월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 미리내 동성 아파트
- 연식: 1993년 (34년식)
- 세대수 : 970 세대
- 위치(지도) : 부천시 원미구
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 원미구 종사자 수 : 166.450
부천시 원미구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 16분 (2회 환승)
여의도역 : 55분 (2회 환승)
시청역 : 1시간 4분 (2회 환승)
교통등급 : B 등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 계남중학교, 학업성취도 84%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 순천향대학병원, S등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 원미구3년입주 합계 : 2,201세대 (26년 2,051세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 httpsㅗ://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 원미구 인구수 : 382,339
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 382,339x0.005 = 1,922,695
3) 3년 입주량 합계 : 177세대 (올해 27세대 + 내년 0세대 + 내후년 150세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 59 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
- 저는 그동안 내 집에 큰의미를 두지 않았고, 투자에 대해서도 깊이 생각해보지 않았습니다. 하지만 이번강의를 통해 부동산의 가치를 바라보는 새로운 시각을 배우게 되었고, 투자에 대해 생각해보는 좋은 계기가 되었습니다.
- 이번 보고서를 작성하면서 다양한 어플을 활용하는 방법을 배우고, 새로운 것에 도전하는 경험을 할수 있었습니다. 앞으로도 배운 내용을 바탕으로 하나씩 실천하며 한 걸음씩 성장해 나아가겠습니다.
- 미리내동성 아파트는 지인을 따라 분위기를 살펴보기 위해 방문한 곳이었는데, 직접 둘러보면서 투자 가능성이 있다고 판단되어 관심지역으로 선정해 보았습니다.
- 보고서를 마무리하면서도 아직 투자의 가능성과 가치를 판단하는 기준이 명확하지 않습니다. 하지만 이번 강의를 통해 하나씩 배우고 경험하면서 저만의 판단 기준을 만들어가고 싶습니다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 미리내 동성 20평 현재 매매 4.6 억, 전세 3 억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2022년 7월 매매 4.9 억 전세 3.2억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2024년 2월 매매 3.75억 전세 2.5억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
수익률 분석이 제대로 된건지 잘 모르겠고, 저평가와 원칙을 지컷는가란 물음에 자신이 없다 아파트의 위치와 갭차이만 보았던 과거의 달리 원칙을 적용해 가면서 실행은 했지만 비교평가 단지가 없어 저평가인지 모르겠다. 앞으로 비교평가할 단지를 늘려가야겟다 생각이 들었다.
저점 매수시, 고점 매수시 수익이 8,500만원 가까이 나는 것을 보고 싸게 사는 것이 중요하다는 생각이 들었다. 그런데 지금 아파트 가격을 보고 저평가 되어진건지 판단이 어려워서 이부분에 대해 실력을 길러야 할거 같다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
- 가치 : 강남 접근성이 1시간 10분 정도. 부천에서는 살기 좋은곳으로 보인다. 특히 대형마트와 백화점이 두개나 있어 환경이 매우 좋다.
저평가 : 현재 매매가 4.9억 (고점 대비 거의 고점에 가까워 보인다)
같은 가격대의 매물을 비교평가 해봐야 단판이 가능함.
비슷한 입지를 가진 다른 지역과 비교해 봐야 판단이 가능함.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
970세대로로 실거래 활발하게 이루어진다. 환금성은 좋아보임.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
투자금이 1.6억이 들어간다. 수익률 200%를 위해서 8.1억까지 올라야 하다. 현재가가 최고점 수준이라 수익율을 보장하긴 어려워보인다. 이단지가 확실한 가치가 있다는 것을 비교평가를 통해 우선적으로 실시하는것이 좋아보인다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
현재 전세가율이 67% 수준으로 기대치 미치지 못한다.
10년 기준 전세가가 1.8배 상승시 오른다고 보면 원금보전이 가능하다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년 입주물량이 매우 적으므로 리스크 대비가 가능해 보인다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
투자금 1.6억으로 투자 가능성이 낮아 보인다.
강남까지는 약 1시간, 주요 업무지구까지 거리가 1시간 내외로 입지가 나쁘지 않으며 주변공급이 적어 전세도 금방 나갈것으로 보인다.
다만, 이 돈으로 할수 있는 최고의 단지이고, 최고의 매물인지, 그리고 이 단지가 충분히 가치가 있는 곳인지에 대한 판단은 더 공부해봐야 알것 같다.
3. 작성하면서 느낀점 :
아직 앞마당도 없고 가치를 보는 눈도 많이 부족하지만 수업시간에 배운 가저환수원리도 적용해 보았다.
아직 매물을 본 경험도, 투자를 한 경험도 없기 때문에 많이 부족하지만 그럼에도 궁금한 점이 생겼다.
원금보존 계산시 적정 전세가율을 어떻게 적용하는가?
저평가의 대한 판단은 어떻게 적용하는가?
이 부분의 기준점도 실력이 쌓이면 “ 이거다“ 하는 느낌이 오는건지 55%, 70% 둘 중한나를 정확히 하는지 궁금하다.
그래서 내련 투자결론은 아직 모르고 확신이 없어서 투자하지 못하겠다.
부동산 투자는 단순히 좋은아파트를 찾는 것이 아니라, 내가 가진 종잣돈으로 가장 높은 효율을 낼 수 있는 타이밍과 입지를 찾아내는 과정임을 깊이 깨달았다.
이런 시장의 공포 속에서도 기회를 포착할 수 있는 안목과 기준을 갈고 닦아야겠다고 다짐했다.
앞마당을 늘려보자~!!
