월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 트리마제
- 연식: 2017년식
- 세대수 : 688세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
성동구 종사자 수 : 201,359
성동구 직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 27분
여의도역 : 39분
시청역 : 36분
교통등급 : S등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 경일중학교, 학업성취도 79%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 백화점 없음, 대형마트 없음, C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 000세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해 000세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
좋아하는 연예인이 사는 아파트라 좋아 보여서 골라봤는데,
생각보다 학군이나 환경이 좋지 않았다.
겉으로 보이는 이미지와 실제 입지는 조금 다를 수 있다는 생각이 들었다.
특히 학군은 생각보다 좋지 않은 것 같다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
| 트리마제 (2017년/688세대/38평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2026년 02월 | 2023년 05월 | 2026년 9월 |
| 매매가 | 630,000 | 309,500 | 630,000 |
| 전세가 | 48,000 | 47,000 | 200,000 |
| 투자금 (전세가율) | 582000 (8%) | 262500 (15%) | 430000 (32%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | 0% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | 0 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 122% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 320,500 | ||
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 트리마제 38평 현재 매매 억, 전세 20억
- 5년 내 고점 매입시 가격: 2026년 2월 매매 63억 전세 4.8억
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 2023년 5월 매매 30.9억 전세 4.7억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
매수 타이밍이 정말 중요하다는 것을 느꼈다.
같은 아파트인데도 2023년 저점에 매수했을 때와 2026년 고점에 매수했을 때의 결과가 크게 달랐다.
특히 고점과 현재 매매가는 같은데, 저점에서는 매매가가 지금의 절반 정도였던 것을 보면서 언제 매수하느냐가 중요하겠구나 싶었다.
또 매매가만 보는 것이 아니라 (전세가와 전세가율, 투자금)도 같이 봐야 한다는 것을 알게 되었다.
이 아파트는 저점일 때와 고점일 때 전세가가 크게 차이 나지 않았는데,
매매가는 크게 달라서 필요한 투자금에서도 큰 차이가 났다. 현재는 매매가가 고점과 같지만 전세가는 크게 달라져서 투자금도 달라지는 것을 보면서,
같은 가격의 아파트라도 시점에 따라 투자 조건이 달라질 수 있겠다는 생각이 들었다.
아직 숫자를 보는 것이 익숙하지는 않지만, 이번 과제를 하면서 단순히 가격이 많이 오른 단지인가만 보는 것이 아니라,
매매가와 전세가가 어떻게 움직였는지, 그에 따라 필요한 투자금은 얼마였는지도 같이 봐야 한다는 것을 조금 알게 된 것 같다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 성동구에 위치하고 있고, 주요 업무지구로 이동하기 편리한 입지를 가지고 있다. 특히 서울숲과 한강을 가까이 이용할 수 있다는 점에서 입지 가치가 있다고 생각했다.
하지만 현재 38평 매매가는 63억으로, 2023년 저점이었던 30억 9,500만원과 비교하면 가격이 많이 올라온 상태이다. 한남하이츠의 전용 87㎡ 매매가가 28억 5,000만원인 것과 비교해도 트리마제의 가격이 상당히 높았다.
그래서 입지 가치는 좋지만, 현재 가격이 저평가되어 있다고 보기는 어려울 것 같다. 비슷한 가격대의 다른 아파트들을 더 많이 비교해봐야 정확하게 판단할 수 있을 것 같다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 전체 688세대이고, 내가 본 38평형은 A,B,C 타입을 합쳐 250세대였다.
2023년부터 2026년까지 38평형 거래가 총 27건 있었고, 이를 세대수와 비교하면 회전율은 약 10.8%였다. 현재 전세 매물은 33개로 확인되었다.
가격이 높은 아파트라서 누구나 쉽게 매수할 수 있는 아파트는 아니지만, 실제 거래가 계속 이루어지고 있다는 점에서 어느 정도 환금성은 있다고 생각했다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 트리마제 38평은 현재 매매가 63억, 전세가 20억으로 투자금이 43억 정도 필요하다.
2023년 저점에서는 매매가가 30억 9,500만원, 전세가가 4억 7,000만원으로 투자금이 26억 2,500만원이었다.
저점과 현재를 비교해보니 매매가뿐 아니라 전세가도 많이 변했고, 그에 따라 필요한 투자금도 달라졌다. 하지만 현재는 43억이라는 큰 투자금이 필요하기 때문에, 투자금 대비 수익을 생각하면 부담이 큰 가격이라고 느꼈다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 트리마제의 전세가율은 32%로 확인되었다.
비교해본 서울숲아이파크리버포레 1차의 전용 84㎡는 매매가 34억 9,000만원, 전세가 15억 4,500만원으로 전세가율이 약 44%였다.
트리마제는 주변 비교 단지보다 전세가율이 낮은 편이었고, 그만큼 매매가와 전세가의 차이가 커서 필요한 투자금도 큰 것을 알 수 있었다.
다만 서울숲과 한강을 가까이 이용할 수 있고 주요 교통도 편리하다는 점에서 입지적인 희소성은 있다고 생각했다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 향후 3년 동안 성동구에는 청계리버뷰자이 1,670세대가 입주 예정인 것으로 확인되었다.
트리마제 주변에 직접적으로 들어오는 물량은 아니지만, 같은 성동구에 많은 입주물량이 예정되어 있다는 점은 전세 수요와 전세가에 영향을 줄 수 있는 부분이라 생각했다.
현재 트리마제 38평의 전세 매물은 33개였는데, 앞으로 입주물량까지 생각하면 전세가가 어떻게 움직일지는 계속 지켜봐야 할 것 같다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부): 서울숲과 한강을 가까이 이용할 수 있고 주요 업무지구로 이동하기도 편리해서 입지 가치는 좋다고 생각했다.
하지만 현재 매매가가 63억이고 투자금도 43억 정도 필요하다. 2023년 저점과 비교하면 가격이 많이 올라와 있고, 현재 가격이 저평가되어 있다고 판단하기도 어려웠다.
그래서 현재 가격에서는 나는 투자하지 않을 것 같다.
입지 자체는 매력적이지만, 과제를 한 것이지 지금의 가격과 필요한 투자금을 생각하면 내가 투자할 수 있는 수준과는 벽이 있다고 느꼈다.
3. 작성하면서 느낀점 : 이번 과제를 하면서 단순히 아파트 가격만 보는 것이 아니라 매매가와 전세가, 전세가율, 투자금, 거래량, 입주물량까지 같이 봐야 한다는 것을 알게 되었다.
특히 같은 아파트인데도 2023년 저점에 매수했을 때와 현재의 투자금이 크게 달라지는 것을 보면서 매수 타이밍이 정말 중요하겠구나 싶었다.
그리고 좋은 아파트라고 해서 무조건 지금 투자하기 좋은 것은 아니라는 것도 조금 알게 된 것 같다. 이 아파트는 입지적으로 좋은 점이 많지만, 현재 가격이 높기 때문에 저평가되어 있는지 판단하려면 비슷한 가격대의 다른 아파트와 더 많이 비교해봐야 할 것 같다.
아직은 숫자를 보는 것이 익숙하지 않지만, 이번 과제를 하면서 아파트를 볼 때 어떤 것들을 확인해야 하는지는 조금 알게 된 것 같다.
