월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 힐스테이트상도센트럴파크
- 연식: 2012.9 (14년차)
- 세대수 : 1,559세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
- 동작구 종사자 수 : 106,667명
- 동작구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 32분
여의도역 : 41분
시청역 : 57분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 구암중학교, 학업성취도 83%, C등급
국사봉중학교, 학업성취도 78%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점, 대형마트 없음 / C등급
5. 공급
- 동작구 3년입주 합계 : 3,966세대 (26년 980세대 + 27년 0세대 + 28년 2,986세대)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
힐스테이트상도센트럴파크는 출퇴근을 하면서 접하게 된 동네에 있는 단지라 평소에도 궁금한 마음이 있었던 단지이다.
직접 입지를 항목별로 조사해보니, 서울에 있는 대단지 아파트임에도 주변에 대형마트나 백화점 같은 대규모 편의시설이 부족하다는 점이 생각보다 의외였다. 평소 생활하면서는 크게 의식하지 못했던 부분이었지만, 실제 거주자의 관점에서 보면 아쉬움으로 느껴질 수 있겠다는 생각이 들었다.
반면 주요 업무지구로 이동할 수 있는 교통 여건과 비교적 안정적인 주거환경은 장점이라고 생각했다. 이번 입지분석을 통해 평소 익숙하게 알고 있던 동네도 투자자의 관점에서 살펴보면 새롭게 보일 수 있다는 점이 흥미로웠다. 아직은 각 요소가 아파트 가격에 어느 정도 영향을 미치는지 판단하기 어렵지만, 앞으로 더 많은 지역과 단지를 분석하며 나만의 판단 기준을 만들어가고 싶다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 힐스테이트상도센트럴파크 33평 현재 매매 10억, 전세 5억
- 5년 내 고점 매입시: 2026년 7월 매매 20.3억 전세 8.1억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 11.2억 전세 5.3억
(시세는 예시이며, 실제와 다를 수 있습니다)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
수익률을 직접 비교해보니 같은 아파트라도 매수 시점에 따라 최종적인 수익 차이가 상당히 크게 벌어질 수 있다는 점이 인상적이었다. 단순히 가격이 많이 오른 아파트를 찾는 것보다, 당시 가격이 어느 정도 수준이었는지와 앞으로의 상승 여력이 얼마나 남아 있었는지를 함께 살펴보는 것이 중요하다고 느꼈다. 앞으로는 현재 가격만 보는 것이 아니라 과거 가격 흐름과 주변 시세, 시장 상황 등을 함께 비교하면서 아파트의 적정 가격을 판단하는 연습을 해봐야겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1. 투자 결론
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가)
현재 가격을 주변 비슷한 가격대의 아파트들과 비교했을 때, 주요 업무지구와의 접근성과 생활 인프라 등을 고려하면 가격 대비 입지 가치가 크게 떨어지는 단지는 아니라고 판단했다. 다만 현재 가격이 실제 가치에 비해 저평가되어 있는지는 주변 단지와의 비교가 더 필요하다고 생각한다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔 수 있는가)
단지 규모가 크고 실수요가 있는 지역에 위치해 있어 매수·매도 수요가 꾸준할 것으로 보인다. 거래가 지속적으로 이루어지는 단지라는 점에서 투자 후 매도해야 하는 상황에서도 비교적 환금성을 확보할 수 있을 것으로 생각한다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가)
고점 매수와 저점 매수의 결과를 비교해보니 매수 시점에 따라 수익률 차이가 상당히 크게 발생한다는 것을 확인했다. 특히 저점에서 매수했을 경우 투자금 대비 높은 수익을 얻을 수 있었던 반면, 고점에서 매수했다면 현재까지 손실이 발생하는 것을 보면서 매수 가격이 수익률에 큰 영향을 미친다는 것을 느꼈다. 현재 가격에서도 장기적인 입지 가치를 고려하면 투자 가능성은 있다고 생각하지만, 가격이 충분히 매력적인 수준인지 판단하는 것이 중요할 것 같다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정)
현재 전세가율이 약 46% 수준으로 높지는 않기 때문에 전세를 활용한 투자에서는 많은 자금이 필요하다는 점이 부담으로 느껴진다. 다만 주변 아파트들도 비슷한 전세가율을 보이고 있어 해당 단지만의 특별한 약점이라고 보기는 어렵다고 생각한다. 입지와 단지 규모를 고려했을 때 장기적으로 주거 수요가 유지될 수 있는지도 함께 확인할 필요가 있다고 느꼈다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비)
향후 몇 년간 주변에 대규모 입주 물량이 많지 않다면 전세 수요가 급격하게 감소할 가능성은 크지 않을 것으로 생각한다. 따라서 전세가격이 크게 하락하는 상황에 대한 리스크는 어느 정도 관리할 수 있을 것으로 판단했다. 다만 전세가율 자체가 낮은 만큼 전세가격 변동뿐만 아니라 추가로 필요한 투자금까지 함께 고려해야 할 것 같다.
2. 나의 투자 결론 (매수 여부)
주요 업무지구까지 접근할 수 있는 입지와 충분한 주거 수요를 고려하면 장기적으로 보유할 만한 가치가 있는 단지라고 생각한다. 또한 대단지라는 점에서 환금성 측면에서도 긍정적으로 볼 수 있었다. 다만 수익률 분석에서 확인했듯이 같은 아파트라도 매수 시점에 따라 수익 결과가 크게 달라질 수 있기 때문에, 현재 가격에 바로 투자하기보다는 주변 단지와 비교하면서 적정 매수가격을 판단하는 과정이 필요하다고 생각한다.
3. 작성하면서 느낀 점
이번에 고점과 저점의 수익률을 직접 비교해보면서 좋은 아파트를 고르는 것만큼이나 얼마에 매수하느냐가 중요하다는 것을 느꼈다. 특히 저점 매수와 고점 매수의 결과가 크게 차이 나는 것을 보면서 단순히 현재 가격만 보고 투자 여부를 판단해서는 안 된다는 생각이 들었다. 아직 비슷한 가격대의 아파트들을 충분히 비교해보지 못했기 때문에 현재 가격이 저평가인지 확신하기는 어려웠다. 앞으로는 여러 지역과 단지의 가격, 전세가율, 거래량, 입지 등을 비교해보면서 아파트의 적정 가격을 판단할 수 있는 능력을 키워야겠다고 느꼈다.
