안녕하세요 배당받는도비입니다.
이번 선배 강의에서는
첫 지투실전 때 부산 임장을 했던 스리링님,
바로 직전 학기 반장님이셨던 룰루랄라 반장님,
지난해 여름 대구에서 실전반 튜터링을 해주셨던 반나이 튜터님
함께 활동을 했었던 분들이 나와서 신기하고 반가웠습니다ㅎㅎ
시장 → 지역 → 단지 단위를 통해 투자 기회 찾기 _룰루랄라님
시세를 봐도 기계적으로 하고 있다는 생각이 들어서인지,
루틴을 이어나가지 못하고 있었는데
시장 → 지역 → 단지 단위로 가격을 좁혀가며 기회를 찾는다는 관점으로 접근하면
보다 투자와 연결되어 시세를 볼 수 있겠다는 생각을 했습니다.
1. 공급(미분양 물량, 감소폭까지), 2. 뉴스, 3. 매매,전세 시세, 4. 매물 수 증감, 5. 가격(지방 랜드마크 가격)을 통해
기회를 열어주는 시장이 어딘지 알아보고,
해당 시장 안에서 각 구별 랜드마크 가격을 통해 가격 흐름을 살펴보고,
각 구별 대장, 중상신축, 선호구축, 후순위 구축들의 가격 흐름 나아가 개별 단지까지 흐름을 파악하여
시세를 통해 어떻게 투자 기회를 잡는지를 명확하게 알 수 있어서 좋았습니다.
기계적으로 원페이지를 작성하는 것이 아니라,
위 프로세스에 따라가서 스스로 투자 기회를 찾을 줄 아는 연습을 하겠습니다.
가치와 가격을 비교하면서 생기는 의문을 가설검증으로 풀어보기_룰루랄라님
어떤 것을 가설검증을 해야할지 막연했고,
가설검증을 해도 책상 앞에서 데이터로만 답을 내리다보니 와닿지도 않았습니다.
하지만, 가설 검증은 결국 투자과정에서 생기는 궁금증에 대해서
스스로 근거를 찾아보고 데이터에만 의존할 것이 아니라 임장을 통해 현장과 결부지어
결론을 내보고 나아가 투자에 적용까지 하는 것이 진짜 투자와 연결되는 가설검증이라는 것을 배우게 됐습니다.
중요하고도 시급한 복기. 4STEP_반나이님
복기를 위한 복기.
지금도 복기하면 어디서부터 어떻게 복기해야할지,
과제가 아니라 정말 보다 나은 투자를 위한 실천적인 복기는 무엇일지 항상 고민이 되었는데요
반나이님 강의를 통해 ‘아 이번 투경담 발표 때 이렇게 복기하면 되겠다’는 생각을 했습니다.
1) 당시 상황
당시 상황에서 나에게 어떤 선택지가 있는지 돌아보게 됩니다.
내 앞마당에서 기사, 랜드마크, KB시세를 통해 어디서 기회가 있었는지 살펴보고,
내 자산을 현금, 자산, 레버리지를 통해 구제적으로 확인하여
기회를 주는 시장이 어디였고, 나의 상황에 맞는 선택지가 어디인지 파악하게 됩니다.
대출의 경우, 카뱅/핀다/뱅크샐러드 동시 조회를 통해 손쉽게 파악할 수 있다는 점도 배웠습니다.
2) 판단
내가 한 판단을 검증해볼 때,
가격의 오르내림으로 판단하는 것이 아니라 비교평가를 통해 가치를 복기하는 것!
3) 대안
혹시 공급이 많다, 투자금이 많이 든다 등 나의 편견으로 인하여
놓치고 있는 지역은 없었는지,
또는 실거주를 보고 있어도 투자로 할 경우는 어떤지,
반대로 투자를 보고 있어도 실거주를 선택할 때 더 나은 대안이었는지
살펴보는 것이 필요하고,
4) 기준적용
마지막 CSS를 통해 앞으로 투자에 적용할 것들을 정리하되,
CSS는 한번에 끝나는 것이 아니라 꾸준히 지속하여 개선해나가는 것임을 배웠습니다.
또 적극적인 질문과 잘하는 동료/선배를 관찰하며 적극적으로 투자에 적용할 수 있다는 것을 깨달았습니다.
적용할점만 정리해놓고 월부학교 환경을 활용하지 못한 나 자신을 반성하게 되었습니다.
이번에 투경담 발표를 진행할 때 반나이님 복기 방법을 활용하여 투자로 연결되는 복기를 해보겠습니다.
돌아갔기 때문에 시행착오하며 돌아갈 일들이 적어졌다._반나이님
제가 투자한 지방 자산은 거의 오르지 않고, 오히려 하락 리스크를 대응하기 위해
수익을 얼마 보지 못하고 매도해야하는 상황에 있는 반면,
이미 투자로 빠른 시간안에 자산을 쌓은 동료들을 보면,
나는 2년 넘게 공부하면서 자산을 쌓아보는 경험을 못했다는 생각에 혼자 돌아가는 듯한 느낌을 받았습니다.
하지만 2년 넘게 쉬지 않고 공부하며 투자 과정에서 시행착오를 거친 시기는 결코 헛된 것이 아니며,
어쩌면 돌아갔기 때문에 다시 돌아가지 않고 돌아갈 일도 적어졌다는 생각.
그리고 앞으로는 자산이 쌓일 일만 남았다는 자신감을 다시 챙길 수 있었습니다.
스스로를 믿고 자산을 빨리 쌓겠다는 조급함보다는 돈그릇을 빚어놓으면 자산은 저절로 들어온다는 마음으로
하루하루 정진하겠습니다.
전세 갱신 프로세스 63빌딩, 63냉면_스리링님
6개월 전 세입자 의사를 확인. 이때, 세입자에게 직접 의사를 묻되 사장님을 넛지로 활용.
계갱권을 사용한 임차인과 다시 재계약을 했을 때 계갱권은 이미 사용했기 때문에 발생하지 않고,
재계약서에 위 부분을 기재해둬야 한다는 것을 처음 알았습니다.
5개월 전 5% 증액은 당연한 것으로 착각하고 있었습니다.
특히, 갱신 당시 전세 시세가 나의 전세가보다 낮을 때,
공급상황과 분위기를 파악하고 전임을 통해 최근에 높게 나간 전세가 있는지 확인하여
부사님을 넛지로 활용하여 ‘전세가 없고, 최근 높게 나간 전세가 있다는 점’을 어필하여
5% 증액을 유도해볼 수 있다는 것은 정말 꿀팁인 것 같습니다.
3개월 전 5% 증액도 거절하면 못한다는 것을 처음 알았습니다.
이때 5% 이내로 협상을 하거나 신규계약 제안을 통해 협상하고
금액을 양보했다면 집 보여주기 등 조건 하나를 가져오기!
협상이 어렵다고 놓치면 위성자산은 투자금이 많이 드는 물건이 되어 투자자의 선택을 덜 받게 되고,
코어자산이면 재투자할 종잣돈이 쌓이는 기회를 놓치는 것을 알기
1개월 전 갱신계약서를 쓸 때, 전자계약을 하면 금리 우대 뿐만 아니라 확정일자 자동신고가 된다는 점도 새로 배웠습니다
신규 전세 셋팅_스리링님
6개월 전 세입자 의사 확인. 이때 이사 날짜는 다음 세입자 이사날에 협의하고 집보여주기 시간대 파악하기
4개월 전 부터 시장조사에 들어가 적어도 잔금 2개월 전까지 무조건 빼기
2개월 이내까지도 전세가 안빠진다면 퇴거자금대출 고민.
이때 규제지역은 주택 매매 계약일/계약금 납부일 AND 세입자와의 최초 계약일이 모두 규제 전이어야하며
안그러면 대출 1억만 나오며,
퇴거자금대출이 나오고 상환하기 전에 추가주택을 구입하면
약정 위반이 되어 향후 3년간 대출이 금지된다는 사실도 새로 배웠습니다.
그리고 전세가를 설정할 때,
당시 공급물량만 파악할 것이 아니라 이주 수요도 파악해보고
세입자 모드로 전화하여 실제 나갈 수 있는 전세가를 한번 더 체크해보는 것은 꿀팁인 것 같습니다.
2개월 전 기존 세입자에게 전세 보증금 반환할 대, 세입자 통해 은행담당자에게 지급처를 확인하고
지급할 경우 문자로 남겨놓기
중요한 것은 내가 운전대를 잡고 있기 때문에 CEO 마인드를 갖고 전세를 빼야한다는 것
