평택시 평택롯데캐슬 아파트 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

목표:

0호기 주변 대장 아파트의 가치를 알고 투자 의사를 결정해봄으로서 0호기에 대한 앞으로의 투자 판단을 스스로 내릴 수 있다. 

(대장 아파트의 수요를 알면, 0호기가 구축이 되어도 수요가 있을만한 땅의 가치가 있는지 판단할 수 있는 기준이 생길 것이다.)

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 서정동 평택롯데캐슬 아파트

• 연식: 2010년식
• 세대수 : 828세대

• 위치(지도) :  

  

   

  <특징>
  -역세권

  -서정리역 상권 이용

  -공원, 녹지를 낀 아파트

  -서정동, 이충동 생활권 이용   

   

   

*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

평택시 종사자 수 : 276,230 

평택시 직장 등급 : A

→ 종사자수 27만명 정도로 평택시 내에 주요 업무 지구로의 일부 출퇴근 수요가 있을 것으로 보인다.

(강남, 서울 도심업무지구로의  물리적거리, 이동시간 모든 면에서 출퇴근 수요를 이끌기 어려울 것으로 판단된다.)

① 고덕 삼성전자 / 지하철X, 버스 35분, 자차 10분 

→ 직장 접근성 (중상)
 

② 송탄 일반산업단지 버스 30분 , 자차 13분 

→ 직장 접근성 (중상)
 

③ 진위 LG전자(lg전자 중심의 대규모 전자 산업 일자리) / 버스+지하철 54분, 자차 23분 

→ 직장 접근성 (중)
 

④ 포승·평택항 자동차·물류 산업(자동차 부품, 물류, 항만 관련 일자리) / 자차 40분 

→ 직장 접근성 (하)

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 87분

여의도역 : 105분

시청역 : 113분

교통등급 : C

→

강남, 서울 도심업무지구까지의 이동 시간이 60분을 넘어 가치가 떨어지는 입지로 판단된다.

평택 내, 업무 지구로의 일부 출퇴근 수요가 있을 것으로 생각한다.

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 이충중학교 67.6% C등급 

→

이충중학교의 학업성취도는 67.6%로 높지 않다.

특목고 진학수는 외고국제고 1명이다.

평택시 내의 중학교중 특목고에 가장 많이 보낸 학생수는 3명, 다른 중학교에서는 거의 특목고 진학을 시키지 못했다는 점에서는 의미가 있지만 이것이 꼭 이 학교를 보내야 한다는 이유로 보긴 어려울 거라 판단된다.

고덕 국제 신도시, 동삭동, 지제동과 같은 신축 주거지에 젊은 가구 유입은 학생 수 증가 및 학교 신설, 그리고 학원가를 형성하고 있다.

평택에서도 소득 수준이 있는 사람들은 상대적으로 환경이 좋은 이쪽에 거주할 가능성이 높으며 보다 좋은 교육 인프라를 형성할 것으로 예상된다. 

따라서,

평택롯데캐슬 주변에 초중고가 인접해 있어 이동의 편리함은 있지만, 기존 생활권의 노후화가 눈에 띄게 느껴져 학군을 중요시하는 젊은층에게 많은 수요를 기대하긴 어렵겠다 판단했다. 다만 형성되어 있는 상권의 편의성, 공원이 인접해있어 나이 많은 장년, 노인층의 수요가 있을 것으로 생각한다.

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 백화점 없음,  대형마트 없음  C등급

서정동, 이충동에 상권이 형성되어 있지만 오래되었으며 정돈된 상권이라고 보기는 어렵다.

백화점, 대형마트가 없는 것으로 주변에 거주하는 사람들의 소득 수준을 예측해볼 수 있었다.

쾌적한 환경 보다는 기존 상권, 생활권에 적응하고 만족하는 사람들의 수요가 있을 것이라 판단했다.

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 평택시 3년 입주 합계 : 32,633세대 (26년 8,523세대 + 27년 11,211세대 + 28년 12,899세대)

→
적정수요의 몇배인가?

26, 27, 28년 각 년별 입주량이 적정수요보다 높다. 

연 적정수요의 약 11배로 3년간 입주량(공급)이 수요에 비해 매우 높음을 알 수 있었다.

나의 액션플랜은?

앞으로 3년간의 수요가 비해 입주량(공급)에 비해 매우 높으므로 이 기간 동안 투자를 하지 않는 것이 좋겠다.

역전세를 맞을 확률이 매우 높기 때문이다.

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 평택시 인구수 : 622,663

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 622,663 x 0.005 = 3,113세대

3) 3년 입주량 합계 : 32,633세대 (26년 8,523세대 + 27년 11,211세대 + 28년 12,899세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  10,878 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량(10,878)÷연 적정수요(3,113) =3.49배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 2배 초과 → C등급

*주변에 공급되는 단지들의 입주 물량, 시기, 가격 비교하기

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

대표단지로 ‘시세 트레킹’이 용이한 대장단지인 평택 롯데캐슬을 선정하였다.

그리고 인접한 생활권에 0호기를 그 비교 대상으로 두어 입지 비교를 겸하고자 하였다.

(0호기는 신축이기에 이와 비슷한 가치라고 판단되는 구축 ‘정암마을 뜨란채’를 참고 자료로 함께 활용해보았다.) 

평택의 최대 약점은 ‘주요 업무지구'와의 접근성임을 실감할 수 있었다.

‘평택 롯데캐슬’

서정리역과 가까운 역세권이며 인근 여러 편의시설(병원, 영화관, 마트 등)을 누릴 수 있다.

아파트와 인접한 공원 또한 누릴 수 있는 중대단지의 아파트이다.

반경 1km 이내에 초중고가 위치해있어 아이가 있는 부부들에게 수요가 있을 것으로 보였다.

다만, 학업성취도가 비교적 높지 않아 좋은 학군으로서의 강점은 높지 않을 것으로 판단이 되었다.

그래서 가격이 비교적 높게 형성되어 있는 이유는 역세권, 편의시설, 공원 이라고 판단하였다.

아쉬운 점은 서정리역 주변으로 형성된 상권의 오래됨이 느껴졌고 동네에 노인층 비율이 높았다는 것이다.

아무래도 젊은 부부나, 일반 직장인들이 고덕 신도시와 같은 깨끗하고 정돈된 환경을 더 선호하기 때문일 것으로 보였다.

‘정암마을 뜨란채'

0호기와 가장 인접해 있는 단지로 그 입지 가치를 비교 분석하는데 도움이 되었다.

평택 롯데캐슬과 초중고를 같이 공유하며 학업성취도가 높지 않은 학군으로서 그 강점은 높지 않을 것으로 판단되었다.

단지 주변의 편의 시설과 공원이 잘 형성되어 있어 쾌적함을 누리기에 좋아 보였다.

역과의 거리가 있지만 주변에 버스 정류장이 있고 다니는 노선이 많아 큰 불편은 없을 것으로 판단했다.

나의 가치 판단 기준이 어떻게 달라졌는가?

(만약 지금 처음 매수하는 입장이라면, 나는 0호기를 다시 선택할 것인가?)

“지금의 0호기를 선택하지 않을 것이다.”

신축/ 숲을 품은 대단지 라는 이점만으로 현재 가격대를 유지할 수 있을까? 

현실적으로 삼성전자라는 대규모 일자리 수요가 있지만, 평택시 내에 아파트가 수요에 비해 공급이 많았던 시점이 있어 우리 아파트까지 수요가 많을까 하는 의문이 들었다.

숲세권이기에 노년을 보내기에는 매우 쾌적하다는 생각이 들지만, 입지적으로 보았을 때는 교통, 학군, 편의성이 모두 떨어지는 게 사실이다.

브레인시티에 아주대학교 병원 및 산업단지가 들어선다는 얘기가 있지만 아직 도시 완성도를 오래 기다려야 하기에 당장 확정된 사항도 없다.

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 평택롯데캐슬 33평 현재 매매 3.7억, 전세 2.5억

- 5년 내 고점 매입 시 가격 : 2023년 1월 매매 5억 전세 3.5억 (수익률: -87%)

- 5년 내 저점 매입 시 가격: 2026년 1월 매매 3.15억 전세 2억 (수익률: 48%)

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

고점 매수 시, -87%의 손해를 보았고

저점 매수 시, 48%의 수익률을 얻었다. 

전고점보다 현재 매매 가격이 1.3억 하락한 이유는 무엇일까?

평택에 신축 공급량이 늘었기 때문이지 않을까 짐작해볼 수 있었다.

아무래도 평택에 신축 공급량이 늘었기 때문이지 않을까 짐작해볼 수 있었다.

앞으로 내가 아는 공급에 브레인시티가 있는데, 수익률을 분석한 평택롯데캐슬의 수요에도 많은 영향을 미칠 것 같았다.

그래서, 입지적으로 보았을 때는 동네에서 나쁘지 않은 입지이지만 투자 가치로서는 어려움이 있지 않을까 하는 생각을 해볼 수 있었다.

 PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 

*직장: 

대표적으로 삼성전자 평택캠퍼스가 위치해 있어 일자리 수요가 있을 것으로 예상했다. 

*교통: 주요업무지구와의 이동거리가 1시간을 초과한다.(서울 이동의 어려움)

*학군: 비교적 가깝다고 판단되는 중학교가 두 곳 있지만 학업성취도면에서 C등급으로 좋은 편은 아니었다.

*환경: 아파트 주변에 서정리역 상권(시장, 마트, 병원, 영화관 등)이 잘 형성되어 있지만 전체적으로 건물이 노후화되고 거리에도 노인층이 많이 보이는 편이었다.

*공급: 약 3.3만세대로 공급이 있다.

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 828세대로 300세대 이상이고 주변 상권, 공원이 형성되어 있어 수요는 있을 것으로 판단했다. 하지만 주변 상권 노후화 및 공급으로 인해 투자 수익을 얻기에는 어려움이 있을 것 같다.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 전세가율 68%/ 

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

평택의 공급이 어떻게 될지 정확히 파악이 되지 않아 가격의 변화를 예측하기가 어려웠다.

투자 관점에서 실수요자들이 찾을만한 이유를 찾지 못했다.

매수는 어려울 것 같다.

(시간적 여유가 된다면, 튜터님의 조언대로 입지가 다른 여러 곳을 골라보고 같은 가격대의 단지들을  비교해보고 싶다.)

3.  작성하면서 느낀점 : 

‘가저환수원리'의 각 항목의 의미를 다시 한번 복기해보아야 겠습니다.

직접 적용하는 과정에서 이해도가 부족함을 느꼈습니다.