PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 평내 e편한 32평 현재 매매 6.4억, 전세 4.7억
- 5년 내 고점 매입시: 2026년 3월 매매 6.57억 전세 4.5억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 7월 매매 4.3억 전세 3.4억
[시세 상세 확인 방법]
1) 시세는 네이버 부동산
네이버 부동산 → 단지 검색 → 나온 매물의 매매가 확인
2) 나온 매물이 없을 경우, 가장 최근 실거래가로 반영
네이버 부동산 → 단지 검색 → 시세/실거래가 탭 클릭 → 평형선택 (보는 평수가 정해지지 않았을때는 수요가 많은 30평형대로 선택) → 가장 최근 실거래가 입력
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
아직은 수익이 눈에 보이는 것 보다 수익률을 내가 계산 할 수 있다는 것이 신기하다.
하나하나 알아 가는 것이 재미있다.
가르쳐 주셔서 감사합니다^^
PART 3. 투자 결론
1. 투자 결론(각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가
e편한세상 평내 메트로원은 신축 대단지이고 평내호평역을 이용할 수 있어 평내에서는 선호도가 높은 아파트라고 생각한다. 하지만 주변 단지와 충분히 비교해보지 못해 현재 가격이 저평가되어 있다고 판단하기는 어렵다.
2) 환금성
1,000세대가 넘는 대단지이고 거래도 꾸준히 이루어지고 있어 매도할 때 수요는 어느 정도 있을 것으로 생각한다.
3) 수익률
내 투자금 1억 원으로 갭투자가 가능하다면 관심을 가질 만하다. 하지만 가격이 오른다는 확신이 없고 취득세, 중개수수료 등의 비용과 역전세 가능성까지 생각하면 지금 당장 투자하기에는 부담이 있다고 판단했다.
4) 원금보존
신축 대단지라 전세수요는 있을 것으로 생각하지만, 전세가율이 아주 높은 편은 아니어서 투자금이 많이 들어갈 수 있다. 원금보존을 생각하면 전세가와 매매가를 조금 더 지켜볼 필요가 있다고 생각한다.
5) 리스크 대비
왕숙지구 입주가 시작되면 신축 아파트로 수요가 이동하면서 평내의 전세가격이 떨어질 가능성이 있다고 생각한다. 따라서 왕숙지구 입주물량을 살펴보고 역전세 위험까지 고려해야 한다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부)
현재는 매매하지 않기로 결정했다.
e편한세상 평내 메트로원은 신축 대단지이고 내가 잘 아는 지역에 있어 관심이 가는 아파트이다. 하지만 좋은 아파트라는 이유만으로 투자하기에는 아직 저평가 여부와 수익률에 대한 확신이 부족하다.
또한 앞으로 왕숙지구 입주가 시작되면 평내·호평 지역의 매매와 전세시장에 영향을 줄 수 있다고 생각한다.
따라서 지금 바로 매수하기보다는 다른 지역과 단지를 더 많이 비교해보고, 가격과 전세가의 변화를 지켜본 후 투자 여부를 다시 판단하기로 했다.
3. 작성하면서 느낀 점
예전에는 신축이고 살기 좋은 아파트면 투자하기에도 좋은 아파트라고 생각했다. 하지만 이번 과제를 하면서 ‘좋은 아파트’와 ‘지금 투자하기 좋은 아파트’는 다를 수 있다는 것을 알게 되었다.
아직 초보라 현재 가격이 싼지 비싼지를 판단하는 것이 가장 어렵다. 앞으로 더 많은 단지를 임장하고 비교하면서 가격을 보는 눈을 키워야겠다는 생각이 들었다.
