*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 안양씨엘포레자이
- 연식: 2021
- 세대수 : 1394
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
만안구 종사자 수 : 90,282명 / 사업체수 : 23,436명
만안구 직장 등급 : C등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 57분 (버스+4호선+2호선)
여의도역 : 50분(버스+1호선+5호선)
시청역 : 58분(버스+1호선)
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 신성중학교, 학업성취도 78%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점X, 대형마트X, C등급
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 : 23만 4,085명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 1170세대
3) 3년 입주량 합계 : 3,191 세대 (2027년 0세대 + 2028년 622세대 + 2029년 2,569세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,063세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1배 이내
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 A등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
안양 만안구는 서울시 금천구 옆에 붙어 있는 지역이다. 1호선을 통해 서울로 접근할 수 있으며 평촌의 4호선을 이용하여 서울로 또한 진입할 수 있다.
만안구의 직장은 C등급으로 직장인 종사자수와 직장의 수가 많은 편은 아니다. 하지만 서울과 인접해 있고 강남과 여의도, 시청까지 1시간이내에 접근할 수 있는 장점이 있는 곳으로 만안구가 아닌 다른 지역의 직장을 다니는 인구가 더 많을 수 있음을 생각해 볼수 있다. 또한 다른 서울의 주요직장과도 1시간 전후의 접근이 가능하다.
학군은 C등급으로 공부를 잘하는 학군지는 아니며 초등학교와 가까운 것이 의미를 가질수는 있을꺼 같다. 평촌과의 거리가 가까워 평촌학원가를 이용하는 수요가 많을 수 있을꺼라 생각된다.
환경 또한 만안구내의 백화점이나 마트가 없으나 인근의 광명이나 평촌의 환경을 이용할 수 있다.
공급은 3년이내 적정수요이내로 입주가 예정되어 있고, 26년, 27년은 입주가 없는 상황이다. 28년 또한 입주가 많지 않으나 29년 입주가 많아 29년에 리스크가 있을 수 있음을 고려해야한다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 안양씨엘포레단지 32평 현재 매매 8.9억, 전세 6.3억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 3월 매매 8.9억 6.5억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2025년 8월 매매 7.2억 전세 5.1억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
21년 대세상승기에 입주한 단지로 그 당시에는 신축이라 가격이 많이 상승하였으나 이후에도 주변에 연식이 좋은 단지가 없어 크게 하락하지 않고 가격을 유지했던 것으로 생각됨. 하지만 25년 바로 인근에 2000세대 이상의 어반포레자연앤e편한세상이 입주하면서 최저점이 되고 전세가 또한 많이 하락했다고 생각이 듬. 현재 입주시기의 매매가에 도달을 한 상태임. 만안구의 입지가 좋은 단지들이 상승을 하고 있고, 후순위 단지로 그 뒤를 따라가고 있으며 상승의 여력이 남았다고 판단됨. 전고점이 명확하지 않은 상태에서 얼마까지의 상승이 일어날지 예상하는 것이 어려우며, 전저점이 대세하락기가 아닌 시기라서 25년 전저점을 기준으로 해서 수익률을 판단해도 되는지 의문이 듬.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
만안구내 입지는 교통이 중요하다. 또한 신축이 많이 없는 지역으로 연식이 중요하다 생각이든다. 이 단지는 역과의 거리는 있지만 버스를 이용하고 환승을 통해 1시간내 강남을 접근하고, 다른 주요업무지구도 접근가능하며 가치가 있다 판단된다. 또한 비슷한 가격대의 단지들과 비교하였을때 입지가 특별한것은 없으며, 교통이 빠지지만 연식이 좋아 나쁘지는 않다고 생각이든다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 1000세대 이상의 단지이고 거래가 잘 되고 있는 상태라 환금성은 괜찮아보인다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 2.6억을 투자하였을때 100%의 수익을 얻을 수 있을지 애매하다. 그리고 수도권이긴 하지만 연식이 빠지면 가치가 떨어질 곳으로 장기로 가져갈수는 없고 갈아타는 단지로 매도를 생각해야한다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 전세가율 71%로 원금보존이 가능하며, 적정입주물량이 있지만 입지독점성은 떨어지는 단지이다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 27년까지는 입주가 없지만 29년에 인근에 1700세대의 대단지가 입주하고 인근 평촌과 의왕시의 입주도 많이 있기때문에 충분히 고민하고 리스크가 감당가능한지 전체적인것을 다시 봐야할꺼 같다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
주요 업무지구까지 거리가 1시간 내로 입지가 충분히 가치가 있으나 아쉬움이 있는 단지이다. 아쉬움을 떨치기 위해 다른 비규제지역의 시세도 확인하고 비교평가해서 투자가능한지를 고민해 봐야겠다. 다른 앞마당을 만들고 시간이 가면서 기다려주지 않고 가격이 상승할 수 있을까..걱정이 되기도한다.
3. 작성하면서 느낀점 :
애매한 입지로 혼란을 주는 단지이다. 다른 비규제지역이 앞마당이 없어 비교를 할 수 없어 이 단지가 좋은단지인지 판단하기 어려움이 있다. 미루고 있던 앞마당 만들기를 최대한 빨리 하고 매매가가 날아가기전에 비교평가를 해봐야겠다는 생각이든다.
26.9 매임단지 수익률비교
