*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 부천시 원미구 꿈삼환한진 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 꿈삼환한진
- 연식: 1994.07.09.
- 세대수 : 698세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 원미구 종사자 수 : 166,450명 (사업체 47,212개)
부천시 원미구 직장 등급 : B등급 (부천시 S등급) (*생각보다 높다?!)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 60분 (7호선 > 대림역 환승 > 2호선)
여의도역 : 45분 (7호선 > 온수역 환승 > 1호선 > 신길역 환승 > 5호선) (*지리적으로 가깝지만 이용성 떨어짐)
시청역 : 53분 (7호선 > 온수역 환승 > 1호선)
교통등급 : B등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 부천부흥중학교, 학업성취도 67%, C등급 (*87%인 중흥중과 300m도 안되는 거리에 있다만, 높은 학군은 아닌듯)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점, 현대백화점(2km 이내) / 이마트, 하나로마트 S등급 (*도보세권임)
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 부천시 원미구 3년 입주 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 부천시 원미구 인구수 : 382,339명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 382,339x0.005 = 1,912세대 (0.2만)
3) 3년 입주량 합계 : 177 세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대) (*홈플러스 상동역 부지 0.2만 분양)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 59세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.03배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이하
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 부천 공급량이 부족함이 극명하나, 가격이 낮은 이유는 뭘까? 오로지 학군이라기엔 생각보다 더 낮은 것 같다. 1기 신도시여서 연식이 오래되었다? 중심지랑 교통이 좋지 않다? .. 좀더 지켜보자
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
(수익률 분석표 삽입)
| 꿈삼환한진 (1994.07/698세대/30평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2022년 05월 | 2025년 03월 | 2026년 9월 |
| 매매가 | 73,200 | 45,000 | 67,500 |
| KB시세 | 69,000 | 60,000 | 66,000 |
| 대출금액 | 48,300 | 42,000 | 46,200 |
| 종잣돈(매매가-대출) | 24,900 | 3,000 | 21,300 |
| 고점에 매수 시 수익률 | -23% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -5,700 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 750% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 22,500 | ||
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 꿈삼환한진 단지 30평 현재 매매 6.75억, 전세 4.2억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2022년 05월 매매 7.32억 전세 4.20억
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 2025년 03월 매매 4.50억 전세 2.83억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 : 전세가율을 보니 하방은 하고 있으나, 매매가가 다소 높은 것으로 판단됨. 잃지 않는 투자는 될지언정 수익 실현은 갸우뚱해보임
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급이 각각 BBCSS로 중급지 수준의 가치를 보유하고 있음. 초역세권이라 가치가 낮다곤 할 수 없어보임. 하지만 저평가냐 했을때 아니라 생각함. 현재 기준 전고점 대비해서 5천이 떨어졌으나 투입금액이 2.1억임 (전세가율 62% 수준). 수익률 100% 달성하려면 8억은 되어야 하는데 전고점이 7.3억임을 감안했을때 저평가는 아닌 것으로 판단됨.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 300세대 이상에 초역세권인점, 거래가 활발하게 이루어짐. 가능하다 사료됨.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 2.1억 투입해서 전고점인 7.3억원에 판다고 했을때, 26.8% 수준임. 연환산은 안한거라 전고점에 도달하는데 걸리는 기간이 중요해 보임.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 전세가율이 62% 수준으로, 지방 기준인 70%엔 도달하진 못함. 다만, 인근 단지들 보다 전세가율이 양호한 편이라 원금보존에 나쁘지 않을지도 모르겠음. 입주물량은 적어서 전세가율이 상승할 여지는 보임.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 입주량 핵 낮아서 역전세 리스크는 적어 보임. 다만, 근방에 대장신도시와 계양신도시가 4년 내에 형성될 예정이라 상관관계가 있을지는 좀더 따져보아야 할 듯 보임.
2. 나의 투자 결론(매수 여부): 부적절
부적절하다 판단됨. 내집마련을 전제로 검토했으나 3천 정도 버는 것으로 보이는데, 그정도로 직주근접을 포기할 정도는 아닌 것 같음. 다만 투자로 돌리고 전용 59를 검토해보면 1.5억원 투자에 전고점 기준 수익률 57% (순수익 5천) 정도면 나쁘지 않은 투자로 보임. 투자로 선택하면 선택의 폭이 넓어지니 다른 매물이랑 좀더 비교하면 좋아 보임
3. 작성하면서 느낀점 :
재테크방향성을 잡은 것 같은 느낌이 들었습니다. 몸테크할지 투자할지 몸테크하면 어디로 할지 고민이 많았는데, 막상 정량분석해보니 막힌혈이 뚫린 기분이네요. 부천을 최근에 자주가면서 훌륭한 인프라에 가격이 너무 싸길래 단순히 긍정적으로만 바라봤던 제가 안타깝고, 앞마당을 늘리라는 이유를 체감할 수 있어서 좋았던 것 같습니다!
