*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 목동 건영아파트
- 연식: 1994.12.23
- 세대수 : 299세대
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
양천구 종사자 수 : 131,733
양천구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 46분
여의도역 : 20분(급행)/24분(일반)
시청역 : 38분
교통등급 : A/B등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 양동중학교 학업성취도 69.7% C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 목동 현대백화점(1.4km), C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 양천구 3년입주 합계 : 99세대 (26년 99세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 양천구 인구수 : 421,247
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 421,247x0.005 = 2,106세대
3) 3년 입주량 합계 : 99세대 (올해 99세대 + 내년 0 세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 33 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.015배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.015이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
(느낀점이라 음슴체로 쓰겠습니다 불편하시더라도 양해부탁드립니다)
처음 해보는 입지분석이라 어려웠으나 할만했음
입지분석을 해도 좋은 입지인지 판단이 어렵고 헷갈리는 부분이 있는데 특히 교통관련 하여 염창은 급행과 일반행이 같이 다니는 호선이라 여의도역 기준 급행은 20분, 일반은 24분이 걸림
그리고 시청역까지는 38분이 걸림
이럴 경우 등급을 A로 해야할 지 B로 해야할 지 모르겠음
또한 목동건영의 경우 높은 확률로 학업성취도율이 C등급(69.7%)인 양동중으로 배정이 되긴 하나 더 가까운 신목중으로 배정이 되는 경우도 간혹 있다고 하는데 신목중의 학업성취도율은 95.8%로 S등급임
이럴 때는 높은 확룰로 배정되는 양동중을 기준으로 잡아야하는지가 헷갈림
그리고 목동의 경우 학군지이기 때문에 학군이라는
특수성이 반영이 되어 교통과 직장보다 학군이 우선반영될 것이라 생각이 됨
이것을 토대로 생각하면 목동건영이 좋은 선택지인지는 잘 모르겠음
그리고 입주합계와 적정수요 대비 공급평가도 계산해보았는데 이것들이 무엇을 의미하는지는 잘 모르겠음(아마 강의에서 알려주시지 않을까,,,)
목동 건영에 대한 제 느낀점은 위와 같습니다
아직 어렵네요
이런 것들이 한눈에 들어오는 날까지 열심히해보겠습니다
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 목동건영 30평형 현재 매매 8.3억, 전세 4.6억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 26년 6월 매매 8.8억 전세5.4억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 7월 매매 5.7억 전세3.7억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
저점과 고점의 차이가 매우 커서 매수를 한다면 저점으로 떨어질 때를 함께 고려해야 할듯하다
매매가가 수시로 변동되는 것으로 보아 매매가 활발히 이루어고있다는 것 같고 추후 매도가 많이 어렵지 않을 수 있겠다는 생각이 드는 동시에 매매가 활발하다는 것이 매수자 입장에서 매력적인 것인가에 대해서는 모르겠다
26년 6월 이미 전고점을 넘어 최고점에 거래가 되었는데 주변 개발과 목동건, 강북횡단선 추진으로 인해 잠깐 오른 것인지, 이 호재가 과연 호재로 영향을 미칠지 모르겠다
투자가 아닌 실거주 목적이기에 직장까지의 거리는 아주
만족스럽지만 단지까지 가는 언덕, 주변 환경 등이 만족스럽지 않기에 이 부분도 고려해봐야 할 것 같다
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 현재 살고있는 덕양구를 기준으로 비교했을 때(비교대상이 맞는지는 모르겠다) 주요업무지구까지의 거리가 비교적 가까우니 저평가되어있진 않은 것 같다
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 최근 거래가 있긴 하지만 시간이 좀 걸릴 수도 있을 것 같다
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 장기보유시 물가상승률 정도의 상승이 있을 것이라 생각하고 투자금 3억이라면 수익률이 크지 않을 것 같다
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 잘 모르겠다
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 여의도/강남/시청 까지의 거리가 멀지 않고 마곡 까지 가기에 용의하여 전세입자 구하기에는 무리없어 보인다
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
여의도로 출퇴근시 거리가 9호선 급행/일반이 모두 이용 가능한 염창역이 가깝고 목동학군지를 함께 사용할 수 있다는 점에서는 내집마련으로 나쁘지 않를 것 같다
3. 작성하면서 느낀점 :
아직 다른 아파트를 많이 보지 않아 비교가 어려워 정확한 가치판단이 어렵다
