*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 북한산 푸르지오
- 연식: 11년차
- 세대수 : 1,230 세대
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
은평구 종사자 수 : 109.031명
은평구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 50분
여의도역 : 46분
시청역 : 38분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 불광중학교, 학업성취도 74%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : NC백화점, 응암동 이마트, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 은평구 3년입주 합계 : 4,421세대 (26년 4215세대 + 27년 0세대 + 28년 260세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 000세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해 000세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 북한산 푸르지오 단지 32평 현재 매매 12.9억, 전세 6.3억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 22년 2월 매매 12.7억 전세 5.3억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 22년 11월 매매 8.7억 전세 5.5억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :근처에 녹번동 힐스테이트와 레이안이 붙어있어서 전세가율이 낮다 환금성이 떨어진다
PART3. 투자 결론 (3주차)
1. 투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
북한산 푸르지오는 서울 은평구에 위치하고 있으며 지하철 이용이 가능하고 주변에 상권과 학교 등 생활 인프라가 형성되어 있어 실거주 가치가 있다고 생각한다. 또한 대단지 아파트라는 점도 장점이라고 판단했다. 다만 좋은 입지를 가진 아파트라고 해서 무조건 저평가된 것은 아니기 때문에 주변 단지들과 가격을 지속적으로 비교해 현재 가격이 실제 가치에 비해 저렴한지 판단해야 한다. 아직 나의 앞마당과 비교평가 경험이 부족하기 때문에 저평가 여부에 대해서는 추가적인 비교가 필요하다고 생각한다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔 수 있는가) :
서울에 위치한 대단지 아파트이고 실거주 수요가 존재할 수 있는 입지이기 때문에 환금성 측면에서는 비교적 괜찮다고 판단했다. 특히 교통과 생활 편의시설 등 사람들이 실제로 거주할 때 중요하게 생각하는 요소를 갖추고 있다는 점에서 향후 매도할 때도 수요를 기대할 수 있다고 생각한다. 다만 시장 상황에 따라 거래량이 감소할 수 있기 때문에 언제나 원하는 가격과 시기에 매도할 수 있다고 생각해서는 안 된다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
수익률을 계산하면서 단순히 아파트 가격이 얼마나 오를 것인지만 생각하는 것이 아니라 실제 투입되는 투자금 대비 어느 정도의 수익을 얻을 수 있는지를 확인하는 것이 중요하다는 것을 알게 되었다. 좋은 아파트라도 투자금이 너무 많이 필요하거나 기대할 수 있는 수익에 비해 가격이 높다면 좋은 투자가 아닐 수 있다. 따라서 북한산 푸르지오의 수익률 역시 다른 투자 후보 단지와 비교하여 판단할 필요가 있다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
원금을 지키기 위해서는 매매가격뿐만 아니라 전세가격과 전세가율을 함께 확인해야 한다. 또한 주변의 신규 입주물량이 많아질 경우 전세가격이 하락할 가능성이 있기 때문에 은평구와 인접 지역의 공급물량도 지속적으로 살펴볼 필요가 있다. 북한산 푸르지오 자체의 입지뿐 아니라 주변에서 비슷한 조건을 가진 아파트가 얼마나 있는지도 함께 확인하면서 원금보존 가능성을 판단해야 한다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
전세가격이 하락하여 기존 전세보증금을 돌려주기 위해 추가 자금이 필요한 역전세 상황을 고려해야 한다. 따라서 현재 전세가격이 계속 유지될 것이라고 가정하기보다는 전세가격이 일정 수준 하락했을 때 내가 추가로 필요한 자금을 감당할 수 있는지를 계산해야 한다. 투자할 때 사용할 수 있는 자금을 모두 투입하기보다는 예상하지 못한 상황에 대비할 수 있도록 일정한 현금을 남겨두는 것이 필요하다고 생각한다.
2. 나의 투자 결론 (매수 여부)
현재는 매수 보류이다.
북한산 푸르지오는 입지와 대단지라는 측면에서 관심을 가지고 계속 지켜볼 만한 단지라고 생각한다. 하지만 좋은 단지를 찾는 것과 좋은 투자를 찾는 것은 다르다고 배웠다. 현재 나에게는 북한산 푸르지오가 주변 단지에 비해 충분히 저평가되어 있는지를 판단할 비교평가 경험이 부족하고, 투자금과 수익률 및 전세 리스크까지 충분히 검토할 필요가 있다.
따라서 지금 바로 매수하기보다는 앞으로 임장을 통해 앞마당을 늘리고 비슷한 가격대의 여러 단지를 비교하면서 북한산 푸르지오의 가치와 가격을 판단해보고 싶다. 충분한 비교평가 후 가격이 가치에 비해 저렴하고 수익률과 리스크 측면에서도 기준을 충족한다고 판단될 때 매수를 검토하겠다.
3. 작성하면서 느낀점
처음에는 좋은 아파트를 찾으면 그것이 곧 좋은 투자라고 생각했다. 하지만 이번 수익률 보고서를 작성하면서 좋은 아파트와 좋은 투자는 다를 수 있다는 것을 조금씩 이해하게 되었다.
아무리 입지가 좋은 아파트라도 너무 비싼 가격에 매수하거나 투자금이 많이 들어간다면 수익률이 낮아질 수 있고, 전세가격이 하락하면 예상하지 못한 추가 자금이 필요할 수도 있다. 반대로 지금까지 잘 알지 못했던 지역이나 단지도 여러 단지와 비교하다 보면 가격 대비 가치가 좋은 투자처가 될 수 있다는 것을 알게 되었다.
결국 좋은 투자를 하기 위해서는 하나의 아파트만 보고 판단하는 것이 아니라 임장을 계속 다니면서 앞마당을 늘리고 비교평가할 수 있는 단지를 많이 만들어야 한다고 느꼈다. 아직은 한 단지의 가치를 정확하게 판단하는 것도 어렵지만, 이번 보고서를 작성한 경험 자체가 앞으로 더 정확한 판단을 하기 위한 연습이라고 생각한다.
앞으로도 가치, 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크 관리라는 기준을 반복해서 적용하면서 내가 스스로 투자 여부를 판단할 수 있는 실력을 키워나가고 싶다.
