[열반스쿨 기초반 92기 싸게사서 비싸게 8조 내인생의업그레이드] 부산시 남구 대연힐스테이트푸르지오 아파트 수익률 보고서
26.09.22 (수정됨)
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 대연힐스테이트푸르지오
- 연식: 2013년식
- 세대수 : 총 2,100세대
- 위치(지도) : 부산시 남구 수영로 345 (대연동 1858)
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
부산 남구 종사자 수 : 93744
부산 남구 직장 등급 : C등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
센텀시티역 : 22분
서면역 : 26분
교통등급 : B등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 남천중학교, 학업성취도 88%, B급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점, 대형마트, 없음 C등급
5. 공급
- 부산 남구 3년입주 합계 : 11,943세대 (26년 6,335세대 + 27년 5,448세대 + 28년 160세대)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
학군지로서의 메리트와 해운대 센텀시티로의 접근성이 좋고 경성대와 남천동 상권을 이용가능하지만 마트와 백화점이 1km이내에 없는 점이 아쉽고 단지가 커서 뒷동과 앞동의 가격도 잘 확인해봐야 할 것 같다. 가격도 전고점까지 거의 온 것 같고 근처에 신규물량이 많아서 투자보다는 실거주로 괜찮을 것 같다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 대연힐스테이트푸르지오 34평 현재 매매 10억2,500, 전세 6억
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 11.1억 전세 7억
- 5년 내 저점 매입시: 2022년 11월 매매 6.9억 전세 2.5억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
2강강의에서 주우이님이 말씀해주신 것처럼 지방은 매매가와 전세가의 흐름이 같이 가는 사실이 놀라웠고, 선호도가 높고 입지도 좋은 대단지아파트도 고점 매수시 아직 손실일 수 있다는 것을 알 수 있었고 원칙에 맞추어 잘 투자하고 리스크관리를 잘해서 수익일 날때까지 잘 보유해야 추후 수익을 도모할 수 있다는 생각이 들었다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
현재 같은 가격 대에 매물들 중에서 위치(주요업무지구까지 가까운 거리)를 고려했을 때 가치가 나쁜 편은 아닌 것 같다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
1,000세대 이상이고 입지와 주변환경이 좋고 초품아와 학군, 학원가가 잘 되어 있어 수요가 충분한 단지라고 생각이 든다. 하지만 내년 4월 4,488세대 디아이엘을 포함 남구에 입주 물량이 많이 남아있어 시기를 조절해서 매매나 투자를 해야 할 것 같다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
현재 투자금이 4억2500이 들어가고, 매매가는 전고점에 가까우나 전세가는 낮아서 투자로서 메리트는 없을 것 같다는 생각이 든다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 59%로 지방투자 70% 기준에 맞지 않은 것 같다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
남구에 2027년까지 공급과잉이라서 역전세의 위험이 있을 수도 있을 거라는 생각이 들기도 하고 남구의 대장단지라 영향을 더 받을 것 같기도해서 나의 공부 수준으로 판단하기는 어려울 것 같다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
단지의 컨디션이나 입지, 학군, 직장, 핵심지역 접근성이 좋아서 구매하고 싶은 생각은 있으나, 지금 시점은 아닌 것 같고 공급물량을 좀더 살펴보고 결정할 것 같다.
3. 작성하면서 느낀점 :
아직 공부가 부족하고, 아파트를 많이 보지 못해 어떤 투자 결론을 확실하게 낼 수 없어서 실전준비반에서 공부를 더하고 남구를 앞마당으로 만들고 다시한번 남구내 여러 아파트들과 비교해보고 싶다.
