*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 서울시 광진구 광장현대3차아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 광장현대3단지
- 연식: 1990년, 36년차
- 세대수 : 1,056세대
- 위치(지도) : 첨부 사진 참조
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
광진구 종사자 수 : 127,974
광진구 직장 등급 : B등급
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 17분 (0회 환승), 7.13km / 강변역 기준
여의도역 : 39분 (1회환승)
시청역 : 24분
교통등급 : S등급
한강까지 직선거리 : 243m
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 광남중학교, 학업성취도 97.6%, S등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데 백화점건대스타시티점 백화점, 롯데마트 대형마트, A등급
반경 1km 이내에 롯데마트 강변점
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 광구 3년입주 합계 : 389세대 (26년 389세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 광구 인구수 : 331,136
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 331,136x0.005 = 1,656세대
3) 3년 입주량 합계 : 389 세대 (올해 389세대 + 내년 0 세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 130 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.08배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5이내
S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
(1) 교통 S, 학군 S, 직장 B, 환경 A
(2) 과거 가격 수준으로 본 가격 적정성
전저점: 10.6억 23년 4월
전고점 : 14억 21년 8월
현재 호가 : 20억
가격 적정성 89% (호가-전저점)/전저점
광진구의 전반적인 학군은 좋다고 보기 어려우나 내가 관심있게 보고 있는 광장현대3차의 경우 광진구 학군인 광남중학교 배정으로 인해서 학군은 S로 평가 하였고, 강남접근성을 본다면 강변역 기준으로 S 등급, 직장은 B등급이나 교통측면을 고려할 때 크게 중요하게 보이진 않고, 환경도 주변에 백화점과 대형마트가 있어 A이므로 좋다고 생각된다.
다만, 지난달 내마중을 수강 했을 때 전저점대비 60%를 초과했다면 주의 깊게 봐야 한다고 하셨고, 또한 20억 정도의 예산이라면 대체 불가능한 강점(입지독점성)이 있어야 하는데 과연 내가 보고 있는 다른 지역 (공덕의 래미안 5차 25평, 양천구 신시가지11단지 22평)과 비교 했을 때 입지 독점성이 있는지에 대한 고민이 생긴다.
또한 양천구의 신시가지 11단지는 신시가지 중에서는 비선호 되는 입지이나 재건축을 고려 했을 때 용적률이 200%미만으로 사업성이 좋아서 재건축이 진행이 가능하지만 광장현대는 용적률이 높아 현실적으로 재건축은 불가능하고 진행된다면 리모델링이 진행 될텐데 과연 사업성이 있을지, 분담금이 어느정도 나오게 될지 예상이 되질 않는다.
다만, 신시가지11단지는 22평이고 광장현대는 27평으로 현재 실거주 측면으로 보고 있고, 아이둘(5세, 2세)을 데리고 22평에서 거주가 가능할지, 그래도 27평으로 가야 하는지가 고민이 된다.
공덕래미안 5차의 학군이 다른 2개 후보지에 비해서는 부족하다고 느껴지고 있어서 내 출퇴근은 좋지만 아이 양육하기에는 적당해 보이진 않는다.
또한 환금성 측면을 고려한다면 재건축은 조합원 지위양도를 고려한다면 10년 보유 5년 거주 해야하는데, 10년 보유하는 기간에 갈아타기에 좋은 상황이 온다면 갈아타지 못하고 22평에서 계속 보유해야 하는데, 이 상황이 맞는지가 고민이 된다. 또 그런데 지금 갈아타기 한다면 대략적으로 8년을 보유하는 걸 각오 해야 한다고 하셨는데, 그렇다면 8년+2년을 고려하면 사실상 그렇게 긴거 같지도 않아서 고민이 된다.
결론적으로 나는 아직 실력이 부족해서 가치 평가 측면에서 어떠한 것이 좋은지 확신이 서지 않아서 그런 것 같다. 조금 더 많이 공부를 해야 할 것 같다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 광장현대 3단지 27평 현재 매매 19.8억, 전세 7.5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 22년 5월 매매 16.6억 전세 7억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 3월 매매 10.6억 전세 4.7억
5) 현장사진(선택)
현장 임장은 아직 못 갔습니다.
네이버 지도에서 따온 사진 입니다.
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
저점 매수 했을 때의 수익률은 약 140%이고, 약 9.2억이 수익이고 고점 매수 시 수익율은 25%로 약 3억이 현재 수익입니다.
9억과 3억은 엄청난 차이이고 단순히 생각 했을 때 저점에 매수하는게 정말 좋은 기회라고 생각됩니다.
다만, 현재 시장은 상승장 중반이므로 다시 하락장을 기다려서 매수할 수는 없다고 생각됩니다. 지금이라도 늦지 않았고 다음 하락장에 잘 갈아 타야겠다고 생각됩니다.
+ 고점대비 저점의 차이가 약 40%인데, 지금 가격으로 내가 매수 했을 때 40% 하락 했을 때 약 7.3억이 떨어 졌을 때 마음을 다 잡고 버틸 수 있을지는 잘 모르겠습니다…. (억지로 버티긴 해야겠지만 말입니다..)
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
| 지역 | 마포구 | 양천구 | 광진구 |
| 단지 | 래미안공덕5차 | 신시가지 11단지 | 광장현대 3단지 |
| 연식/세대수 | 11년/794세대 | 88년 / 1,595세대 | 90년/ 1,56세대 |
| 동호수 | 504동 4층 | 1119동 12층 | 305동 저층 |
| 평형/향/구조 | 24평/동향/방3개화1 | 22평/남서향/방2화1 | 27평/남서향/방3화1 |
| 매매가 | 1,990 | 1,900 | 1,980 |
| 최근실거래 | 1,980 | 1,890 | 1790 (25년 9월가격) |
| 전저점(상승폭) | 1,040 | 967 | 1,060 |
| 가격 적정성 | 91% | 96% | 87% |
| 전세가격 | 810 | 510 | 900 |
| 전세가율 | 40.7% | 26.8% | 45.5% |
| 물리적위치 | 강남 : 8.8km 한강 : 1.7km | 강남 : 15.08km 한강 : 4.7km | 강남 : 7.13km 한강 : 243m |
| 본인 | 내 직장 27분 (0환승) | 35분 (1환승) | 지하철55분 (1환승) |
| 강남 | 강남 : 47분 (1환승) | 강남 : 47분 (1환승) | 강남 : 17분 (0환승) |
| 여의도 | 여의도 : 20분 (0환승) | 여의도 : 38분 (1환승) | 여의도 : 39분 (1환승) |
| 시청 | 시청 : 28분 (0환승) | 시청 : 39분 (1환승) | 시청 : 24분 (0환승) |
| 초등학교거리 | 아현초 19명 (도보?분) | 계남초등학교 : 22명 | 광남초등학교 : 24.2명 |
| 학업성취도 | 서울여중 : 90.9% | 봉영여중 : 94.1% 신서중 : 80% | 광남중학교 : 98% |
| 편의시설여부 | 0백화점, 2마트 , 택지 △ | 1백화점, 1마트, 택지 O | 1백화점. 1대형마트, 택지 |
| 비고 | 주변 언덕 | N/A | 현재 매물은 27평은 저층만 있어서 매가 중 가장 비싼 금액으로 기재 |
| 직장 | A | B | B |
| 교통 | A 강남 : 44분, 시청: 13분, 여의도: 6분 | A 강남 : 35분, 시청: 29분, 여의도: 11분 | S 강남 : 17분, 시청 : 24분, 여의도 : 39분 |
| 학군 | B 95% 이상 : 0 개, 90% 이상 : 1개, 85% 이상 : 4개 | S 95% 이상: 3개, 90% : 3개, 85% : 2개 | B 95% 이상 : 1 개, 90% 이상 : 1개, 85% 이상 : 0개 |
| 환경 | B 백화점 0, 마트 5, 종합병원 0 (근처 신촌 및 서대문역에 종합병원 있음) | A 백화점 1, 마트 2, 종합병원 2 | A 백화점 1, 마트 1, 종합병원 2 |
| 공급 | S | S | S |
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 300세대 이상이므로 모두 환금성은 있습니다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 수익률은 모두 실거주 목적이므로 대출 금액 4억을 제외한 금액이 원금이므로 수익률 자체는 높지 않을 것으로 예상되나 투자금액이 크기 때문에 수익금액도 클 것 으로 예상됩니다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
서울의 적정 전세가율인 55%에 모두 미달하나 현재 서울 2급이에서는 전세가율 55%인 곳은 찾기 힘들었으며, 또한 신시가지의 경우 재건축 이슈가 있기 때문에 전세가율이 낮은 상황임. 그러나 원금 보존은 할 수 있을 것으로 예상됨.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 실거주 목적이므로 역전세 리스크는 없다고 보임
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
매수 여부는 아직 확실히 결정을 내리진 못했습니다. 다른 지역의 후보도 더 찾아 봐야 할 것 같습니다.
3. 작성하면서 느낀점 :
단순히 우선 순위에 두었던, 양천구와 마포구 외에 다른 지역에도 충분히 매력적인 매물이 존재한다고 생각합니다.
다만, 아직은 실력 부족해서 완벽하게 비교평가하여 확신이 들지는 않는 것 같습니다. 조금 더 공부를 해봐야 할 것 같습니다.
