*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 풍덕천동 신정7단지 상록
- 연식: 2000.1.
- 세대수 : 670세
위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
수지구 종사자 수 : 87,487
수지구 직장 등급 : C등급
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 34분
여의도역 : 56분
시청역 : 1시간3분
교통등급 : S등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 정평중학교, 학업성취도 92.8% + 학원가 우수, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데몰, E마트, B등
5. 공급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
우선 수지구청역이 도보로 8분 거리이며, 강남까지 30분대로 입지가 나쁘지 않음. 하지만 여의도와 시청 등은 교통상 환승 및 직통 시 시간 소요가 많이 됨. 하지만 현재 부동산 시세는 입지와 현재 부동산 정책에 따른 증액된 금액이 부동산에 녹아있어 저렴하다고 생각되진 않음.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 풍던천동 신 32평 현재 매매 11.7억, 전세 6.1억
- 5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 8억 전세 4.75억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 6.9억 전세 3.65억
(시세는 예시이며, 실제와 다를 수 있습니다)
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
(전용 59.4기준) 과거 저점 매매가 6.9억, 고점 매매가 8억으로 당시 시세차익으론 1.1억이다. 그리고 23년 저점 기준으로 현재가 11.7억을 보면 3년 6개월 사이에 3.7억의 수익 차이가 있다. 간단히 계산하면 월마다 1천만원의 수익을 얻은 셈이다. 부동상의 입지와 가치를 먼저 알아보고 저평가된 집을 매수를 후 장기보유를 한다면 연봉 1억2천의 효과를 얻는 것과 같은 셈이다. (세전)
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
교통편은 지하철로 강남역 34분으로 S등급이다. 그리고 역까지의 도보 거리 8분 거리로 역세권이어서 큰 매리트가 있다.
그리고 바로 옆에 정평초, 신월초가 있어 학군도 괜찮다. 그리고 정평중학교는 학업성취도 92.8%이고 학원가가 우수하여 학군은 A등급으로 볼 수 있다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
우선 아파트 단지 바로 옆에 정평초, 길건너에 신월초가 있어 초등학교 학부모들과 강남까지 34분, 지하철역까지 도보 8분거리로 강남으로 출퇴근하는 직장인들에게 있어 환금성이 매우 큰 것으로 생각된다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
최근 매매가는 11.7억, 최근 전세가는 6.1억이다. 10년 뒤 전세가가 12.2억이 된다고 가정했을 때, 현재 매매가 11.7억에 비해 수익률이 좋지 못하다. 10년 동안 최종 수익률은 5천만원 정도로 볼 수 있는데 현재 가격으로 매매를 하기엔 좋지 못하다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
현재 해당 매물의 전세가율은 약 52.14%이다. 적정 전세가율 55%인데 약3프로 정도 낮다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
전세가 6.1억 원 / 매매가 11.7억 원 (전세가율 52.14%) 조건은 역전세나 보증금 미반환 리스크 측면에서 매우 안정적인 상태이다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
결론: 실거주 및 우수 입지 자산 보유 목적으로 매수 적합하게 보인다.
사유: 교통·학군·환금성·안전성의 4대 요소가 균형을 이루고 있어 장기적 자산 방어 및 가치 상승 기대된다.
3. 작성하면서 느낀점 :
아직 많이 부족하고 제대로 하고 있는 건지 의문이 들 때도 많았습니다. 하지만 강의를 다시 보고 내용을 정리해서 강의 내용들을 체화해야됨을 느꼈습니다. 그리고 앞마당을 더 늘려야 다른 곳들과 비교하며 많은 데이터들이 자리 잡을 것으로 보입니다.
