안녕하세요
37개월 아기엄마 중 최고가 되고싶은 아오마메입니다 :)
최근 서울에서 경기도까지 규제지역이 퍼지면서
경기도 외곽까지 풍선효과로 상승이 번지는 모습이 나타나고 있습니다.
최근에 내집마련을 앞두고 계시거나
투자로 보고있는 지역이
토허제로 묶이면서 마음이 어려우신 분들이 계실텐데요.
오늘은 서울과 인접해있으면서
3호선을 이용할 수 있는 신축 택지가 있는 경기도 지역을 소개해드리려고 합니다.
바로 고양시 덕양구입니다.
덕양구가 왜
내집마련으로도, 투자로도 매력적인지
지역의 가치와 현재 가격을 살펴보고,
투자할 때 놓치기 쉬운 리스크까지도 말씀드려보겠습니다.
🏠이 글을 읽으면 이런 점을 알 수 있어요 !
- 덕양구의 입지 가치에 대해 알 수 있어요
- 덕양구의 가격을 알 수 있어요
- 투자 시 주의할 점에 대해 알 수 있어요
덕양구는 어떤 곳인가요 ?
덕양구는 서울 마포구, 은평구와 맞닿아 있는 경기도입니다.
생활권마다 차이는 있지만,
3호선과 경의중앙선을 통해
3대업무지구를 1시간 이내로 접근할 수 있으며
DMC, 마곡 등
서쪽의 주요 일자리와 물리적으로 가깝다는 것이 장점입니다(30분이내 가능)
그리고 무엇보다
서울과 인접한 곳으로 신축 택지가 많이 들어섰습니다.
대표적으로 지축,삼송 생활권은
3호선 지축역과 삼송역을 중심으로 신축 택지가 형성되어있습니다.
깔끔한 주거환경과 함께
스타필드 처럼 외부 수요를 끌어올 수 있는 대형 상권도 갖추고 있습니다.
또한 마포 상암 바로 옆에는
신축과 한강 조망이라는 뾰족한 장점을 가진 덕은지구도 있습니다.
그리고 덕양구의 가장 큰 호재인 3기 신도시,
창릉신도시가 들어올 예정입니다.
결론적으로 덕양구는
서울로 출퇴근하면서
가성비로 신축 택지의 거주환경을 누릴 수 있는 매력적인 베드타운입니다.
제2의 다산으로 불리는 이유
덕양구를 보면서 떠오른 지역이 있었는데요.
바로 남양주 다산신도시입니다.
다산신도시도 신축 택지이지만, 교통이 아쉬웠는데요.
그런데 2024년 8월, 8호선이 연장되면서
잠실까지 20분대로 가능해졌습니다.
- (개통전) 강남역까지 70분 소요
- (개통후) 강남역까지 40~50분 소요
강남 접근성이 획기적으로 개선되면서
몇년 사이에 가격이 크게 상승한 것을 볼 수 있었습니다.
(개통후 2년만에 3.5억 상승)
그런 의미에서 창릉신도시도 눈여겨봐야합니다.
현재는 비역세권이지만
GTX-A 창릉역이 2030년에 개통 예정이며,
그렇게되면 서울역까지 10분, 삼성역까지 15분으로 예상됩니다.
물론 집에서 역까지 이동하는 시간 등을 포함하면 더 걸리겠지만
현재 70~80분 소요되는 것과 비교하면
개통후 40분대로 삼성역까지 갈 수 있습니다.
그렇다면 지금 가격은 어떨까요?
역세권 신축 대장단지와
GTX-A 교통호재가 있는 단지를 중심으로
최근 몇달 사이에
가격이 빠르게 움직였습니다.
하지만 모든 단지가 오른 것은 아닙니다.
대장급 단지들이 먼저 오르며 전고점 수준까지 회복한 반면,
대부분의 단지들은 전고점을 회복하지 못했습니다.
여기서 중요한 것은
전고점을 못갔으니까 싸다에서 끝나는 것이 아니라..
- 투자자라면
같은 가격으로 어디가 더 가치있는지
- 실거주자라면
내 예산안에서 가장 가치있고, 거주만족도가 있는 집인지
를 비교해보셔야 합니다.
덕양구에서 놓치면 안되는 공급 !
덕양구는 가성비 베드타운으로
충분히 수요와 선호가 있고 가격은 여전히 싼 구간입니다.
하지만 덕양구에서 꼭 같이 봐야하는 부분이 있습니다.
바로 공급입니다 !
- 2006년
20년 전에는…
3호선 화정역을 끼고
상권, 학군, 생활인프라가 잘 갖춰진
화정생활권이 덕양구의 중심이었습니다.
그런데 시간이 지나면서
새로운 신축 택지가 계속해서 생겨났습니다.
- 2022년
지난 상승장에서는
지축, 삼송, 도래울(창릉), 향동쪽의
신축 택지가 형성되면서
사람들의 선호가 옮겨갔습니다.
- 2026년
마포구의 상암 바로 옆으로
한강 조망까지 가능한 신축들이 22~23년에 들어오면서
이제는 덕은지구가 덕양구의 중심이 되었습니다.
덕양구는 빈땅이 많습니다.
입지독점성이 약합니다.
그래서 새로운 신축 주거지가 생기면
수요가 그쪽으로 이동할 수 있습니다.
즉, 수도권 외곽일수록 공급에 더 민감할 수 있습니다.
그리고 덕양구에는 상당히 큰 공급이 기다리고 있는데요.
대표적인 것이 바로 창릉신도시입니다.
그뿐 아니라
고양시 전체와 서북권까지 넓혀보면
일산 킨텍스 일대와 김포,파주쪽으로도 공급이 있습니다.
서울 수도권은 앞으로 3년간 공급이 없다.
라는 말만 듣고 모든 지역을 동일하게 보면 안됩니다.
전체 공급보다 중요한 것은
내가 매수하는 지역과 인접지역에 공급이 있는가 입니다.
(언제, 얼마나 들어오는지)
공급이 있다고 해서
덕양구를 매수하면 안 된다는 뜻은 아닙니다.
다만 지금은 신축이라는 이유로 선호받는 단지도
주변에 더 좋은 신축이 들어오면 그 장점이 약해질 수 있습니다.
신축 외에도 사람들이 이 단지를 선택할 이유가 있는지,
앞으로의 입주시기가 내 전세 만기와 겹치지는 않는지 살펴봐야 합니다.
그리고 공급이 많아지는 시기를 고려해
전세 운영과 매도 시기까지 매수할 때부터 함께 생각해보시면 좋겠습니다.
오늘은 덕양구의 가치와 가격,
그리고 투자할 때 살펴봐야 할 리스크까지 알아보았습니다.
이 글이 덕양구에서 내집마련과 투자를 고민하시는 분들께
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다 :)
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
