[ 결론 작성 ] [ 열반 스쿨 기초반 92기 31조 다산잭슨 ] 다산잭슨 의 다산 수익률 보고서

과제 게시글 제목 : 남양주시 다산신도시 롯데캐슬 아파트 수익률 보고서 

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 다산 롯데캐슬 

• 연식: 2017년
• 세대수 : 1,186^세대

• 위치(지도) :  

  

   

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

남양주시 종사자 수 : 215,236명 ( 20만 명 이상 )

남양주시 직장 등급 : A 등급

1.직장 ( 종사자수 / 대기업 사업체수 )

종사자 수 : 215,236명 

사업체 수 : 71,539개 / 500인 이상 사업체수 : 6개 ( “이렇다 할 일자리가 없다” )

소득 수준 : 원천징수지(근로자) vs 주소지 

소득 수준 : 지역 내 일자리 근로자 (원천 징수지) 1인당 여봉 3,467 < 주소지 ( 타지역 업무지구 출퇴근 근로자 ) 4,064만원.

거주자 대비 근로자 비율 60% ( 원천 징수지 근로자(170,313명) 보다 , 외부 타 업무지구로 출퇴근 하는 직장인(282,046) 이 더 많음 , 남양주시 지역 자체 업무지구가 아니므로 교통이 더 중요하다. - 베드타운 성질 -

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구 까지 이동 시간)

강남역 : 50분 ( 8호선+2호선 , 환승1회 ) 잠실 까지 20분 소요   

여의도역 : 1시간08분 소요 (환승1회) 물리적 거리 꽤 멀다. 

시청역 : 43분 소요 ( 8호선+경의중+1호선, 환승2회 ) 매우 불편 

교통 등급 : A등급

# 롯데 캐슬 단지 로 부터 다산역 6번 출구 까지 도보 로 8분 소요 됨 ( 실제 임장중 도보로 확인 )

다산역 에서 강남역 까지 환승 1회 , 환승 하는 단계가 어렵지 않으며 갈아타기 쉬움  

체감상 금방 강남역 까지 도달 한 느낌 ( 1시간 이내는 충분하고 , 역에서 40분 대로 강남 도착 -편리함 - )

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업 성취도 평가)

학군 : 다산새봄 중학교 , 학업 성취도 / 특목

학군 : 남양주 다산중학교 , 학업 성취도 / 특목

# 최근 설립된 중학교 로 학업 성취도 평가율 과 특목고 진학률을 확인 하기 어려움 , 선호도 측면에서 바라 볼때 , 초등학교 진학률이 꽤 좋음 남양주 다산 초등학교 학급당 학생수 23명 / 총 학생수 1,183명 , 

남양주 다산 초등학교 학생수 특징에서 , 1학년 저학년 부터 고학년 6학년 으로 갈수록 학생수 증가 ↑

남양주 다산 중학교 의 진학률 외고 1.9% 상위 27% ( 소득 수준 이 좋은 학부모들이 거주한다. )

다산 신도시 는 아이들을 키우기 매우 좋은 신축 택지 환경 과 학원가 의 편의성 과 다양한 학원들이 굉장히 많음 ( 출퇴근 하는 부모들 입장에서 아이를 케어 하기 좋은 학원가 와 유명한 학원들 

feat : 수학 학원이 굉장히 많이 보임. ) 

-투자 생각-

학군의 선호도 는 중학교 학업 성취도 평가율 로 알수는 없지만, 교통과 생활환경이 좋은 택지신도시 에 소득 수준이 좋은 학부모들이 , 아이의 교육 까지 신경을 쓰고 , 그러한 사람들이 모이면서 , 교육 학원들이 다양하게 많이 모이고 있으며 , 최근 임장지 에서 수학 학원 과학 학원들을 꽤나 많이 보임 

지역 내에서 , 동화 고등학교 를 선망하기 때문에 , 영향이 있다고 생각함 

★( -현재 학군지 는 아니며 , 학군의 이유로 찾아오는 것 보다는 아이들을 키우기 좋은 환경이다. - )

학군 등급 : 중학교 학업성취도 평가 를 알수 없음. ( 등급 C+ )

4. 환경 (평가 기준 : 주변 1km 내 편의 시설)

환경 : 백화점 0개 , 대형 마트 0개 , 정량적 평가 C등급 

5. 공급

1) 남양 주시 인구 수 : 727,158명

2) 연 적정 수요( 인구수x0.5%) : 727,158 x 0.005 = 3,635세대 ( 필요 주택수 ) 

3) 3년 입주량 합계 : 10,018세대 (26년 635세대 + 27년 1,147세대 + 28년 8,236세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = ( 3년 총 입주량 10,018세대 ) 

연평균  3,339 세대 입주 (1년에 3,339세대 공급)

5) 연 적정 수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량 (3,339세대) ÷ 연 적정 수요(3,635세대) =0.918배

6) 연 적정 수요 대비 연 공급 평가 : 적정 수요 1배 이내

7) 등급 : A ( 적정 수요 대비 1배 이내 )

*공급 발생 위치 ( 지도 ) 

• 전입 전출 영향 지역 및 생활권 

• 

• 

남양주 시 의 전출 전입 영향이 가장 큰 곳은 구리 시! , 남양주 시 와 서로 공급에 영향을 많이 주는 곳이기도 하다.

남양주 시 기준으로 구리 시 의 전출 영향이 크다면 , 구리 시 까지 의 공급 및 입주 물량을 조사 !

#공급 

구리 시 입주 물량 확인 

#구리시 총 인구수 188,134명

#구리시 적정 수요량 941세대 ( 필요 주택수 )

#구리시 3년 총공급량 3,800세대 / 연 평균 입주량 1,266.6세대 

#연 적정 수요 대비 연평균 입주량 / 연 평균 입주량 (1,267세대) ÷ 연 적정 수요(941세대) =1.346배 (2배 미만)

공급 위치 수택 E구역 착공 단계 재개발 재건축 

구리역 하이니티 리버파크 2029년 12월 준공 목표 

3,022세대 입주 물량  

입지 분석 후 나의 생각과 느낀점 : 

남양주시 의 입지 가치는 교통 8호선 과 신축 단지들이 균질하게 모여있는 환경 까지 갖춘곳 이다. 

강남 접근성이 용이한 경기도 지역중 , 환경 과 교통 의 가치 두가지 를 모두 가지고 있는 곳은 매우 드물다.

그만큼 택지 환경 까지도 희소성이 높다. 

남양주 시 지역의 본래 의 지역 특징은 자체 업무 지구 가 없으며 , 이렇다 할 직장이 없는 지역 으로 베드타운 의 성향이 강하였지만 , 남양주시는 근본적으로 환경이 좋지 못하였기 때문에 다산 신도시 의 선호도 가 매우 높아졌다고 생각한다. 그러므로 강남 과 도심 일자리 로 출퇴근 하는 교통이 중요한 지역에 8호선 개통으로 출퇴근이 매우 편리 해졌다.

-학군-

남양주 시 는 학군지 가 아니다. 그리고 초등학교 배정에 따라서 선호하는 지역 또는 단지 가 있을 정도록 학군 에 대해서 신경을 쓰는 지역이 아니었다. 다만 도농동 의 동화 고등학교 명문 고 를 가진 특징이 있는데 , 반드시 동화고 때문에 이사를 하는 수요가 있는것 은 아님.

현재는 다산 신도시 의 초등학교 학급수 가 매우 높으며 , 총학생수 도 평균 1,000명이 넘을 정도이다. 

다산 신도시 의 학군은 공부를 잘하는 학군지 라기보다는 , 환경이 좋아서 아이를 영유아 때부터 키우기 좋다고 생각하는 젊은 3040대 부모들이 들어와서 , 직장 생활을 하며 , 늦은 저녁 퇴근 시간 까지 아이를 케어 해줄수 있는 다양한 학원이 많이 있다는것 , 커뮤니티 형성이 아주 잘되었다는 것 에서 학군의 의미 가 있고, 소득 수준 이 좋은 젊은 부모들이 유입되면서 학업 분위기 가 좋은 방향으로 자리 잡을것으로 생각 한다. 다만 학군의 이유로 외부 수요가 들어오지 는 않는다! 

 현재는 서울의 송파구 재건축 이슈 로 이주 수요가 전세집 을 찾으러 올 정도록 관심을 가지고 있는 지역 , 그리고 서울 의 높은 집값을 매도하고 자본 재배치를 통하여 현금 보유 로 노후를 보내기위한 수요들, ( 다운사이징 ) 다산 으로 이주하는 고령층 과 중령층 들이 많이 나타나고 있을정도록 서울 배후지역 에서 이주를 할 정도록 관심 이 있고 , 교통이 편리한 지역이다.

교통 의 가치는 8호선 이다. 8호선 은 실제 임장을 통해서 잠실 까지 환승 없이 25분 이내로 도달 할정도록 가까우며 , 강남 까지 환승도 편리하여 , 체감상 여유있게 1시간 내로 출퇴근이 가능하다. ( 실제 임장 과 출퇴근 을 직접 해보며 느낀점 : “ 너무 편한데?” , "이정도 환경에 이렇게 강남까지 빨리 온다고? " )

리스크 는 공급 ! 앞으로 3기 신도시 인 왕숙 신도시 , 양정동 왕숙 신도시 의 공급 발생 과 , 구리 시 수택동의 공급 이 29년도 에 있을 예정이다. 리스크 는 전세 가격 하락 을 을 대비 해야 한다고 생각하는데 , 26년 03월 에 공급 된 구리 시, 롯데 캐슬 26.03 / 1,180세대 공급 당시 , 다산 롯데 캐슬 의 전세 가격 흐름을 보게 되면 크게 하락하는 모습을 보이지 않는다. 

서울 전체 공급 물량 이 매우 부족 한 상황에서 구리 시 1,000세대 브랜드 단지 가 입주 하였다고 해도 , 전세 가격 이 계약 갱신 권 을 제외한 , 거래된 전세 가격 은 하락 하기보다는 계속 해서 상승 을 유지 하였다.

남양 주시 왕숙 공급 은 2028년 3,363세대 발생 되는데 , 보수적 으로 대비를 하여야 겠지만 , 입지 가치를 본다면 , 오남리 와 와부읍 에 공급 되는 상황에서 입지 좋은 8호선 다산역 의 전세 가격의 영향이 매우 크지 못할것 으로 개인적 인 생각을 해본다.

2029년 구리시 수택동 하이니티 신축 3,000세대 입주 는 남양주시 보다 구리시 로 나가려는 수요와 장자 호수 공원역 과 구리역 8호선 을 이용 할수있는 대단지 브랜드 신축 이 공급 된다면 , 다산의 전세 가격이 충분히 흔들 릴수 있다고 판단 된다. 

서울 의 공급 이 부족 함에도 불구하고 , 왕숙 신도시 와 구리시 의 연달아 공급이 발생 된다면 , 충분히 전세 가격 이 흔들 릴수 있다고 판단! 

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(※5년 내 투자 타이밍)

(※수익률 분석 표 삽입)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 롯데 캐슬 단지 30평 현재 매매 10.5억, 전세 6.3억

- 5년 내 고점 매입 시 가격 : 26년 08월  매매 10.5억 전세 6.0억

- 5년 내 저점 매입 시 가격 : 22년 12월  매매 6.3억 전세 3.8억

- 현재 시세: 롯데 캐슬 단지 34평 현재 매매 11.5억, 전세 8.3억

- 5년 내 고점 매입 시 가격 : 26년 08월  매매 12.45억 전세 7.0억

- 5년 내 저점 매입 시 가격 : 23년 01월  매매 6.7억 전세 4.0억

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀 점 : (feat 비교 평가 )

현재 가격은 전 고 점 대비 하여 , 비슷한 매매 가격을 형성한 30평 형 과 

전 고점 대비 0.9억 높이 거래된 상황이다. 

절대적 매매 가격 이 높은 것은 사실이지만 , 가치 대비하여 가격이 싼 것 인지 비싼 것 인지 비교 평가가 반드시 필요 !

( 목적 : 다 산 롯데 캐슬 단지 의 투자 시, 앞으로 매매 가격이 얼마나 더 오 를 수 있는 여지 가 남아있는지 ? 판단하기 위해서 ) 

• 교통 입지 가치 를 보자면 물론 위례 신도시 가 물리적 위치 와 배후 지역 의 일자리 가 풍부하여 , 자차 이용률 또한 높은 지역에서 큰 의미가 없을수 도 있다고 생각한다. 그러나 서울 수도권에서 강남 접근성 은 매우 중요하고 , 얼마나 빠르게 이동이 가능하고 , 편리하게 갈수 있는지 또한 중요하다. 위례 에서도 강남 출퇴근을 하는 수요가 있을 것으로 본다면 , 다산의 교통 입지 가치가 절대적 으로 뒤쳐 지는가 ? 관점에서 볼때 , 다산역 에서 강남 출퇴근 은 매우 편리하게 이용이 가능 하다. ( 임장 을 통해 여러 번 확인 ) 그리고 위례 보다 강남 접근성이 더욱 빠르다 는것!

• 환경 입지 가치 

  위례 는 위례 스타필드 상권 그리고 젊은 신축 상권 으로 , 3040대 엄마들이 선호하는 신축 이 균질 하게 모여있는 쾌적한 신도시 택지 이다. 서울에서 이렇게 정리가 잘된 신도시 가 있을까 ? 오히려 상급지인 강동구 의 상일동 역 보다도 환경이 좋다 생각한다. and 다산 또한 환경적으로 뒤지지 않는다는 것 , 다산 또한 평지 의 신축 젊은 상권 이 모여있어 젊은 부부들이 아이를 키우기 에 매우 선호하는 환경이고 최근 수학 학원 같은 질 좋은 학원들이 늘어 나고 있다. 

• 수요 : 최근 현장 분위기 는 다산역 주변 의 3040대 들의 실거주 목적 으로 매수 문의가 많이 들어오는 상황이다. 투자자 는 이미 벌어진 매매 가격 으로 투자금 이 매우 높아진 상황에서 , 이전 같이 투자 수요가 많지는 않다. 

  그리고 다산 으로 왕십리 와 송파구 재건축 이주 수요 , 성동구 에서 매도 이후 정리하고 다산으로 오시는 중년층 들 도 현장에서 많이 보인다. 수요가 바뀌고 있다는 관점에서 다산이 너무 싼거 아니야 ? 라는 생각 이 든다. 

• 가격 : 위례 의 롯데 캐슬은 위치 적으로 판교 직장인들 과 강남 직장 들이 상당히 많이 거주하는 곳이다. 

  배후지역 으로 판교 와 강남 송파 까지 갖추고있어 사실상 서울 수도권 대표 일자리 와 의 물리적 거리가 가까운 측면에서 자차 로 이동하는 직장인 들이 많으며 버스 또한 이용률이 높은지역이다. 지하철 역 (위례선) 이 들어온다면 입지가치는 매우 좋은 신도시가 될듯, 그러므로 현재 가격이 30평형 이 17.0억 & 34평 17.2억 형성 으로 평형별 저평가 여부에서 34평이 싸다. 그리고 다산을 보게되면 배후지역이 아쉬운 부분이 크다! 강남과의 물리적 거리또한 멀고 , 주변 일자리가 없으므로 남양주시 다산동의 특징으로 베드타운 의 성질을 가지고 있다는 점에서 가격 레벨 수준이 위례보다 떨어지는 것은 사실 이다. 그러나 최근 만안구 준신축 과 비교평가시 , 다산 의 8호선 역세권 준신축 들의 매매 가격 상승률이 높지 않았고 , 교통 과 환경의 장점에서 만 보았을 때 , 가치 대비 하여 가격이 싸다고 판단된다. 

 PART3. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저 평가 (입지 가치 확인, 비교 평가) : 같은 가격대 에서 , 입지 가치가 다를 때, 기준으로 비교평가 진행 하여 상대적 저 평가 판단 비 규제 시장 의 안양 시 만안 구 의 메가트리아 VS E편한 세상 다산 

상대적 저 평가 기준에서 다산 역 E 편한 세상 다산 의 가치가 더욱 좋으며, 두개 단지 의 생활권의 핵심 가치는 교통이므로 교통 입지를 보고 같은 가격대라면 , 우선순위 가 어디일까 판단 하였을때 , 다산역 생활권 의 E편한세상 다산 의 30평형 이 저 평가 이다. 비싸지 않은 가격대 이다. 라고 판단함. 

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 1,615세대 ( 투자 평형 419세대 ) / 투자 물건 23층 ( 매도 시, 고층 유의 )

3) 수익률 ( 투자 금 대비 얼마나 돌아오는가 ) : 수익률 200% 가능 여부 판단 ( “사실 이게 가장 어려움” )

상대적 저 평가 비교 평가 시, 아직 비싸지 않은 가격이라고 판단함 / 

상대적 저 평가 를 통해서 입지 가치를 비교 시 , 물리적 거리 로 위 례 생활권 의 입지 가치가 더욱 뛰어나고 배후 지역 의 주요 업무 지구 가 발달 되어있음에도 불구하고 , 강남 접근성이 뛰어난 다산 역 생활권 의 교통 과 환경 측면 에서 현재 가치 대비 가격이 싼 것 이라고 생각되며 , 현재 시장에서 4.1억 투자 금 으로 4.0억 이상 더 오를 수 있는 투자 인가 ? 라고 볼 때 , 현재 전세 가율 과 , 전고점 의 전세 가율 을 비교 하여 , 앞으로 상승 여력 이 얼마나 남아있을지 확인 해 볼 필요 가 있다고 생각 한다. - 보조 지표일 뿐 ! - 

※수익률 미래 향후 2년 이내 몇 퍼센트 의 수익률 이 가능할까 ? 

수익률 내 생각 정리 –

현재 전세 가 율 대비 과거 시장 비슷한 시기 확인 시 , 2020년 10월 의 전세 가율 이 64.7% 확인 하여 ,

2020년 10월 부터 전 고점 22년 02월 까지 23.65%상승함.

결론 , 현재 시점의 전세 가 율 과 비슷하던 시기에 서 전 고점 까지 상승률 은 +23.65% 로 현재 매매 가격 이 호가 기준으로 10.5억 일 경우 향후 1년 동안 23.65% 상승률 계산 시, 2.48억 매매 상승 시 , 투자 금 4.1억 대비하여 2.46억 이상 상승으로 , 현재 매매 가격 10.5억 에서 12,96억 까지 상승 할 수 있다고 판단 해본다.  

투자 금 4.1억 대비 하여 1년 만에 60% 이상의 수익률 을 가늠해 볼 수 있다.

4) 원금 보존 ( 지역별 적정 전세 가율, 입지 독점성 또는 입주 물량 적정) : 

4-1. 투자 선정 매물의 전세 가율 62%

4-2. 입지 독점 성 측면 : 남양 주시 는 사실 빈 땅 이 굉장히 많은 지역이다. 그러므로 왕 숙 지구 의 3기 신도시 가 공급 이 발생 되면서 , 다산역 주변 전세 가격이 흔들릴 수도 있다고 생각한다. 그런데 그 전세 가격의 하락 폭 이 굉장히 클 것 이라고 생각하지 않는다. 이유는 남양 주시 전체 인구 수 대비 하여 필요 주택 수 는 3,635세대 이므로 , 향후 26년이후 3년 동안 의 입주 물량 이 10,018세대 이며 , 연평균 입주 물량이 3,339세대 이므로 , 1배 이내 에 속하는 수준이다. 그리고 남양주시 의 다산동 구리시 사람들은 남양 주시 안으로 들어가려는 수요보다 구리 방향 으로 나오려는 수요 와 욕망이 강하다. ( 지역 사람 들 의 공통점 )

• 공급 발생 지역이 남양 주시 안쪽의 오남 읍 과 덕소 에 발생 하는데 , 화도 지역 사람들 과 사능 지역 사람들의 선호도 를 가져가며 , 앞서 상위 생활권의 다산 역 생활권 의 사람들이 더 안으로 들어가려는 것은 매우 적을 것 이라고 생각한다.
• 그리고 남양주시 보다 상급지 지역인 구리시 의 입주 물량 세대수 와 위치 파악 

• 

• 

  

  - 다산 역 생활권 의 E편한 세상 다산 의 구리시 구리 역 역세권 신축 대장 공급 발생 시, 의 전세 가격 흐름 을 파 악시, 전세 가격 흐름 이 주춤 하는 모습 을 보이며 , 평균 4.8억 시세 흐름에서 , 21년 상승 장 을 지나서 22년 도 FOMC 의 연방 준비제도 의 고금리 인상으로 대출 부담 발생 매매 가격 과 전세 가격 하락장 이 시작 됨. 

   

  - 결론은 구리역 의 입지 좋은 신축 이 공급 되었다 하더라도 , 입주물량 자체가 매우 적어(1,040세대) , 다산의 전세 가격 흐름에 크게 영향을 주지 못하였으나 , 수택동 의 대단지 3000세대 이상의 신축 이 공급 될시 , 왕숙지구 보다 전세 가격 흐름에 영향을 줄수있다고 생각 된다. 21년 10월 4.9억 → 22년 02월 4.1억 까지 하락 됨.

  ( 전세 가격 하락 ) 역전세 -0.8억 하락 한다고 보수적 으로 판단. 당시 공급 발생 보다 , 고금리 인상 으로 대출 금리 부담 의 배경이 영향이 큼  

   

2. 나의 투자 결론(매수 여부):

현재 다산역 생활권 의 E편한 세상 다산 그리고 롯데 캐슬 은 안양 시 만안 구 의 비 규제 지역과 비교 평가 시 , 상승률이 높지 않지만 , 현재 전 고점 을 넘긴 수준이다. 반면에 만안 구 의 대장 이었던 메가 트리아 는 아직 전고점 부근이다. e편한세상 다산 은 현재 가치 대비 가격이 비싸지 않고 상대적 저평가 에 해당 하는 단지라고 생각 한다. 

환금성 측면에서 다산역 생활권 의 E편한 세상 다산 의 선호도는 롯데 캐슬 과 E편한 세상 자이 와 시세 를 함께 리딩 하는 단지 이며 , 이 3개의 단지 중 선호도 가 약간 밀리는 단지 이다. 

-선호도 가 높은 다지 보다 , 투자 기회를 오래 줄수 있는 단지이기도 하다.-

최근 다산의 지역 주민들이 (수요층) 이 바뀌고있다는것 , 현장에서 서울에서 들어오는 신혼부부 , 송파구 의 이주 수요로 전세 임차인 수요 그리고 , 성동구 와 왕십리에서 자산 재배치 하여 다산으로 넘어오는 중년층들이 현장에서 실거주 목적으로 많은 의뢰 와 거래세 가 붙어있는 상황이다. 

저평가 와 환금성 , 수익률 그리고 원금 보존 모두 지금 시기에 투자 에 적합한다. 

마지막 으 로 공급 리 스 크 가 가장 예 민 할수 도 있는데 , 왕숙 지구 의 공급 보다 구리 시 수택동 의 하이 니티 의 대 단지 브랜드 역세권 의 공급 발생이 더욱 큰 영향을 줄 수 도 있다고 생각 하므로 역전세 로 전세 가격은 보수적 으로 -0.8억 하락 할수 있다고 볼수 있어 , 투자시 유의할점 ! 으로 가장 중요한 부분은 공급 발생시 전세가격 하락이 가장 큰 리스크 이다. 

3.  작성하면서 느낀점 : 

과거 “절대적 저평가 시장” 을 가진 하락장 보다 , 현재 상승시장의 배경에서 상대적 저평가 단지 를 찾아내는 것은 투자자 의 실력 의 영역 이라고 생각 합니다. ( 앞마당 을 많이 가진 사람이 이길수 밖에 없는 게임이다. ) , 비교 평가를 통해서 수익률 을 계산 해보고 , "같은 입지 요소를 가졌지만 , 가격이 다를때" 조건에서 단지대 단지를 비교 하여 , 가격이 얼마나 상승할수 있을지 확인 해 가는 과정을 알아가는것에서 굉장히 재미를 느꼈습니다. 

앞마당 을 만들며 항상 결론 내기 가 어려웠지만 , 열반 기초반 에서 다시 기본기 “가 저 환 수 원 리” 를 통해서 물건을 바라보는 연습 을 하고 , 나에게 상황을 대입하며 , 어떠한 리스크 가 발생 되고 , 그 리스크 를 내가 감당 가능한 것 인지에 대해서 굉장히 많은 고민을 하였습니다. “어쩌면 잃을 수도 있겠다” 라는 생각에 두렵기도 하여, 투자 생활을 오래 하는 선택을 하는것이 더욱 중요 하다고 판단 하였습니다.

앞에서 가치 저평가 환금성 수익률 원금 보존성 그리고 리스크 모두 확인 하며 , 아무리 앞에서 내가 판단을 잘하였다고 한들 리스크 관리가 되지 않는 사람이라면 정말 어려워질수도 있겠다. 라고 생각 하였고 , 강의 에서 배운 데로 리스크 관리를 내가 통제 할수 있는 방법은 과거 시장을 대입 해 보고 전세 가격을 판단 하는것 입니다. 

( " 리스크 관리 는 향후 공급 발생 지역 과 공급 량을 보고 , 과거 시장 의 비슷 한 공급량에서 전세가격의 흐름을 미리 파악 해보며 대응해 볼수 있는지 여부 를 판단 하는것 " )

그만큼 , 단지 안에 물건 하나를 투자 하기 위해서 이러한 과정을 거쳐가는 것은 투자자 의 필수 라고 생각 하였고 , 오래 할수 있는 선택 을 하는 것이 더욱 중요하다고 생각 하였습니다.