*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 대전 유성구 상대동 도안신도시 한라비발디
- 연식: 2011년 6월 15일
- 세대수 : 752세대, 11개 동, 최고 28층
위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
유성구 종사자 수 218,686명
유성구 직장 등급 : A
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 00분
여의도역 : 00분
시청역 : 00분
교통등급 : 0등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 유성중학교(대전 유성구 상대로 33) - 단지와 매우 가까운 위치
학업지표 유성중학교 학업성취도: 81.0%
- 국어 92.8% / 영어 76.3% / 수학 73.9%
- 평가등급: C등급(85% 미만)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : NC백화점 환경: 단지 반경 1km 내 NC백화점 대전유성점이 위치하여 생활편의시설이 우수함. 평가기준상 백화점 1개 이상에 해당하므로 A등급으로 평가함.
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 유성구 인구수 : 371,104명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,856세대
3) 3년 입주량 합계 : 최소 9,523세대 (2,804 + 6,157 + 562)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 약 3,174세대
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 약 1.71배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : B등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
도안신도시 한라비발디는 직장 배후수요와 학군 접근성, 쾌적한 주거환경이 강점인 단지다. 평가표상 학군과 환경은 엄격한 절대기준 때문에 C등급이지만, 유성중의 상위권 진학 실적과 도안 생활권의 실제 편의성을 고려하면 체감 입지는 그보다 양호하다. 다만 2027년 유성구에 공급이 집중되는 만큼 단기 상승을 기대하기보다는 낮은 매수가와 실거주 가치를 바탕으로 공급이 소화될 때까지 보유하는 전략이 적합하다. 따라서 본 단지는 ‘단기 고수익형’보다는 ‘실거주 기반의 중기 가치회복형’ 투자로 판단한다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 현재 시세: 도안신도시 한라비발디 40평형 매매 7억3,000만원, 전세 4억4,000만원
- 5년 내 고점 매입 시 가격: 2022년 1월 매매 11억3,500만원, 전세 약 5억5,000만원
- 5년 내 저점 매입 시 가격: 2023년 3월 매매 6억9,000만원, 전세 약 4억3,000만원
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
고점에 매수했다면 전세를 끼워도 약 5억8,500만원이 필요했지만, 저점에서는 약 2억6,000만원으로 매수할 수 있었다. 같은 아파트라도 매수 시점에 따라 필요한 투자금이 절반 이하로 줄어드는 것을 확인했다.
내 계약가는 6억8,500만원으로 5년 내 저점 6억9,000만원보다 500만원 낮다. 전세 4억3,000만~4억4,000만원을 적용하면 이 집의 현재 갭은 약 2억4,500만~2억5,500만원이다.
현재 중층 시세 7억3,000만원과 비교하면 약 4,500만원 저렴하지만, 이는 1층 할인도 포함된 금액이다. 따라서 4,500만원 전부를 안전마진이나 즉시 얻은 수익으로 보면 안 된다. 다만 정남향·로열동·통행과 소음이 적은 위치·완료된 인테리어를 고려하면, 일반적인 비선호 1층보다는 매도 경쟁력이 좋다고 판단한다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1. 투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가):
대전예고까지의 이동이 편리하다는 점은 우리 가족에게 큰 가치가 있다. 다만 그 편리함이 곧 투자 저평가를 뜻하지는 않는다. 6억 8,500만 원은 내가 검토한 인테리어 완료 매물의 가격이지만, 1층이라는 조건과 단지의 연식을 함께 봐야 한다. 실제 임장 후 주변 신축 단지와 비교했을 때, 가격 차이만으로 이 물건이 충분히 싸다고 판단하기 어려웠다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔 수 있는가):
752세대 단지여서 거래를 기대할 수는 있다. 하지만 내가 팔아야 하는 시점에 이 1층 물건을 원하는 매수자가 바로 나타날지는 별개의 문제다. 이 집이 약 6개월간 비어 있었다는 점도 마음에 걸린다. 실거주할 때 마음에 든 장점이 향후 매수자에게도 같은 가격으로 인정될 것이라고 가정하지 않겠다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가):
6억 8,500만 원에 사서 7억 5,000만 원에 판다면 **매매 차익은 6,500만 원, 매수가 대비 약 9.5%**다. 이는 취득세, 중개보수, 보유비용, 양도세를 빼기 전 수치다. 반대로 6억 5,000만 원에 팔면 비용을 빼기 전부터 3,500만 원 손실이다. 현재는 1층 매도가와 매도 시점 모두 확실하지 않아 목표 수익률을 자신 있게 제시하기 어렵다.
4) 원금보존 (전세가율, 입지독점성, 입주물량):
같은 단지 전용 약 101.93㎡의 2026년 전세 거래에는 4억 5,000만~4억 6,600만 원 사례가 있다. 다만 이는 다른 층의 거래이므로 104호가 같은 금액에 전세를 놓을 수 있다는 뜻은 아니다. 예를 들어 전세금 4억 5,000만 원을 받는다면 매수가와의 차액은 2억 3,500만 원이지만, 전세금 반환 의무와 매매가격 하락 위험은 그대로 남는다. 아파트봉
5) 리스크 대비 (역전세 대비):
전세 4억 5,000만 원을 받은 뒤 다음 계약에서 4억 원만 받을 수 있다면, 기존 세입자에게 돌려줄 5,000만 원을 따로 마련해야 한다. 매도까지 계획보다 오래 걸릴 가능성도 고려해야 한다. 나는 앞으로 투자 자금을 유연하게 운용하고 싶으므로, 전세금 반환과 매도 지연을 감당할 여유자금을 확보하지 않은 상태에서는 이 위험을 가볍게 볼 수 없다.
2. 나의 투자 결론 (매수 여부)
한라비발디 302동 104호는 매수하지 않겠다. 대전예고 통학과 인테리어 상태 때문에 실거주 후보로는 매력적이었다. 그러나 이번 숙제의 기준은 투자다. 1층 매물을 3년 뒤 원하는 시점에 원하는 가격으로 팔 수 있을지 확신하기 어렵고, 6억 8,500만 원이 그 위험을 충분히 보상하는 가격이라고도 판단되지 않는다. 통학을 위한 주거 선택과 자산을 불리기 위한 투자 선택을 각각의 기준으로 결정하겠다.
3. 작성하면서 느낀 점
처음에는 학교와 가까우면서 주변 신축보다 저렴하니 좋은 선택이라고 생각했다. 직접 임장하고 수익률을 계산해 보니, 저렴해 보이는 가격에는 연식과 1층이라는 이유가 반영되어 있을 수 있음을 알게 됐다. 내가 살기 좋은 집인지와 나중에 팔기 좋은 집인지는 다를 수 있다. 앞으로는 마음에 드는 이유뿐 아니라 매수가, 전세금 반환 부담, 매도에 걸릴 시간, 비용을 뺀 수익까지 확인한 뒤 투자하겠다.
