*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 브라운스톤 남산아파트
- 연식: 2004년식
- 세대수 : 90세대
- 위치(지도) : 서울 용산구 후암로 65
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
용산구 종사자 수 : 158,552명
용산구 직장 등급 : B등급
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 40분 (환승1회, 도보 13문)
여의도역 : 40분 (환승1회, 도보 13분)
시청역 : 18분 (도보 16분)
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 용산중학교/보성여자중학교, 학업성취도 75%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데마트 1개, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 용산구 3년입주 합계 : 774세대 (26년 24세대 + 27년 750세대 + 28년 0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 용산구 인구수 : 199,648명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 199,648x0.005 = 998.24세대
3) 3년 입주량 합계 : 774세대 (26년 24세대 + 27년 750세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 258세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.26배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2이내, S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
직장 B등급
교통 A등급
학군 C등급
환경 B등급
공급 S등급
후암동 재개발 건으로 해서 호재가 있을까 해서 찾아본 아파트이다.
종합적으로 분석해보니 직장과 교통이 나쁘지 않은 등급이지만 학군이 좋진 않다.
그런데 현재 가격이 20억 5천만원에 거래되었다. 이 가격이 형성된 이유를 추후 강의와 학습을 통해 더 알아보고 싶다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 55평 현재 매매 20억, 전세 9억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 26년 9월 매매 20억 전세 9억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 21년 9월 매매 16.5억 전세 8.5억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
공부를 위해 분석 중인 매물인데 매물을 잘못 골랐나 하는 생각이 든다.
90세대 x 대형 단일평형이라 연간 매매 거래가 1~2건 뿐이다.
최근 1년 매매 거래 1건, 3개월 0건이라 시세 차트의 우상향 곡선은 대부분 호가 기반 추정시세이거나 소수 실거래 점을 선으로 이은 것으로 추정된다.
용산구 아파트는 26년 12월 31일까지 토지거래허가구역이므로 2년간 실거주 의무가 붙으므로
전세 끼고 매수하는 구조는 원천 차단되어 있으므로 실거주 만을 고려해야 하는데,
자기자본이 상당히 많은 금액이 필요하다.
3주차 과제 전에 다른 매물을 더 스터디해보아야겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 직장 B등급 / 교통 A등급 / 학군 C등급 / 환경 B등급 / 공급 S등급
서울역 인근 개발 등으로 인해 가치는 쭉 상승할 곳으로 보인다. 교통이 좋고 시청역 인근 직장들과도 가깝다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 90세대로 매우 적고 거래가 거의 없다. 인근에 곧 재개발로 새로운 아파트단지들이 들어서면 선호도가 떨어질 것 같다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 고점이라 수익을 낼 수 있을지 잘 모르겠다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 전세가율 45%로 전세가율이 높지 않다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 근 3년 내에는 역전세 리스크는 낮아보인다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
매수하지 않는 것이 좋을 것 같다. 우선 거래가 활발하지 않고, 서울역 인근을 따졌을 때 이쪽이 best 옵션은 아닌 것으로 판단된다.
3. 작성하면서 느낀점 :
앞서 2주차에 본 것처럼 베타 투자로 20억 들여 매수하기에는 아쉬움이 남는 단지이다.
비교평가를 통해 다른 아파트들과 비교를 하면 더 심도 있는 분석이 가능했을 것 같다.
강사님들이 말씀하신 것처럼 앞마당을 만들어야 동일 가치의 가격 비교가 가능할 것 같다.
