*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 산본 래미안
- 연식: 2010년 9월(17년차)
- 세대수 : 2,644
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
00구 종사자 수 : 115,375명
00구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 52시간
여의도역 : 48분
시청역 :56분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 산본중학교, 학업성취도 88%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : AK플라자, E마트,B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 군포시 인구수 : 24만 9,066명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :249066x0.005 = 1245세대
3) 3년 입주량 합계 : 2214세대 (올해 0세대 + 내년 640세대 + 내후년 1574세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 738세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.59배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 환승역인 금정역이 가까이 있고(GTXC노선 예정) 강남역 직행버스가 있는데 1시간 거리 안이라 강남 접근성이 좋고, 여의도 시청 등 서울 직장 밀집지역으로의 거리도 1시간 거리 안에 놓여 교통이 좋은 것이 특징이다. 2000세대가 넘는 대단지에 초등학교가 가까이 있으나 배정받는 중학교의 학업성취도를 보니 학군이 좋은 편은 아닌 것으로 판단된다. 이마트, AK플라자, 전통시장 등 대형마트와 편의시설이 잘 갖추어져 있다. 연식이 15년이 넘어 오래된 편이기는 하나 주변 산본 아파트들이 다들 30년 넘어서 군포시에서는 상대적으로 연식이 오래된 편은 아니고 군포시 전체 입주 공급물량이 앞으로 3년 연평균 700세대 수준이라 적정 수요대비 공급물량이 많지 않아 입주량이 시세에 영향을 줄 것이라고는 판단되지 않는다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 래미안하이어스 34평 현재 매매 11억7천, 전세7억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년 7월 매매 12.3억 전세 8억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 1월 매매 8억 전세 5.3억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 : 저점매수시 수익률이 약 130프로이나 고점 매수했다면 아직 마이너스 구간이다. 저점과 고점 수익률 차이가 커 고점 부근인 현재 가격에 매수할 시 조정이 왔을 때 리스크가 클 수 있을 거란 생각이 든다. 아직은 단순한 수익률만 봐서는 싼건지 비싼건지 가치판단을 할 수가 없어 주변 단지의 시세변화와 상승률을 비교해보아야겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
강남역까지 직행버스, 금정역 환승역이라 교통 측면에서 가치가 있다고 생각한다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
2000세대가 넘는 산본 대장 아파트로 꾸준한 거래량을 보이고 있다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
