2026 세제개편, 부동산 시장은 어떻게 움직일까?
안녕하세요.
꿈을 행해 이뤄가는 꿈행이입니다. :)
투자 인사이트 시리즈 #3,
2026 세제개편안 편입니다.
이번 세제개편안을 보면서 가장 궁금했던 것은 단순히
“세금이 얼마나 늘어날까?”
가 아니었습니다.
“세금이 달라지면 사람들의 선택은 어떻게 달라질까?”
였습니다.
정책에 따라 집을 살 수 있는 범위가 달라지기도 하고,
집을 계속 보유할지 혹은 매도할지에 대한 판단도 달라질 수 있습니다.
그래서 이번 시리즈에서는
먼저 2026 세제개편안이 전체 부동산 시장에 어떤 영향을 줄 수 있을지 살펴보고,
이후에는
전월세 거주자 / 비거주 1주택자 / 실거주 1주택자
각각의 상황에 실제 단지를 대입해 어떤 선택지가 있을지 살펴보려고 합니다.
그 첫 번째,
2026 세제개편, 그래서 무엇이 달라졌을까요?
1. 2026 세제개편 수정안 핵심 정리
| 구분 | 실거주 1주택 | 비거주 1주택 | 다주택 |
|---|---|---|---|
| 종부세 기본공제 | 12억 → 14억 확대 | 12억 유지 | 기본공제 적용 |
| 공정시장가액비율 | 70% | 70% | 70% / 3주택 이상 80% |
| 종부세 세율 | 과표 6억 초과 구간 1% → 1.3% | 과표 6억 초과 구간 부담 증가 | 과표 6억 초과 구간 부담 증가 |
| 양도세 12억 이하 비과세 | 유지 | 2년 거주 필요 | 해당 없음 |
| 장기보유특별공제 | 보유공제↓ / 거주공제↑ | 비거주 시 27년 40% → 28년 20% → 이후 0% | 28년 15% → 이후 0% |
| 장특공제 한도 | 28년까지 20억 → 29년부터 10억 | 공제 자체 축소 | 공제 자체 축소 |
| 큰 방향 | 실거주 상대적 우대 | 비거주 보유 부담↑ | 다주택 보유 부담↑ |
※ 부부 공동명의 종부세
실거주 1주택은 인당 9억(합계 18억), 비거주 1주택은 수정안 기준 인당 6억(합계 12억) 공제.
이번 개편의 방향을 한 문장으로 정리하면,
고가·비거주·다주택 보유에 대한 부담은 높이고,
실거주에는 상대적으로 혜택을 주는 방향
으로 볼 수 있었습니다.
그렇다면 세금이 달라지면 부동산 시장도 바로 움직일까요?
이번 정책을 보기 전에 최근 정책이 나왔을 때 시장이 어떻게 움직였는지 먼저 살펴봤습니다.
2. 과거 부동산 정책은 시장에 어떤 영향을 줬을까?
최근 1년 동안에도 대출규제, 토허제, 양도세 등 여러 정책이 이어졌습니다.
| 정책 | 핵심 내용 | 주요 영향 대상 |
|---|---|---|
| 6·27 대책 | 수도권·규제지역 주담대 최대 6억 제한, LTV 강화 등 | 대출을 이용한 수도권 매수수요 |
| 10·15 대책 | 규제지역·토허구역 확대, 주택가격별 주담대 한도 차등 | 상급지·고가주택 매수수요 |
| 1·25 | 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침 부각 | 다주택자의 매도 결정 |
| 5·9 | 다주택자 양도세 중과 적용 | 다주택자의 보유·매도 선택 |
조금 더 간단히 보면,
6·27 → 대출 총량 규제
10·15 → 지역 + 가격 규제
1·25 → 양도세 중과 예고
5·9 → 양도세 중과 시행
이었습니다.
[로건파파님 장표 BM 감사합니다 : ) ]
그런데 정책 이후의 가격을 살펴보니 모든 지역이 같은 방향으로 움직이지는 않았습니다.
1~3급지의 상급지는 정책 이후 가격이 등락하는 모습이 나타났고,
4급지에서도 20억 전후의 고가 단지들은 상대적으로 등락이 있는 편이었습니다.
반면 15억 이하의 4~5급지에서는 상승 흐름이 이어지는 단지들이 상대적으로 많이 보였습니다.
물론 이것을 정책 하나의 영향이라고 단정할 수는 없습니다.
다만 한 가지 가설은 세워볼 수 있었습니다.
“정책이 가격을 결정한다기보다,
정책에 따라 수요가 움직이는 방향이 달라지는 것은 아닐까?”
3. 그렇다면 이번 세제개편은 어디에 영향을 줄까?
앞선 대출규제와 토허제가 주로
“이 집을 살 수 있는가?”
에 영향을 주는 정책이었다면,
이번 종부세 개편은 일정 가격 이상의 주택에서
“이 집을 계속 보유하는 데 얼마가 드는가?”
에도 영향을 줄 수 있습니다.
보유비용이 달라진다면 사람들의 선택도 달라질 수 있습니다.
집을 계속 가지고 있을 수도 있고,
매도를 선택할 수도 있고,
비거주 주택에 직접 들어가 살 수도 있습니다.
매수자 입장에서도 세 부담이 큰 가격대를 피해 상대적으로 가격이 낮은 주택을 선택할 수도 있습니다.
그렇다면 자연스럽게 이런 질문이 생겼습니다.
“보유비용이 커지는 가격대에서는
실제로 수요와 매물이 다르게 움직이게 될까?”
그런데 여기서 한 가지 먼저 확인해야 할 것이 있었습니다.
4. ‘20억 아파트’면 모두 종부세를 낼까?
처음에는 저도 단순하게 생각했습니다.
“20억 정도 되는 집이라면 이번 세제개편의 영향을 꽤 받겠는데?”
그런데 종부세를 조금 더 들여다보니 매매가격만으로 판단할 수 있는 문제가 아니었습니다.
종부세는 시가가 아닌 공시가격을 기준으로 하고,
실거주인지 비거주인지, 단독명의인지 공동명의인지에 따라서도 공제금액이 달라집니다.
따라서 똑같이 시가 20억원인 주택이라도 실제 세 부담은 달라질 수 있습니다.
즉,
시가 20억 = 종부세 부담 증가
라고 단순하게 연결해서는 안 되는 것이죠.
그렇다면 투자자가 확인해야 할 질문도 달라집니다.
“내가 보고 있는 단지는 실제로 이번 세제개편의 영향을 받는 가격대인가?”
실제 단지에 한번 대입해봤습니다.
5. 20억 전후 단지에 실제로 대입해봤습니다
서대문구에는 이 질문을 대입해보기 좋은 단지가 있습니다.
e편한세상신촌입니다.
현재 59㎡는 약 19.5억원, 84㎡는 약 21.5억원 수준의 가격을 형성하고 있습니다.
| 단지 | 평형 | 현재 매매가 | 공시가격 |
|---|---|---|---|
| e편한세상신촌 | 59㎡ | 19.5억 | 11억 |
| e편한세상신촌 | 84㎡ | 21.5억 | 13억 |
처음에는 20억원 전후의 주택이라면 이번 종부세 개편의 영향을 직접적으로 받을 것이라고 생각했습니다.
그런데 공시가격을 대입해보니 조금 달랐습니다.
59㎡의 공시가격이 11억원이라면
비거주 1주택자의 기본공제 12억원보다 낮아 종부세 과세대상이 되지 않습니다.
반면 84㎡의 공시가격이 13억원이라면
비거주 1주택 단독명의의 기본공제 12억원을 넘기 때문에 과세대상에 들어갈 수 있습니다.
하지만 여기서도 끝이 아닙니다.
실거주 1주택이라면 기본공제가 14억원으로 확대되기 때문에 같은
84㎡라도 공시가격 13억원이라면 기본공제 이하입니다.
부부 공동명의라면 적용되는 공제 역시 달라집니다.
결국 같은 단지에서도
59㎡냐 84㎡냐,
실거주냐 비거주냐,
단독명의냐 공동명의냐에 따라
정책을 체감하는 정도가 달라질 수 있었습니다.
그렇다면 실제 보유자들은 어떻게 움직일까요?
세 부담이 커진 일부 비거주 보유자는 매도하거나 직접 거주하는 선택을 고민할 수 있습니다.
반대로 실제 세 부담이 크지 않은 보유자라면 세제개편만으로 굳이 집을 팔 이유가 없을 수도 있습니다.
매수자 역시 마찬가지입니다.
단순히 “20억원짜리 집”으로 보는 것이 아니라,
취득한 이후 내가 어떤 형태로 보유할 것인지에 따라 같은 가격도 다르게 바라봐야 합니다.
결국 이번 세제개편이 시장에 미치는 영향을 보려면
“20억 이상 고가주택이 떨어질까?”
보다,
“어떤 가격대의 어떤 보유자에게 실제 부담이 커지고,
그 사람들이 어떤 선택을 할까?”
를 살펴봐야겠다는 생각이 들었습니다.
6. 그렇다면 앞으로 시장에서 무엇을 봐야 할까?
과거 정책 이후의 가격 흐름을 살펴보면 규제가 생겼다고
모든 지역의 가격이 같은 방향으로 움직이지는 않았습니다.
이번 세제개편 역시
세금 증가 → 고가주택 가격 하락
이라고 단순하게 예상하기는 어려워 보입니다.
실제 e편한세상신촌에 대입해봐도 같은 20억원 전후의 주택이라도
공시가격과 평형, 거주 여부, 명의에 따라 실제 세 부담이 달라질 수 있기 때문입니다.
결국 앞으로 확인해야 할 것은
정책 자체보다 정책으로 인해 사람들이 어떻게 움직이는가가 아닐까 생각했습니다.
보유 부담이 커진 사람은 집을 팔까요?
비거주 1주택자는 직접 들어가 살게 될까요?
고가주택의 부담이 커지면서 상대적으로 가격이 낮은 주택으로 수요가 이동할까요?
혹은 좋은 입지의 주택이라면 늘어난 세 부담을 감수하고도 계속 보유하려는 사람이 많을까요?
아직 그 답을 알 수는 없습니다.
따라서 앞으로 시장을 볼 때는
가격뿐만 아니라 매물량·거래량·전월세 물량이 어떻게 달라지는지도 함께 확인해야겠습니다.
정책을 외우는 것보다 중요한 것은
정책이 사람들의 선택을 어떻게 바꾸는지 보는 것.
이번 세제개편안을 통해 가져가고 싶은 첫 번째 투자 인사이트였습니다.
그리고 여기서 또 하나의 질문이 생겼습니다.
“그렇다면 나는 어떤 선택을 해야 할까?”
다음 글에서는
전월세 거주자 / 비거주 1주택자 / 실거주 1주택자로 나누어 실제 단지를 대입해보고,
각 상황에서 어떤 선택지를 생각해볼 수 있을지 살펴보겠습니다.
여러분의 투자를 응원하는 동료가,
꿈행이였습니다. :)
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