슬 단지 로 부터 다산역 6번 출구 까지 도보 로 8분 소요 됨 ( 실제 임장중 도보로 확인 )
다산역 에서 강남역 까지 환승 1회 , 환승 하는 단계가 어렵지 않으며 갈아타기 쉬움
체감상 금방 강남역 까지 도달 한 느낌 ( 1시간 이내는 충분하고 , 역에서 40분 대로 강남 도착 -편리함 - )
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업 성취도 평가)
학군 : 다산새봄 중학교 , 학업 성취도 / 특목
학군 : 남양주 다산중학교 , 학업 성취도 / 특목
# 최근 설립된 중학교 로 학업 성취도 평가율 과 특목고 진학률을 확인 하기 어려움 , 선호도 측면에서 바라 볼때 , 초등학교 진학률이 꽤 좋음 남양주 다산 초등학교 학급당 학생수 23명 / 총 학생수 1,183명 ,
남양주 다산 초등학교 학생수 특징에서 , 1학년 저학년 부터 고학년 6학년 으로 갈수록 학생수 증가 ↑
남양주 다산 중학교 의 진학률 외고 1.9% 상위 27% ( 소득 수준 이 좋은 학부모들이 거주한다. )
다산 신도시 는 아이들을 키우기 매우 좋은 신축 택지 환경 과 학원가 의 편의성 과 다양한 학원들이 굉장히 많음 ( 출퇴근 하는 부모들 입장에서 아이를 케어 하기 좋은 학원가 와 유명한 학원들
feat : 수학 학원이 굉장히 많이 보임. )
-투자 생각-
학군의 선호도 는 중학교 학업 성취도 평가율 로 알수는 없지만, 교통과 생활환경이 좋은 택지신도시 에 소득 수준이 좋은 학부모들이 , 아이의 교육 까지 신경을 쓰고 , 그러한 사람들이 모이면서 , 교육 학원들이 다양하게 많이 모이고 있으며 , 최근 임장지 에서 수학 학원 과학 학원들을 꽤나 많이 보임
지역 내에서 , 동화 고등학교 를 선망하기 때문에 , 영향이 있다고 생각함
★( -현재 학군지 는 아니며 , 학군의 이유로 찾아오는 것 보다는 아이들을 키우기 좋은 환경이다. - )
학군 등급 : 중학교 학업성취도 평가 를 알수 없음. ( 등급 C+ )
4. 환경 (평가 기준 : 주변 1km 내 편의 시설)
환경 : 백화점 0개 , 대형 마트 0개 , 정량적 평가 C등급
| 정량적 평가 ( C ) | 1KM 이내 에 백화점 0개 및 대형마트 0개 없음 자차 이용시 : 구리 롯데 백화점 11분 , 이마트 다산점 10분 소요 |
| 정성적 평가 ( C + ) | 신축 단지 들이 균질 하게 모여있는 택지 , 쾌적한 환경 |
5. 공급
1) 남양 주시 인구 수 : 727,158명
2) 연 적정 수요( 인구수x0.5%) : 727,158 x 0.005 = 3,635세대 ( 필요 주택수 )
3) 3년 입주량 합계 : 10,018세대 (26년 635세대 + 27년 1,147세대 + 28년 8,236세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = ( 3년 총 입주량 10,018세대 )
연평균 3,339 세대 입주 (1년에 3,339세대 공급)
5) 연 적정 수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량 (3,339세대) ÷ 연 적정 수요(3,635세대) =0.918배
6) 연 적정 수요 대비 연 공급 평가 : 적정 수요 1배 이내
7) 등급 : A ( 적정 수요 대비 1배 이내 )
*공급 발생 위치 ( 지도 )
- 전입 전출 영향 지역 및 생활권
남양주 시 의 전출 전입 영향이 가장 큰 곳은 구리 시! , 남양주 시 와 서로 공급에 영향을 많이 주는 곳이기도 하다.
남양주 시 기준으로 구리 시 의 전출 영향이 크다면 , 구리 시 까지 의 공급 및 입주 물량을 조사 !
#공급
구리 시 입주 물량 확인
2026년 | 1,180세대 공급 |
2027년 | 268세대 공급 |
2028년 | 2,352세대 공급 |
2029년 | 4,118세대 공급 |
#구리시 총 인구수 188,134명
#구리시 적정 수요량 941세대 ( 필요 주택수 )
#구리시 3년 총공급량 3,800세대 / 연 평균 입주량 1,266.6세대
#연 적정 수요 대비 연평균 입주량 / 연 평균 입주량 (1,267세대) ÷ 연 적정 수요(941세대) =1.346배 (2배 미만)
공급 위치 수택 E구역 착공 단계 재개발 재건축
구리역 하이니티 리버파크 2029년 12월 준공 목표
3,022세대 입주 물량
입지 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
남양주시 의 입지 가치는 교통 8호선 과 신축 단지들이 균질하게 모여있는 환경 까지 갖춘곳 이다.
강남 접근성이 용이한 경기도 지역중 , 환경 과 교통 의 가치 두가지 를 모두 가지고 있는 곳은 매우 드물다.
그만큼 택지 환경 까지도 희소성이 높다.
남양주 시 지역의 본래 의 지역 특징은 자체 업무 지구 가 없으며 , 이렇다 할 직장이 없는 지역 으로 베드타운 의 성향이 강하였지만 , 남양주시는 근본적으로 환경이 좋지 못하였기 때문에 다산 신도시 의 선호도 가 매우 높아졌다고 생각한다. 그러므로 강남 과 도심 일자리 로 출퇴근 하는 교통이 중요한 지역에 8호선 개통으로 출퇴근이 매우 편리 해졌다.
-학군-
남양주 시 는 학군지 가 아니다. 그리고 초등학교 배정에 따라서 선호하는 지역 또는 단지 가 있을 정도록 학군 에 대해서 신경을 쓰는 지역이 아니었다. 다만 도농동 의 동화 고등학교 명문 고 를 가진 특징이 있는데 , 반드시 동화고 때문에 이사를 하는 수요가 있는것 은 아님.
현재는 다산 신도시 의 초등학교 학급수 가 매우 높으며 , 총학생수 도 평균 1,000명이 넘을 정도이다.
다산 신도시 의 학군은 공부를 잘하는 학군지 라기보다는 , 환경이 좋아서 아이를 영유아 때부터 키우기 좋다고 생각하는 젊은 3040대 부모들이 들어와서 , 직장 생활을 하며 , 늦은 저녁 퇴근 시간 까지 아이를 케어 해줄수 있는 다양한 학원이 많이 있다는것 , 커뮤니티 형성이 아주 잘되었다는 것 에서 학군의 의미 가 있고, 소득 수준 이 좋은 젊은 부모들이 유입되면서 학업 분위기 가 좋은 방향으로 자리 잡을것으로 생각 한다. 다만 학군의 이유로 외부 수요가 들어오지 는 않는다!
현재는 서울의 송파구 재건축 이슈 로 이주 수요가 전세집 을 찾으러 올 정도록 관심을 가지고 있는 지역 , 그리고 서울 의 높은 집값을 매도하고 자본 재배치를 통하여 현금 보유 로 노후를 보내기위한 수요들, ( 다운사이징 ) 다산 으로 이주하는 고령층 과 중령층 들이 많이 나타나고 있을정도록 서울 배후지역 에서 이주를 할 정도록 관심 이 있고 , 교통이 편리한 지역이다.
교통 의 가치는 8호선 이다. 8호선 은 실제 임장을 통해서 잠실 까지 환승 없이 25분 이내로 도달 할정도록 가까우며 , 강남 까지 환승도 편리하여 , 체감상 여유있게 1시간 내로 출퇴근이 가능하다. ( 실제 임장 과 출퇴근 을 직접 해보며 느낀점 : “ 너무 편한데?” , "이정도 환경에 이렇게 강남까지 빨리 온다고? " )
리스크 는 공급 ! 앞으로 3기 신도시 인 왕숙 신도시 , 양정동 왕숙 신도시 의 공급 발생 과 , 구리 시 수택동의 공급 이 29년도 에 있을 예정이다. 리스크 는 전세 가격 하락 을 을 대비 해야 한다고 생각하는데 , 26년 03월 에 공급 된 구리 시, 롯데 캐슬 26.03 / 1,180세대 공급 당시 , 다산 롯데 캐슬 의 전세 가격 흐름을 보게 되면 크게 하락하는 모습을 보이지 않는다.
서울 전체 공급 물량 이 매우 부족 한 상황에서 구리 시 1,000세대 브랜드 단지 가 입주 하였다고 해도 , 전세 가격 이 계약 갱신 권 을 제외한 , 거래된 전세 가격 은 하락 하기보다는 계속 해서 상승 을 유지 하였다.
남양 주시 왕숙 공급 은 2028년 3,363세대 발생 되는데 , 보수적 으로 대비를 하여야 겠지만 , 입지 가치를 본다면 , 오남리 와 와부읍 에 공급 되는 상황에서 입지 좋은 8호선 다산역 의 전세 가격의 영향이 매우 크지 못할것 으로 개인적 인 생각을 해본다.
2029년 구리시 수택동 하이니티 신축 3,000세대 입주 는 남양주시 보다 구리시 로 나가려는 수요와 장자 호수 공원역 과 구리역 8호선 을 이용 할수있는 대단지 브랜드 신축 이 공급 된다면 , 다산의 전세 가격이 충분히 흔들 릴수 있다고 판단 된다.
서울 의 공급 이 부족 함에도 불구하고 , 왕숙 신도시 와 구리시 의 연달아 공급이 발생 된다면 , 충분히 전세 가격 이 흔들 릴수 있다고 판단!
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
