월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서3
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 석수두산위브
- 연식: 2010 년식
- 세대수 : 742 세대
- 위치(지도) : 경기도 안양시 만안구 연현로79번길 20
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수) - C등급
- 안양 만안구 종사자 수 : 90,282명 / 사업체수 23,436개
(비교구 경기 성남 분당구 : 345,459명/97,955)
→ 안양 만안구는 인구수대비 종사자비율이 39% 정도로 업무지구가 아닌 주거중심, 베드타운 성향을 가진 지역. 즉, 직장을 이유로 만안구를 찾는 수요는 적을 것.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) - A등급
[7대 주요 업무지구]
- 강남역 : 54분(1) / 도보 10분 포함
- 여의도역 : 36분(1) 도보 13분 포함
- 시청역 : 44분(0) / 도보 8분 포함
- 종로3가역 : 49분(0) / 도보 8분 포함
- 가산디지털단지역 : 19분(0) / 도보 19분 포함
- 마곡역 : 54분(1) / 도보 13분 포함
- 판교역 : 69분(2) / 도보 14분 포함
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) - C등급
- 학군(중학교) : 연현중학교 학업성취도 82%
- 학군(초등학교) : 연현초 배정. / 도보 16분
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) - C등급
- 환경 : 백화점 0개, 병원 0개, 마트0개, 스타벅스1개
5. 공급 - S등급 (안양시 기준은 A등급)
1) 만안구 인구수 : 234,085명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 234,085x0.005 = 1,170세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,327 세대 (26년 705세대 + 27년 0세대 + 28년 622세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 443세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.37배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.4배 이내, ½ 이하
6. 호재
- 신안산선 개통예정(지연됨) : 석수역에서 구디, 여의도, 서울역으로의 소요시간 25~30% 단축될 예정. 급행역(1호선환승)
- 월판선 : 석수역에서 월판선역을 바로 이용하긴 어려우나, 안양역 환승예정(만안구 전체 교통호재) 판교로의 출퇴근시간 30분으로 단축
입지분석 후 나의 생각과 느낀점(CACCS) :
- 직장(C) : 안양 만안구는 종사자수 90,282명로 인구수대비 종사자 비율이 39%이고, 이는 업무지구가 아닌 주거중심 베드타운 성향을 띈다고 볼 수 있다. 즉, 직장을 이유로 만안구를 찾는 수요는 적을 것으로 보인다. 만안구의 수요를 이끌만한 다른 이유가 있지 않을까?
- 교통(A) : 석수두산위브를 기준으로 강남역 54분(1), 여의도역 36분(1), 시청역 44분으로 주요 업무지구를 1시간이내로 출퇴근 가능하다. 7대 업무지구 중 판교 출퇴근이 어려운 지역이나 월판선 개통시 안양역 기준 30분이 소요될 것으로 보인다. 그리고 석수역 역세권인 석수두산위브는 신안산선이 개통될 호재가 있어 구디,여의도,서울역 도심으로의 출퇴근이 25~30% 단축되는 단지이다. 해당단지는 현재도 교통이 편리하지만 앞으로 더 개선될 지역으로 교통을 이유로 외부수요가 있을것이라 생각된다.
- 학군(C) : 연현중학교 학업성취도 82%, 특목고 진학률 4.2% 인원수로는 12명이 진학했다. 만안구 내에서는 학업성취도 좋은 편이나, 절대적으로 높은 학교로 보긴 어렵고, 학원가 형성이 미흡한편. 학군을 이유로 수요를 끌어오려면 동안구 평촌학원가정도가 되어야 할것으로 보인다.
- 환경(C) : 해당단지는 주변에 마트, 종합병원,백화점이 있거나 균질적인 지역이 아니다. 대형상권이 존재하지 않고, 역 주변에 소규모 공장단지도 혼재하고 있다.
- 공급(S) : 만안구는 26~28년도 까지 연 평균 입주량이 443세대로 연 적정수요 대비 연평균 입주량이 0.37배로 1/2이하이므로 공급절벽! 하지만 28년도 연 적정수요 대비 1배초과하는 공급물량이 있어 해당단지 입주시 주변 아파트 전세시세에 유의해야할 것으로 보인다.
- 내생각: 만안구는 직장, 학군, 환경으로 수요가 있기에는 어려워보이나, 강남,여의도,시청 등 도심,부도심으로의 출퇴근거리가 편리해 교통을 이유로 수요가 충분히 있을만한 곳으로 보인다. 특히 앞으로 신안산선, 월판선 호재가 있어 지금보다 교통이 더 개선된다면 만안구에 거주 시 교통이 가장 큰 이유가 되지 않을까?
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (저평가 여부 확인) :
2) 환금성 (환금성 여부 확인) :
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) :
4) 원금보존 :
5) 리스크 대비 :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
