월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 마곡엠밸리 7단지 아파트
- 연식: 2014년식
- 세대수 : 1004세대
위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
강서구 종사자 수 : 306,650명
00구 직장 등급 : S
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 60분
여의도역 : 23분
시청역 : 45분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 마곡하늬중학교, 학업성취도 82%, C등급
마곡중학교, 학업성취도 조회 불가
공항중학교, 학업성취도 74%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 트레이더스홀세일클럽마곡점(대형), B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 강서구 3년입주 합계 : 1750세대 (26년 1193세대 + 27년 0세대 + 28년 557세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 000세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해 000세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
거주하고 있는 강서구에 실제로 1-2년 내로 내집마련을 위해 구매 가능한 범위의 아파트 입지 분석을 해볼까 하다가
강서구 대장 아파트의 입지평가를 먼저 해보자는 생각으로 입지평가를 시행해보았습니다.
막연하게 9호선, 5호선이 있고 나름 계획신도시에 직장이 많아
입지가 좋을 것이라고 생각했는데
생각보다 강남 접근성이 좋지는 않았고
학군지는 아니라는 사실에 놀랐습니다.
제가 실거주하기에는 학군지인지 아닌지가 중요하지 않지만
투자가의 입장에서 사람들이 학군지를 중요하게 여길 수 있다는 생각을 하니
학군지로서의 입지가 좋지는 않다.
교육을 위해서는 다른 곳으로 이동을 할 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
환경도 막연히 산책할 공원이 있고 젊은 부부들이 많이 사는 것 같아서 나쁘지 않다고 생각했는데
대형마트 외에 인근에 백화점은 없어서 쇼핑센터나 인프라가 많지는 않다고 느꼈습니다.
그럼에도 불구하고 직장, 교통에 대해서는 입지가 나쁘지 않은편이라
수요가 있는 투자처로서의 가치는 있을 것이라는 생각이 들었습니다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
