*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 당산진로아파트
- 연식: 30년차
- 세대수 : 461세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
영등포구 종사자 수 : 435,180명
영등포구 직장 등급 : S등급
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 40분
여의도역 : 17분
시청역 : 33분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 양화중학교, 학업성취도 83.8%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 신세계백화점, 이마트, 코스트코, 롯데마트, 홈플러스, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 영등포구 3년입주 합계 : 1,540세대 (26년 707세대 + 27년 283세대 + 28년 550세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 000세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해 000세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 연식이 오래된 아파트임에도 불구하고 직장,교통, 환경, 공급 측면에서 높은 평가를 받을 것 같다. 단, 해당 아파트가 용적률이 353%나 건폐율이 24%에 불과해서 정말 운이 좋다면 수평 확장이 가능할 지 모른다는 생각이 들었다.
현재 국평 기준으로 해당 단지가 15억원이하인 것은 아직 가격 상승여력이 조금이 있어 보였다. 그럼에도 해당 아파트의 실거래가가 13억원 수준에서 움직이는 것은 조금 비싸보이는데 좀 더 다른 단지와 비교해서 적정 가격을 판단하는 실력을 길러야 할 것 같다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 당산진로아파트 현재 매매 12.9억, 전세 5.3억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 26년 7월 매매 13.5억 전세 6억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 22년 3월 매매 8.7억 전세 4.4억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 : 강남까지의 거리가 A등급인데 전세가율이55%보다 낮아 적정한 가격으로 보이지는 않는다. 아무래도 해당 단지가 구축이라 전세가가 매매가만큼 오르지 못한 영향이 있는 것 같다. 전세가율의 중요성을 몰랐다면 해당 단지를 무턱대고 샀을 수도 있어 위험한 투자를 조심해야 한다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 같은 가격대 단지들과 비교했을 때 저렴한편에 속한 것 같다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 400세대 이상이고 주요 직장과 가까워 환금성이 높다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재는 고점에 가까운 가격이라 수익률이 높지 않을 수 있다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 전세가율이 낮지만 입지독점성은 높으며 향수 입주물량이 적어 원금보존가능성이 높다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 3년 내 공급이 적으므로 전세입자를 구하는 것은 유리해 보인다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
향후 부동산가격이 하락할 가능성이 있지만 장기적으로는 입지가 좋은 편에 속해 투자가치가 높다.
3. 작성하면서 느낀점 :
현재 서울 집값이 너무 올라가 매력적인 단지임에도 매수가 어려울 것 같다는 생각이 들었고 장기적으로는 시세를 주기적으로 파익하여 매수를 진행하는 것이 중요하다는 생각이 들었다.
