래미안안양메가트리아 아파트 수익률 보고서

래미안안양메가트리아 수익률 분석 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

 1) 단지명 : 래미안안양메가트리아

• 연식: 2016. 10.(10년차)
• 세대수 : 4,250세대
• 위치(지도) :  

 → 만안구의 대단지 랜드마크 아파트

    지도상 위치로 보았을 때, 가장 앞 동(113동)에서도 안양역까지 거리가 있어 보인다. 

    지상철인 1호선과 안양천으로 둘러싸여있고, 주변에 아파트가 균질하게 많이 모여있지는 않다. 

    4000세대의 대단지 위엄으로 지도 상에 크게 네모(택지)를 보여주고 있는 곳

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

안양시 만안구 종사자 수 : 90,282명 

안양시 만안구 직장 등급 : C 

 ✔️만안구는 종사자수가  10만명 이하인 지역. 베드타운인 지역이라고 할 수 있다. 

✔️그렇다면 만안구에 사는 사람들은 어디로 출퇴근을 많이 할까? 

 2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 53분 

여의도역 : 47분 

시청역 : 55분 

교통등급 : A등급 (강남 1시간 이내로 A등급)

  * 네이버지도에서는 8시 출발로 보면 60분이 넘어가서 등급에서 고민고민되었다.

 3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

   ✔️ 만안구, 동안구 공통학군체계로 동안구 중학교도 지원 가능

    → 그렇다면 만안구쪽 중학교 보다 동안구 학교를 지원하여 배정받으려 할 것 같다. 

 메가트리아에서 가장 가까운 곳은 부흥중! 조금 더 욕심을 낸다면 부림중까지 지원해 볼 것 같다. 

아이가 중학생이 되면, 동안구로 이사가려는 수요가 있을지 아니면 동안구 배정으로 만족할지 전임, 매임을 해봐야할 것 같다. (가치관에 따라 다르겠지만, 중학교 내신을 생각해서 말이다.)

  ✔️ 학군 : 부흥중학교, 학업성취도 87%,  B등급

 4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) 

환경 : 대형마트 (이마트) 1개 , B등급

✔️ 1Km 이내에는 대형마트(이마트)만 위치

✔️ 1.5Km 반경에 범계역에 위치한 롯데백화점 평촌점 위치

→ 지도를 보다 보니, 만안구의 편의시설 보다 동안구의 편의시설을 누릴 것으로 보인다. 

5. 공급

1) 만안구 인구수 : 234,085 명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 234,085x0.005 = 1170세대

3) 3년 입주량 합계 : 1,327 세대 (올해 705세대 + 내년 0 세대 + 내후년 622세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 1327 ÷ 3 = 연평균  442 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.377배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내  S등급

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 

✔️ 베드타운 역할을 하는 곳으로 주요 직장을 접근하는 교통이 중요할 것! 지상철인 1호선이지만 위치상 서울과 먼 곳이 아니고, 주요 직장을 1시간 내외 거리에 위치하고 있다.

✔️ 학군은 아쉽지만 동안구로 지원이 가능하다는 점이 보완

✔️ 만안구 내에 편의시설은 없지만, 동안구 옆에 있는 이점으로 동안구 내의 편의시설을 이용할 것 같다.

✔️ 환경적인 이점으로 만안구 내에서 가장 선호하는 아파트이자 랜드마크 일 것 같다.

✔️ 만안구를 분임, 단임을 하고 매임을 안 했었지만, 지도를 다시 보다 보니  

지상철과 산, 하천으로 둘러싸인 지역특성상  4000세대 이상의 대단지 택지를 가진

메가트리아의 이점을 지도상의 구획으로도 확인할 수 있었다. 

✔️ 지도를 통해 입지를 계속 보다 보니 전임, 매임으로 더 확인해 봐야겠지만, 

      만안구와 동안구의 생활권을 동시에 누리는 지역이 아닐까 싶었다. 

✔️ 4000세대의 대단지 거주 상권으로 일상을 누리고, 생활편의시설이 갖춰진 인프라는

 동안구에서 누릴 것 같았다.

PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 래미안 안양 메가트리아 34평 현재 매매(호가) 11.8억, 전세 6.3억

- 5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 11.5억 전세 7억

- 5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 7.25억 전세 4.5억

철산푸르지오하늘채 수익률 분석 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

 1) 단지명 : 철산푸르지오하늘채

• 연식: 2010.02.18 (16년차)
• 세대수 : 1,264세대
• 위치(지도) :  

 → 광명시 철산동의 철산역 역세권 아파트.

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

광명시 종사자 수 : 105,342 

광명시 직장 등급 :  B등급

 ✔️광명시는 10만 조금 넘는 종사자수로 B등급이나 베드타운이라고 할 수 있다. 

✔️광명시 사람들은 어디로 많이 출퇴근을 할까?

지도 상에서는 가디 바로 옆인 장점! 구로디지털단지도 가깝다.

 2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 47분 

여의도역 : 40분 

시청역 : 46분 

교통등급 : A등급 (강남 1시간이내로 A등급)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 철산중학교, 학업성취도 90.9%, A등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) 

환경 : 백화점, 대형마트 주변 1Km 내 편의시설 없음 C등급 

5. 공급

1) 광명시 인구수 : 303,641 명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 303,641x0.005 = 1518세대

3) 3년 입주량 합계 : 6,719 세대 (올해 1888세대 + 내년 4831 세대 + 내후년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 6719 ÷ 3 = 연평균  2,240 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1.475배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : B등급 적정수요 1배 초과 2배 이내

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 

✔️ 내가 오랜 기간 거주하고 있던 동네에 거주하는 곳이라 지난 열기에서 수익률 보고서 작성했을 때는 입지분석 시에 크게 와닿은 부분이 없었다. 그러나 이번에는 만안구 먼저 작성 후, 비교해보니 입지 분석 시에 다르게 느껴졌다.

✔️ 종사자수는 10만 이상이나 직장이 수요를 이끄는 곳이 아닌 베드타운 역할을 하는 곳.

✔️ 주요 업무지구를 1시간 이내로 갈수 있는 위치에 있는 장점이 있는 역세권 아파트

✔️ 광명시 내에서 선호하는 중학교를 배정 받으며, 역세권의 이점을 가진 아파트

✔️ 다만, 환경적으로 편의시설이 없는 부분이 아쉬움이 있다.

✔️ 오랜 기간 거주한 동네의 정성적인 부분은 회사가 가디였을 때, 직주근접이라 야근하기 좋았고^^;; 회사가 서쪽 마곡으로 이전했을 때도 1시간 정도면 오갈 수 있는 곳이라 큰 불편이 없었다.

✔️ 예전에 어디 살아?라고 물어봤을 때, 영등포, 구로 옆에 붙은 광명이라고 이야기해줘야할 정도로 서울 옆에 딱 붙은 위치의 이점이 있는 곳. 7호선 철산역이 생기면서 도심쪽이든 강남쪽이든 어디든 1시간 정도로 다 갈 수 있는 곳이라 약속 잡기 편했던 곳. ( 물론, 분당이나 판교, 잠실쪽으로 간다하면 1시간이 멀지만 말이다. )

✔️ 그렇게 느꼈던 부분이 입지 평가 및 선호 요인으로 뽑을 수 있었던 동네임을 만안구 입지 분석 후에 느꼈다.

✔️ 지도를 보며 철산푸르지오하늘채와 래미안안양메가트리아를 비교해 보니

예전 실전반에 진담튜터님강의에서 들었던 것처럼 광명시는 위치상 강서, 여의도, 구디/가디 직장 수요가 더 클 것이고, 만안구도 여의도 수요도 있겠지만 과천이나 강남 직장 수요가 더 클것으로 보인다.

PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 철산푸르지오하늘채 33평 현재 매매(호가) 14.4억, 전세 7.4억

- 5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 12.6억 전세 7.8억

- 5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 8.75억 전세 5.0억

PART3. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 

래미안안양메가트리아 입지가치 확인 / 34평 매매 호가 11.8억 (실거래최고가 12억)

철산푸르지오하늘채 입지가치 확인 / 33평 매매 호가 14.4억 (실거래최고가 14,4억)

두 개의 아파트 비교 결과, 강남과의 물리적 거리 위치 비슷

유의미한 직장으로 직장 수요를 일으킬 곳이 아닌 교통이 중요

두 지역 모두 강남 1시간 이내 접근 가능

학군으로 그 지역의 수요를 이끌 곳은 아니지만 지역 내에서 선호하는 학군을 가지고 있는 것은 철산푸르지오하늘채.

환경은 동안구에 위치한 대형마트를 이용할 수 있는 메가트리아가 약간 우위.

+ 환경적인 면에서 균질한 택지를 가지고 있는 부분이 철산푸르지오하늘채.

정량적인 면에서 교통 동일, 학군 철산 우위, 환경 메가트리아 우위이나 직장을 커버하는 영역이 더 큰 지역은 철산, 철산푸르지오하늘채로 판단 + 균질성 갖춘 환경적인 부분

이에 따라 철산 푸르지오하늘채가 입지가치가 약간 우위에 있다고 판단.

그러한 부분이 가격 차이에 영향을 주는 부분이라고 생각한다.

전고점을 넘어선 철산푸르지오하늘채보다 매매호가가 전고점과 비슷한 래미안안양메가트리아가 저평가 되어 있다 생각이 든다.

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :

300세대 이상이고 하락장에도 거래가 되었음. 철산동의 선호도 있는 아파트, 만안구에서 대단지의 랜드마크 아파트로 하락장에도 거래 가능할 것으로 보인다.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 

철산푸르지오하늘채의 경우, 규제지역으로 실거주만 가능하지만 투자가능하다고 보았을 때 투자금 7억 필요. 래미안안양메가트리아의 경우는 비규제지역으로 5.5억의 투자금 필요

전고점을 넘어선 철산푸르지오하늘채보다 매매호가가 전고점과 비슷한 래미안안양메가트리아가 저평가 되어 있다 생각이 들며, 이에 따라 투자금도 적게 들어가고 전고점과 비슷한 래미안 안양메가트리아가 수익률 면에서 더 수익을 가져다 줄 것으로 생각된다.

그러나 둘다 선호하는 아파트이기에 중장기 보유한다면 수익을 가져다 줄 것으로 보인다.

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 

두 아파트 모두 전세가율 55%미만으로 전세가율 높지 않으나 두 아파트 모두 전세가가 오를 수 있는 선호도 있는 아파트. 철산푸르지오하늘채의 경우, 광명시에 입주가 많으므로 전세가가 흔들릴 수 있기에 이 부분을 리스크 대비 해야 할 것.

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 

래미안안양메가트리아의 경우 공급이 없지만 동안구에서 2027년에 수요보다 많은 공급 물량이 있으므로, 개별 아파트 공급 일정 및 인근 지역인지 위치 확인 필요하다.

철산푸르지오 하늘채의 경우, 광명뉴타운 재개발로 인해 공급이 많은 수준이고, 바로 옆에 철산역자이가 입주예정이므로 해당 단지의 입주 시기 앞뒤로 전세 내놓을 때 주의가 필요하다.

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

2곳 모두 주요 업무 지구까지 1시간 이내로 접근 가능하고, 수요와 선호도 있는 아파트로 매수하여도 하락장에도 충분히 매도 가능할 것으로 보인다.

푸르지오 하늘채의 경우, 내집마련으로 볼 때 종잣돈이 8억이 필요하므로 아직 전고점과 비슷하게 거래되는 래미안안양메가트리아를 내집 마련으로 봐도 괜찮지 않을 까 싶다.

3.  작성하면서 느낀점 : 

지난 열기에서 하나의 아파트를 가지고 결론을 내려 하니 정량적인 입지 평가 기준으로만 판단하게 되고 좋은지 안 좋은건지 알 수가 없었다.

(거주하고 있는 아파트라 사심이 들어간 건지 모르겠지만요.. ^^;;) 입지 평가하고 위치상 지도를 보다 보니 철산푸르지오하늘채가 정량적인 입지 평가 및 정성적인 부분에서 약간 우위를 가지지 않나 싶습니다. 그 부분이 가격에도 작용하는 것으로 느껴지고요. (실제 튜터님이나 멘토님들 의견도 그런지 궁금합니다.! ) 하다 보니 아직 나의 실력에 대해 확신과 자신감이 없다 보니 맞는지 틀린지도 궁금합니다!

두 아파트를 비교하였을 때, 입지가치나 선호도 부분에 있어서 약간 우위가 있을 부분이 철산푸르지오하늘채라고 생각되기에 메가트리아보다 비싼 것에 그럴 수 있다 생각하지만, 철산 푸르지오하늘채 가격이 가치에 따른 적정한 가격인 것인지 메가트리아와 가격이 비슷해야하는데 조금 더 비싼건 아닌지, 2억 이상의 가격차이가 수용될 만한 부분인지에 대해 궁금증이 생겼습니다.

그래서 더욱 아파트 앞마당과 아는 아파트가 많아야 함을 다시 한 번 느꼈습니다.

입지평가를 하다 보니 임보와 다를 점이 없다고 생각했는데여.

이렇게 따로 수익률을 분석하니 임보와 다르게 느껴지기도 합니다. (정확하게 다른 점을 정의할 수 없지만요 ^^;;)