월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART 1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 상계주공2단지
- 연식: 1987년식(39년차)
- 세대수 : 2,209세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
노원구 종사자 수 : 130,553명
노원구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 58분
여의도역 : 65분
시청역 : 53분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 노원중학교, 학업성취도 85.9%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : (1km 조금 애매하지만) 이마트 창동점, 롯데마트 중계점
(1km 이내) 롯데백화점 노원점 → A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 노원구 3년 입주 합계 : 2,719세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2,264세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 노원구 인구수 : 481,053명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 481,053x0.005 = 2,405세대
3) 3년 입주량 합계 : 2,719세대 (올해 0세대 + 내년 455세대 + 내후년 2,264세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 906세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 = 0.38배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 → S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
직장, 교통 등을 중점적으로 입지 분석을 해 봤을때는 나쁘지 않은 가치를 지닌 것으로 판단하였다. 다만 아직 현재 해당 가치를 고려하였을 때 적절한 시가가 얼마인지, 유사한 가치를 지닌 단지의 현재 시세가 얼마인지 등을 아직 모르기 때문에, 2, 3주차 강의를 얼른 수강해서 궁금증을 해결하고 싶다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
* 현재 서울 전역이 토허제 지정되어 있어 갭투자가 불가능하므로,
투자 대신 ‘내집마련’ 기준으로 작성하였습니다.
ㄴ 위 표의 경우 매매가는 호갱노노, KB시세는 네이버 부동산 기준으로 작성
ㄴ 아래 표의 경우 네이버 부동산 매물 / 과거 시점은 실거래가 범위 평균 기준으로 작성(이상치 제외)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 상계주공2단지 24평 현재 매매 8억, 전세 3.8억
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 7.9억 전세 2.3억
- 5년 내 저점 매입시: 2025년 10월 매매 5.0억 전세 2.6억
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
작년에만 샀어도! (전저점이 1년 전인데 그때 대비 3억이 뛰었다.)
올해 들어 가격이 너무 많이 뛰었고, 여러 가지 지표를 통해 생각해 봤을 때 원금보장 등이 불투명하므로
유사한 급지의 다른 단지들을 찾아볼 필요가 있을 것 같다.전세가율 55% 기준 미충족(47.5%), 전고점 돌파(절대적 저평가 X)
PART3. 투자 결론 (3주차)
1. 투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
동일한 가격을 가진 범계역 인근 한마음 1단지와 비교평가를 아래와 같이 진행하였다.
① 직장 : 노원구 종사자수 13.1만명(B) vs 안양시 동안구 18.2만명(B)
→ 두 곳 모두 20만명 미만이라 베드타운이라 평가할 수 있음. 이 경우 교통이 중요.
② 교통 :
(강남역) 상계주공2단지 58분 vs 한마음1단지 46분
(시청역) 상계주공2단지 54분 vs 한마음1단지 64분
(여의도역) 상계주공2단지 75분 vs 한마음1단지 56분
한마음1단지의 경우 강남 접근성이 상계주공2단지에 비해 우수하나, 시청역까지는 60분 이상이 소요되어 접근성이 다소 떨어지는 모습. 상계주공2단지는 강남역, 시청역 모두 60분 이내 도달할 수 있으나 여의도역 접근성은 다소 떨어지는 모습. 두 단지 모두 업무지구 접근성이 양호(A등급)하다는 점에서 직장인 수요가 기대됨.
③ 학군 : 상계주공2단지 - 노원중학교(85.9%)
한마음1단지 - 안양부흥중학교(86.6%)
유사한 모습
④ 환경 : 상계주공2단지 - 롯데백화점 노원점
한마음1단지 - 홈플러스 평촌점, 뉴코아아울렛 평촌점, 롯데백화점 평촌점
둘 다 롯데백화점이 있다는 점에서 A등급이나, 한마음1단지는 대형마트도 근접하여 있어 조금 더 우수한 것으로 판단. 다만 단지 앞 10차선 도로를 건너가야 해서 실제 수요자들이 어떻게 느낄지는 임장을 통해 판단해 봐야 할 것 같다.
결론 : 두 단지 모두 유사한 가치를 가지고 있으며 이상의 차이는 임장을 통해 확인할 수 있을 것으로 생각된다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
상계주공2단지의 경우 2000세대 이상 대단지로서 환금성이 우수
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
내집마련 관점에서, 현재 종잣돈이 약 2.1억정도 소요.
원리금을 고려하지 않고 수익률을 100% 달성하기 위해서는 매매가가 약 9.3억으로 상승하여야 함.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
내집마련 관점에서 전세가율은 다소 중요하지 않은 것으로 판단하였으며, 공급 측면에서는 S등급
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
내집마련 관점에서 생략
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
한마음1단지 아파트와 비교평가를 통해, 임장을 통해 상계주공2단지 뿐 아니라 좀 더 많은 단지들을 파악하고 더 좋은 한 채를 구입할 수 있도록 발품을 팔아야겠다고 다짐하였다.
3. 작성하면서 느낀점 :
인터넷 상에 공시된 정량적 정보만으로 단지간 비교평가가 어렵다는 생각이 들었다. 더 많은 곳들을 임장하여 선택지를 넓히는 과정이 중요할 것 같다.
