*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 반달마을극동아파트
- 연식: 1994년식
- 세대수 : 1390세대
- 위치(지도) : 경기 부천시 원미구 상동 399
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
원미구 종사자 수 : 166,450명
원미구 직장 등급 : B등급
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 59분
여의도역 : 40분
시청역 : 51분
교통등급 : B등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 부인중학교, 학업성취도 85%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대백화점 중동점, 롯데백화점 중동점, 이마트 중동점, 킴스클럽 부천점 / S등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 원미구 3년입주 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 000세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해 000세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
강의 때 배운 직장, 교통, 학군, 환경, 공급을 직접 찾아보고 작성하면서 부동산의 가치를 판단할 수 있는 능력이 점차 생겨날 거라는 생각에 강의 신청 하기를 너무 잘했다고 느꼈습니다.
아직까지는 많이 부족하지만 비교군들을 좀 더 많이 찾아보면서 부동산을 보는 저의 시야가 넓어지고 현명해졌으면 좋겠습니다.
나중에는 임장가서 주변 분위기도 보고 비교도 해보고 싶습니다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 부천 반달극동 23평형 현재 매매 4.4억, 전세 3억
- 5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 4.9억 전세 2.9억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 9월 매매 3억 전세 2.6억
(시세는 예시이며, 실제와 다를 수 있습니다)
[시세 상세 확인 방법]
1) 시세는 네이버 부동산
네이버 부동산 → 단지 검색 → 나온 매물의 매매가 확인
2) 나온 매물이 없을 경우, 가장 최근 실거래가로 반영
네이버 부동산 → 단지 검색 → 시세/실거래가 탭 클릭 → 평형선택 (보는 평수가 정해지지 않았을때는 수요가 많은 30평형대로 선택) → 가장 최근 실거래가 입력
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
부동산도 투자인 만큼 매매하기 좋은 시기가 있고 좋지 않는 시기가 있다는 것을 새삼 느끼게 되었고, 그 타이밍을 잘 잡기 위해서는 항상 시장을 파악하고 흐름을 볼 줄 알아야 한다는 것을 느꼈습니다.
앞으로 앞마당도 많이 늘리고 임장도 가보고 시장 파악도 게을리 하면 안되겠다고 생각했습니다.
가능하면 목실감, 수익률 분석 보고서도 1일 1개씩 작성해보겠습니다!!
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
상동역, 학군, 교통을 보았을 때 가치가 있다고 판단되며 주변 아파트 가격 상승에 비해 아직 저평가 되어 있다고 생각이 든다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
1300세대 이상이고 거래가 활발해서 수요 충분한 단지라고 생각이 든다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
현재 투자금이 1.4억이 들어가지만, 입지적으로 메리트가 있어서 장기 보유하면 투자금 대비 수익을 낼 만한 단지라고 생각이 든다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 69%로 전세가율 기준 70%보다 미만, 다른 주변 아파트들도 비슷한 수준이라 고민됨.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년내 주변 공급이 없어 전세세입자 구하는데 리스크 대응 가능하다고 생각이 든다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
주요업무지구까지 1시간정도로 교통 가치가 있으며, 주변 학군도 75%~89%로 괜찮다고 생각이 들고,
3년내 공급도 많지 않아 환금성도 괜찮아 보인다. 상동역 근처 아파트들은 전고점까지 올랐고 이 아파트는 전고점이 4.95억이며 현재 4.4억으로 전고점이 넘지 않았기에 오를 수도 있겠다는 생각이 든다.
따라서 매수 가치가 있다고 생각이 든다.
3. 작성하면서 느낀점 :
아직까지 주변 아파트들을 많이 비교해보지 못해 확실한 가치/저평가를 판단하기에는 이르지만 꾸준하게 주변 아파트들까지 수익률보고서 및 비교분석을 한다면 좀 더 판단하기 수월해질 것 같다.
또한 수익률보고서를 작성하다보니 주변 아파트들에 대해서 좀 더 궁금해지고 아파트 주변 분위기와 출퇴근 시간대 상황들이 궁금해졌다. 빠른 시일내에 시간을 만들어 임장을 가야될 것 같다.
