월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 진달래마을(효성)
- 연식 : 2002년식
- 세대수 : 708세대
- 위치(지도) : 부천시 원미구 계남로 72 (상동 527-3)
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
- 부천시 종사자 수 : 318,670명
- 부천시 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
- 강남역 : 1시간 9분 (환승 1회)
- 여의도역 : 1시간 (버스 환승 1회)
- 시청역 : 1시간 10분 (환승 1회)
- 교통등급 : C등급
3. 학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
- 학군 : 석천중학교, 학업성취도 91%(특목고 4.0%), A등급
- 상일중 89%(3.0%) · 중원중 78%(0.0%)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
- 환경 : 현대백화점 중동점, 뉴코아아울렛 부천점, S등급
5. 공급
- 부천시 인구수 : 752,500명
- 연 적정수요(인구수×0.5%) : 752,500 × 0.005 = 3,762세대
- 3년 입주량 합계 : 8,068세대 (26년 2,371 + 27년 3,530 + 28년 2,167)
- 연 평균 입주량 : 8,068 ÷ 3 = 2,689세대
- 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,689 ÷ 3,762 = 0.72배
- 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 이내 (공급 부족)
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입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
- 직장 S · 교통 C · 학군 A · 환경 S · 공급 A. 약점이 교통
- 부천 종사자 31만은 남동구(25만)보다 많지만 서울 3대 업무지구는 전부 1시간이 넘는다. 인천 경기도 위주로 타깃을 해야할듯.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
• 매매
• 전세
4) 5년간 시세 변화 확인 (32평 기준)
• 현재 시세 : 매매 8.9억 / 전세 5.4억 (전세가율 61%, 투자금 3.5억)
• 5년 내 고점 매입시 : 2026년 8월 매매 9.8억 / 전세 5.4억 (투자금 4.4억)
• 5년 내 저점 매입시 : 2023년 4월 매매 6.5억 / 전세 3.8억 (투자금 2.7억)
5) 현장사진 (선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
2023년 저점에 샀다면 2.7억을 넣고 2.4억이 올라 수익률 89%, 2026년 8월 고점에 샀다면 4.4억을 넣고 지금 0.9억 손실이다. 같은 아파트인데 언제 샀느냐에 따라 3억 넘게 차이가 나는 걸 보고 싸게 사는 게 가장 중요하다고 느꼈다. 다만 지금 8.9억이 싼 건지는 이 단지 하나만 봐서는 판단할 수 없었다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1. 투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : △
입지는 직장 · 학군 · 환경이 좋지만 서울 업무지구까지 모두 1시간이 넘는다. 같은 가격대의 다른 단지와 비교를 하지 못해서 싼지 비싼지는 판단하지 못했다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔 수 있는가) : O
708세대로 300세대 이상이고, 상동 84㎡ 상위 단지 중 거래가 39건으로 가장 많아 팔고 싶을 때 팔 수 있다고 생각한다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : △
지금 사면 투자금이 3.5억이다. 연 10%를 목표로 하면 5년 뒤 약 1.75억이 올라 매매가가 약 10.6억이 되어야 하는데, 이는 전고점 9.8억보다 높은 가격이라 확신이 서지 않는다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : O
전세가율 61%로 수도권 기준 55%보다 높고, 3년 입주물량도 적정수요의 0.72배라 전세가가 받쳐줄 것으로 본다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : O
주변 공급이 적정수요 이내라 역전세 가능성은 낮다고 본다. 다만 전세가 5년 저점(3.8억)까지 내려가면 1.6억을 돌려줘야 하므로 그만큼의 대비는 필요하다.
2. 나의 투자 결론 (매수 여부) : 보류
환금성과 원금보존은 괜찮지만, 저평가 여부를 확인하지 못했고 지금 가격에서 기대할 수 있는 수익률이 애매하다. 비교 단지를 더 본 뒤에 판단하겠다.
3. 작성하면서 느낀점
항목별로 O/X를 매기다 보니 저평가는 비교할 단지가 없으면 판단 자체가 안 된다는 걸 알았다. 강의에서 앞마당 5개를 먼저 만들라고 한 이유가 이해됐다. 다음에는 같은 가격대 단지를 최소 2개 옆에 놓고 비교하겠다..
