*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 :산본금정동 율곡주공3단지
- 연식: 1994년5월(33년차)
- 세대수 : 2042세대
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
00구 종사자 수 : 군포시(115,375명)
00구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 56분
여의도역 : 58분
시청역 : 60분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 홍진중학교, 학업성취도 85%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 뉴코아아울렛, 롯데피트인, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 군포시 3년입주 합계 :2214세대 (26년 0세대 + 27년 640세대 + 28년 1574세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 : 군포시인구 249,066명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :249,066×0.005=1245세대
3) 3년 입주량 합계 : 2214 세대 (올해 0세대 + 내년 640 세대 + 내후년 1574세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량2214÷3년 =
738 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량738÷연 적정수요 1245=0.59배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요
0.5에서1 이내 이므로 s에가까운A등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 평촌을 보려했으나 이미 갭차이가 많이나서 더 아래인 전혀 모르는 동네지만 산본역앞을 선택했고 산본역주변 22년도 전고점을 아직회복하지않았고 전철가까운 단지를 찾다가 초등학교랑 가까운단지이고
중학교도 성취도85프로라 나쁘지않고 평촌학원가도 쉽게갈수있는지역이라 선택을해보았습니다.
과천,판교쪽 직장인들은 가격대비 메리트가 있는곳이라 생각되고
인프라가 가까운쪽은 세종주공쪽이었으나 일단은 율곡으로 과제수행했습니다.
극단점은 주차난이 심각.재개발이나 리모델링얘기가 나오는 아파트이긴하나 대지지분이 너무작은등등.
생각보다 제가 가진갭으로 여러가지면의 가치를찾아 지역선정하는게 쉽지않았고 아파트 가격은 가치와비례한다는걸 새삼또 느끼면서 적은투자금으로 가치있는 지역과 아파트를 찾는공부는 시간과 노력이 절대적으로 필요한 산물이란걸
알게되네요. 1주차과제를 단순하게 임해서인지 만족스럽지못하고,
매수할 지역아파트분석과 나의 투자금에 맞는 매물을 미리확보해놓지않으면 손품을 팔때마다 지역이 바뀔것같다는 무서운생각이 듭니다.하루가멀다하고 가격은오르고 볼수있는 지역은 점점 멀이지는 불안감이드나 오늘도 공부중인 나를 다독이며 내일의 더나은 나를 기대합니다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 율곡주공3단지 51.66m² 현재 매매 5.4억, 전세 3억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 10월 매매 5.9억 전세 2.1억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 9월 매매 3억 전세 2억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :저점매수시에는 당연히 전세가율이 높아지고 투자금이 2억8천이나 작게드니 전고점대비 20프로만하락해도 주시하여 시세트랙킹을하여 투자타이밍을 잡아야할듯.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
초중고품은아파트이며 4호선산본역역세권
산본중심상가이용할수있는 대단지라서 실수요층이 형성되어있을거라고 봄.현재는 전고점회복이 아직안되어있어서 투자가치가있음.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :2천세대가 넘고 초중고를 품고있고 역세권이라 직장인들수요도 좋을거라 환금성은 좋다고봄
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :현재투자할경우 전고점대비 10퍼센트하락되어있고 전세가도 1억정도 오른상태라 2.4억으로 갭투자가능(생각보다 투자금이 높다고생각됨 최근상승으로인해)
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :전세가율 54프로,강남까지1시간이내,2천세대대단지,3년간주변입주물량 부족)
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 3년내입주물량이 많지않아 역전세는 걱정하지않아도될듯)
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
초보투자자는 잃지않아야하는게첫번째이므로원금보존할수있는 측면에서는 우수.
두번째 적은갭(1.2억)으로 들어가는아파트를 찾는 나의상황과는 맞지않으나 현재상승폭과 비규제지역에서는 강남1시간거리 평촌학원가이용등
안전한투자처로는 좋다고 봄.평지의 잇점과 대단지의 잇점으로 재건축의 미래가치로볼때도 괜찮을듯함.
3. 작성하면서 느낀점 :처음으로 아파트분석이라는것을 해보니 생각보다 결론내리기는쉽지않을듯.
비교대상이 필요해야는데 어떤부분 어떤아파트를 비교해야할지 아직손에 안잡힘
