이번 세제개편안 때문에 1호기 실거주하는게 맞을까요? 너무 고민입니다

바른미래님 안녕하세요^^ 성동구 집의 예상 세금과 이천까지의 출퇴근, 가족의 생활까지 함께 고려해야 하니 고민이 많으실 것 같습니다ㅠ 현재 발표된 세제개편안이 원안대로 시행된다면 2029년부터는 보유기간보다 실제 거주기간을 중심으로 공제하는 방향으로 바뀝니다. 따라서 2027년 2월부터 2년 이상 실거주한 뒤 매도한다면 거주기간에 따른 공제를 받을 가능성이 있어요. 다만 아직 법안이 확정된 것은 아니며, 실제 세금은 향후 매도가격과 필요경비, 정확한 거주·매도 시점에 따라 달라집니다. 현재 예상하신 5천만~1억원의 차이도 법안이 확정된 후 세무사를 통해 다시 계산해보시는 것이 좋겠습니다. 여기에 실거주를 위해 기존 임차인의 전세보증금을 반환하는 비용도 반드시 함께 고려해야 해요. 보증금이 4억원 이상이라면 이를 마련하기 위한 대출이자나 현금의 기회비용도 적지 않을 수 있습니다. 현재 거주 중인 집의 보증금을 돌려받거나 월세가 절약되는 부분이 있다면 이를 차감해 실제로 추가 투입되는 금액을 계산해보시면 좋겠습니다. 결국 예상 절세액과 현재 주거비 절감액은 실거주의 편익으로, 보증금 반환에 필요한 자금과 이자, 이사비용, 출퇴근 부담은 비용으로 놓고 비교해보셔야 할 것 같아요. 또한 두 경우의 세후 자금으로 2029년에 각각 어느 정도 가치의 집까지 갈아탈 수 있는지도 함께 살펴보시면 판단이 조금 더 선명해질 것 같습니다. 법안 확정 후 세무 상담으로 세금을 점검해보시고, 성동구 집의 보유와 향후 갈아타기 방향은 월부 투자코칭을 통해 전체 자산 관점에서 상담받아보시는 것도 추천드립니다. 가족분들과 충분히 이야기 나누셔서 오래 후회하지 않을 선택을 하시길 응원하겠습니다^^

안녕하세요~ 바른미래님~ 저라면 우선 아직 세제개편안이 확정된 것은 아니기 때문에, 지금 당장 세금 때문에 실거주 여부를 결정하기보다는 개편안의 국회 통과 과정을 지켜보면서 선택지를 미리 준비해둘 것 같습니다. 현재 개편안대로라면 장기보유특별공제가 거주 중심으로 바뀌기 때문에 비거주 상태로 계속 보유할 경우와 27년 전세 만기 이후 실거주할 경우의 차이가 커질 수 있을 것 같아요. 다만 직장이 이천이라는 이유만으로 현재 임대 중인 성동구 주택에 거주한 것으로 인정되는 것은 아니기 때문에, 근무상 형편에 따른 예외가 질문자분 상황에도 적용될 수 있는지는 법안이 확정된 이후 세무사에게 정확하게 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 그 다음에는 절세효과만 보는 것이 아니라 실거주하면서 발생하는 비용과 불편도 같이 비교해볼 것 같아요. 성동구에서 이천까지 출퇴근한다면 교통비뿐 아니라 매일 소요되는 시간과 체력, 가족의 생활환경 변화까지 몇 년간 감수해야 하니까요. 만약 개편안이 현재 방향으로 확정되고 실거주에 따른 세금 차이가 크다면 27년 전세 만기를 실거주 전환의 기회로 활용하는 것도 충분히 고려해볼 수 있을 것 같습니다. 이때 가족 전체가 출퇴근 문제를 감수할 필요가 있는지도 따져보고, 27~29년 정도 배우자와 자녀는 성동구 1호기에 실제 거주하고 질문자분은 직장 때문에 이천에서 생활하는 방법이 세법상 인정 가능한지도 함께 확인해보면 어떨까 싶어요. 저라면 지금은 `비거주 유지 / 가족 전체 성동구 거주 / 가족은 성동구·본인은 이천 거주` 세 가지 선택지를 열어두고, 법안이 확정된 뒤 각각의 양도세를 정확히 계산해서 생활의 불편과 절세효과를 비교한 후 결정할 것 같습니다. 아직 27년 전세 만기까지 시간이 있으니 지금 바로 결정하기보다 개편안 진행상황을 보면서 가족에게 가장 현실적인 방법을 준비해보시면 좋을 것 같습니다. 😊

안녕하세요 바른미래님! 우선 27년에 실거주하신 후 29년에 매도한다고 했을 때, 현재와 금액이 동일하다는 전제하에 새로 나온 세제개편안 기준으로 양도세를 계산해봤습니다. 장특공을 받으려고 하시는 걸 보면 1세대 1주택인 것으로 보여서 그 기준으로 계산했어요. 양도차익 9억원 중 1세대 1주택 기준 (20-11)/20=45% 계산식으로 과세대상 양도차익은 4.05억입니다. 장특공이 없다고 하면 기본공제 2,500만원이라서 3.8억원의 과세표준이 나오고 해당 과표의 세율은 40%로 1.52억원에서 누진공제 제외하면 1.266억원이네요. 2년동안 실거주한다고 하면 연 8%의 장특공제를 받게되는데 이 경우 과세대상 양도차익 4.05억에서 장특공 16%를 제하면 3.402억원 여기서 기본공제 2,500만원이라서 과세표준은 3.152억원 해당 과표의 세율은 동일하게 40%이고 1.26억원에서 누진공제 제외하면 1.014억원 내는 세금 차이는 2,520만원 정도 될 것 같네요. 29년에 세제가 실제로 얼마나 될 지 모르겠는데, 2년의 거주를 한다고 해도 장특공은 16%로는 5천만원까지 차이가 나는 것 같지는 않습니다. 저도 전문가가 아니니 정확한 건 세무사 등 전문가의 말씀을 들으면 좋으실 것 같지만요. 다른분들 말씀처럼 아직 확실하게 정해진 법이 아니기 때문에 확정되면 결정하시는 걸 추천드리고, 실거주 전환 시 들어가는 이자 등 기타 비용을 감안하면 저라면 그냥 지금 사는 곳에서 거주할 것 같습니다.

바른미래님 안녕하세요. 현재 세제개편안이 확정되지 않았고 매도와 관련된 내용은 실제 매도했을 때 반영되기에 벌써부터 움직이실 필요는 없다고 생각합니다. 추후 플랜이 있으시다면 움직이셔도 좋지만 현재로써는 일단 지켜보면서 앞으로의 흐름을 생각해보시면 좋을 것 같습니다. 저 역시도 투자 후 월세로 거주중인데요. 비슷한 생각을 해봤지만 일단은 해야할 것을 해가면서 다음 투자를 해보려고 생각 중입니다. 현재 상황에서 어떻게 준비하는게 맞을지 꾸준히 살펴보시어 좋은 선택하시길 응원드립니다 :)

안녕하세요 바른미래님 반갑습니다~ 적어주신 글을 보니 세금과 삶의 질 사이에서 정말 고민 많으실 것 같습니다. 먼저, 2029년부터는 기존 장특공제가 오나전히 개편되면서, 지금처럼 비거주 상태로 쭉 가시게 되면 아무리 오래 보유하셔도 장특공제 혜택을 전혀 못 받으시게 됩니다. 반대로 만기 시점인 27년 2월부터 실거주를 시작하시면 매도 시점까지의 거주기간만큼 공제를 받을 수 있으니 세금 측면에서 향후 유리하실 것으로 생각됩니다. 다만, 이 개편안이 아직 완전히 확정된 것은 아닙니다. 8월 3일 발표된 개편안 중 일부 부분이 9월 1일 수정안에서 이미 바뀌었는데요. 향후 국회를 통과하면서 바뀔 수도 있기 때문에 꾸준히 확인하시되 너무 서두르실 필요는 적을 수 있다고 생각합니다. 정리하자면, 실제 세금 차이를 한번 계산해보시면 좋을 것 같고, 아직 확정되지 않은 미래 법령 때문에 지금 당장 힘든 통근을 감내하실 필요는 없다고 생각합니다. 만기 시점까지 시간이 있으니, 그 사이 개편안이 어떻게 최종 확정되는지 지켜보시면서 판단하셔도 늦지 않을 것 같습니다. 바른미래님 좋은 질문주셔서 감사드리고 답변이 부디 도움이 되셨으면 좋겠습니다💜