월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서2
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 송도더샵파크애비뉴
- 연식: 2018 년식
- 세대수 : 668 세대
- 위치(지도) : 인천 연수구 컨벤시아대로252번길 10
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수) - B등급
- 연수구 종사자 수 : 145,549명 / 사업체수 32,548개
(비교구 경기 성남 분당구 : 345,459명/97,955)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) - C등급
[7대 주요 업무지구]
- 강남역 : 94분(2) / 도보 13분 포함
- 여의도역 : 76분(2) 도보 16분 포함→ GTX-B 23분
- 시청역 : 91분(1) / 도보 11분 포함 →GTX-B 30분
- 종로3가역 : 95분(1) / 도보 11분 포함
- 가산디지털단지역 : 72분(1) / 도보 10분 포함
- 마곡역 : 76분(2) / 도보 14분 포함
- 판교역 : 121분(2) / 도보 12분 포함
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
[중학교]
- 학군(중학교) : 예송중학교, 학업성취도 없음/ 성취평가제 기준 1등급
- 학군(초등학교) : 인천송일초 배정 학습당학생수 24명 / 전교 980명 / 학년 올라갈수록 학습수, 학생수 증가
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) - B등급
- 환경 : 백화점 0개, 마트2개, 종합병원 0개, 스타벅스4개
5. 공급 - B등급
1) 연수구 인구수 : 410,369명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 410,369x0.005 = 2,051세대
3) 3년 입주량 합계 : 8,865 세대 (26년 2,041세대 + 27년 5,152세대 + 28년 1,672세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 2,955세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1.44배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과~ 2배 이내
6. 호재
- GTX-B노선 2030년 개통 예정 → 서울역, 여의도로의 출퇴근 소요시간 단축예상
- 송도세브란스병원 29년 개원 예정(송도전체)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
송도신도시 8공구에 내집마련을 할때, 비교평가 없이 매수했기에 이번에 이번에 수익률보고서 작성할 때 우리집, 송도신도시 대장, 앞마 당내 비교해볼 대장아파트 이렇게 3단지를 비교해보고 가치판단+비교분석까지 해보겠습니다.
송도 내에 학군은 중학교성취도를 기준으로 1공구 국제학교 쪽이 의미있는 가치판단 요소로 보이고, 환경은 마트는 2개, 롯데몰예정, 대형상권이 형성되어있는 지역이다. 직장은 유의미한 수치를 보이지 않지만, 삼바,셀트리온 등에서 계속 공장증설이 예정되어 있다. 교통은 3공구 송도더샵아크애비뉴는 GTX-B노선 교통호재로 현재보다 많이 개선되는 상황이다. 임장보고서까지 쓰면 더 좋지만, 이렇게 아파트수익률보고서 만으로도 단지대단지로 가치판단이 가능하다는걸 알게되었고 매수 시에 충분히 도움을 많이 받을 수 있겠다.
- E편한세상송도 BC/CB
- 송도더샵파크애비뉴 BC/BB (B노선 - BB/BB)
E편한세상송도 아파트 수익률보고서
https://weolbu.com/s/QWlGn3qXJ2
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (저평가 여부 확인) :
2) 환금성 (환금성 여부 확인) :
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) :
4) 원금보존 :
5) 리스크 대비 :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
