[열기 92기 25조 저평가내눈에보이조_홀로그램] 용인시 수지구 한성아파트 수익률 보고서

##용인시 수지구 한성아파트 수익률 보고서##

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 한성아파트

• 연식: 1995.3 (32년차)
• 세대수 :  774세대
• 위치(지도) :  

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수) : 수지구 기준 C, 용인시 기준 S

직장 데이터

용인시 수지구 종사자 수 : 87,487

용인시 수지구 직장 등급 : C등급 

용인시 종사자수 : 414,867

용니시 직장 등급 : S등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간), 도보 포함 : 강남 1시간 이내 A등급

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 34분

여의도역 : 52분 

시청역 : 59분 

판교역 : 19분

구로디지털단지역: 1시간

▶교통등급 : A등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가): 최고 등급 기준 A등급

학군 : 수지중학교, 학업성취도 91.2%,  A등급

학군 : 정평중학교, 학업성취도 92.8%,  A등급

학군 : 문정중학교, 학업성취도 83.3%,  C등급

학군 : 손곡중학교, 학업성취도 88.3%,  B등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) : C등급 (2km 전후 백화점1, 대형마트3)

1. 대형마트

   - 이마트 수지점 : 1.5km, 차량 5분 거리, 도보 25분 거리

   - 스타필드마켓 이마트 : 2.1km, 차량 10분거리, 도보 32분거리

   - 롯데마트 롯데몰수지점 : 2.3km, 차량 8분거리, 도보 39분거리

2. 백화점
   - 신세계 사우스시티 : 1.9km, 차량 9분 거리, 도보 29분 거리

5. 공급: S등급(3년 이내 공급 계획 없음)

- 수지구 3년입주 합계 : 0세대 (26년 0세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)

→현재 리모델링 이주가 완료된 [풍림.동아.삼익] [보원아파트] 단지의 경우에 리모델링이 진행중임에도 불구하고

확정적인 입주 수요량이 안잡혀있어서 이부분이 조금 의아했음.

→확인해보니 [부동산 지인] 사이트는 일반분양(입주자모집공고)가 공개적으로 공지된 사항에 한해서만 입주량을 잡고 있다는 것으로 조사됨. 리모델링/재건축의 입주세대수가 표기되지 않은 이유는 아직 확정적인 모집공고가 공개된 시점이 아닌 것으로 예상함. 해당 수치가 반영된 결과라면 3년이내 0의 공급계획이 아닌, 일부 000세대의 공급 계획은 있을것으로 예상함.

1) 보원아파트/리모델링완공예상시기: 2028~2030년 000세대(미반영)

2) 풍림/동아.삼익/리모델링 완공예상시기: 2029년 000세대(미반영)

3) 수지2차, 수지4차, 한성아파트/재건축 완공예상시기 : 미정(미반영)

4) 자이에디시온/신축 완공예상시기: 2029년 480세대(반영됨)

1) 수지구 인구수 : 371,958명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 371,958명x0.005 = 1860세대

3) 3년 입주량 합계 : 0 세대 (올해 0세대 + 내년 0 세대 + 내후년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  0 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 → S등급

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

1. 직장 (기준: 종사자수) : 수지구 기준 C, 용인시 기준 S

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간), 도보 포함 : 강남 1시간 이내 A등급

3. 학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가): 최고 등급 기준 A등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) : C등급 (2km 전후 백화점1, 대형마트3)

5. 공급: S등급(3년 이내 공급 계획 없음)

• 수지구에서는 입주물량이 거의 없는데, 신축으로 재건축 되는 매물인만큼 관심이 집중될 것으로 보입니다.

• 재건축이 같이 진행되는 수지4차, 수지2차, 한성아파트 중 가장 역세권은 한성아파트이어서

  앞으로의 상승 여력이 더 있지 않을까 하는 생각이 듭니다.

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 용인시 수지구 한성아파트 전용59(공급23평) 26년 8월 매매 12.45억, 전세 4.2억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 26년 08월 매매 12.45억, 전세 4.25억(전세가:KB시세 일반평균)

- 5년 내 저점 매입시 가격:  23년 01월 매매 6억 전세 3.2억(전세가:KB시세 일반평균)

5) 현장사진

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

▶2023년 1월 전국의 주택 및 아파트 가격은 금리 인상 기조와 매수 심리 위축으로 하락세를 지속했으나, 
    정부의 규제 완화 기대감 등으로 전월 및 전주 대비 하락폭은 축소(둔화)되는 양상을 보였습니다.

▶역시 기회는 하락장에서 올 수 있다는, 데이터를 확인해볼 수 있는 분석이었습니다. 과거 데이터 확인으로 반등을 했떤 시점에는 어떤 경제/부동산의 터닝포인트가 있었는지 잘 확인해보고 향후 하락장에서 시장의 어떤 시그널이 반등을 줄 수 있는 시그널인지 

 PART3. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 가치평가 결과 중상(강남 1시간 이내 거리, 학군 우수)

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 700세대 이상

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :  입지적으로 메리트가 있어서 장기 보유하면 투자금 대비 수익을 낼 만한 단지라고 생각한다.

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 신분당선이라는 교통 장점과, 학군, 주변 신축 공급 단지 5~10개년 이내 6개 단지 예상하지만, 재건축/리모델링으로 신규 분양 소요는 1000~1500세대 미만이지 않을까로 예상한다.

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 3~5년 내, 신축단지는 1개 외에 전체 다 리모델링 및 재건축 단지이며 한번에 큰 공급이 있는게 아니라 괜찮을것으로 예상한다.

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

주요 업무지구까지 거리가 1시간 내로 입지가 좋고, 수요가 충분해서 가치 전세를 놓고 매도시 환금성도 확보하하는데도 문에 없어 보여 투자 가능하다고 판단이 들지만
현재 부동산 상승장으로, 6억 이상의 투자금이 필요하기 때문에 동일 입지 다른 매물 중, 비교 평가를 더 많이 해본 뒤 투자를 진행해야한다고 생각한다.

3.  작성하면서 느낀점 : 

앞마당을 늘리고, 아는 매물이 많아질 수록

기회가 왔을 때 발견 할 수 있는 능력이 생긴다고 더 확신하게 되었다!