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안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
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임장보고서에서 공급을 분석할 때 입주 물량만 확인하고 끝내지는 않습니다. 과거 대규모 입주가 있었던 시기에 주변 기축 단지의 전세가가 어떻게 움직였는지도 함께 확인합니다.
저 역시 입주장의 영향을 판단할 때 전세가 그래프를 보면서 실제로 가격이 빠졌는지를 확인해왔습니다.
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최근 동료가 송파구 르엘과 잠실래미안아이파크 입주장의 영향을 정리하는 모습을 봤습니다. 엘스, 리센트, 트리지움처럼 주변 선호 단지의 전세가 흐름을 보면서 이번 입주가 기존 단지에 어떤 영향을 줬는지 확인하고 있었습니다. 저도 같은 방식으로 분석했을 것 같습니다.
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그런데 저는 마침 그 시기에 송파구를 직접 임장하고 있었습니다.
그래프에서 보이던 모습과 현장에서 들었던 이야기는 조금 달랐습니다.
그래프와 현장은 달랐습니다
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당시 엘리트라고 불리는 잠실의 선호 단지들은 그래프상 전세가가 크게 빠지지 않았습니다. 그래프만 보면 르엘과 잠실래미안아이파크의 대규모 입주에도 상급지 전세는 큰 영향을 받지 않았다고 해석할 수 있었습니다. 저 역시 현장을 확인하지 않았다면 그렇게 정리했을 것 같습니다.
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그래프상으로는 잠실엘스의 전세가가 크게 하락하지 않았습니다.
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그런데 저는 그 시기에 송파구를 임장하면서 전화임장을 통해서 현장에서 들었던 이야기는 조금 달랐습니다. 엘리트에서 만기가 된 세입자 중 일부가 새 아파트인 르엘이나 잠실래미안아이파크로 이동하고 있었습니다. 새로운 세입자를 빨리 구해야 하는 집주인들은 기존 시세보다 1~2억 낮춘 전세를 내놓기도 했습니다.
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전체 그래프에서는 전세가가 잘 버티고 있었습니다. 하지만 개별 물건을 들여다보면 이미 입주장의 영향을 받은 급한 전세가 나오고 있었습니다.
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그래프에 전세가 하락이 보이지 않는다고 해서 현장에도 아무 변화가 없는 것은 아니었습니다.
실거래가만 봤다면 놓쳤을 투자였습니다
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이 경험을 떠올리면서 예전에 제가 직접 투자했던 물건도 생각났습니다. 당시 해당 단지의 공개된 전세 최고 실거래가는 4.6억이었습니다. 매매시세가 6억 중후반이였기에 4.6억 전세가만 놓고 보면 투자금이 2억 가까이 필요한 단지 볼 수 있었습니다.
투자한 단지의 그래프상 확인할 수 있었던 전세 최고 실거래가는 4.6억이었습니다.
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그런데 현장을 다니면서 아직 실거래 데이터에는 없던 이야기를 들었습니다. 선호도가 조금 떨어지는 옆단지에서 4.8억에 전세계약을 한 물건이 있었고 당시에는 아직 신고 전이라 실거래가에 나오지 않았습니다. 주변에는 전세 매물도 거의 없었고 새로운 전세가 나오기를 기다리는 수요도 있었습니다.
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4.8억 계약 하나만 보고 전세가가 오른다고 판단한 것은 아니었습니다. 실제 매물이 부족했고 대기 수요도 있다는 것을 함께 확인하면서 전세가격이 위로 움직이고 있다고 생각했습니다.
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그래서 투자금이 부족했던 저는 기존 최고 실거래가인 4.6억에 맞춰 전세를 놓기보다 더 높은 가격에도 들어올 사람이 있는지 확인했습니다.
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결국 5.3억에 심지어 현금 전세로 들어올 대기자를 찾았습니다.
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당시 그래프로에 나온 최고 실거래가보다 7천만원 높은 가격이었습니다. 그렇게 전세를 맞추면서 최종 투자금은 약 1.2억으로 줄일 수 있었습니다. 실거래가만 보고 있었다면 저 역시 투자금이 2억이 필요한 단지라고 생각하고 지나쳤을 수도 있습니다.
제가 미래의 전세가격을 예측했던 것은 아닙니다. 이미 현장에서 만들어지고 있던 4.8억이라는 가격을 확인했고 전세 매물과 대기 수요를 함께 확인했습니다. 그 정보를 바탕으로 한 단계 더 높은 가격에서도 실제 수요가 있는지 확인해본 것입니다.
만약 현장에서 실제 거래 가능한 전세가와 전세 수요를 확인하지 않고 이미 신고된 실거래가와 그래프만 봤다면 이런 기회를 잡지 못했을 것 같습니다.
그래프와 현장에서 볼 수 있는 것은 달랐습니다
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두 사례 모두 그래프나 실거래가가 틀렸던 것은 아닙니다. 송파의 그래프에서는 실제 신고된 전세가격이 잘 버티고 있었습니다. 제가 투자했던 단지의 공개된 최고 전세 실거래가도 당시에는 분명 4.6억이었습니다.
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다만 그래프와 실거래가는 이미 시장에서 만들어져 데이터에 들어온 가격을 보여줍니다. 반면 전화임장이나 매물임장을 하다 보면 아직 신고되지 않은 계약이나 현재 매물의 움직임을 조금 더 빨리 확인할 수 있습니다. 세입자가 어디로 이동하는지 어떤 물건이 급한지 전세 문의가 어느 가격에 들어오는지도 들을 수 있습니다.
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그래서 전화임장을 할 때도 이제는 단순히 “전세가 얼마예요?”라고 묻는 것으로 끝내지 않고
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최근 실제 계약된 가격은 얼마인지
아직 신고되지 않은 계약이 있는지
전세 매물이 늘고 있는지 줄고 있는지
어느 가격대에 대기 수요가 있는지
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이런 내용을 함께 확인하면 그래프 뒤에서 지금 어떤 변화가 생기고 있는지 조금 더 구체적으로 볼 수 있습니다.
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송파에서는 현장을 통해 그래프에 잘 드러나지 않았던 공급의 영향을 확인할 수 있었고, 제 투자에서는 실거래가에 아직 반영되지 않은 전세가의 변화를 확인하면서 투자금을 줄일 수 있었습니다.
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현장과 데이터의 차이 자체가 투자 기회인 것은 아닙니다. 하지만 그 차이는 신호가 될 수 있습니다.
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그 신호가 공급으로 인한 리스크일 수도 있고 아직 데이터에 반영되지 않은 투자 기회일 수도 있습니다. 손품에서 본 내용을 현장에서 다시 확인하고 현장에서 들은 이야기를 데이터와 다시 비교하는 과정이 필요합니다.
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저 역시 이번 경험을 통해 전화임장과 매물임장의 중요성을 다시 한번 느꼈습니다. 지금 보고 있는 지역이 있다면 그래프와 실거래가에서 끝내지 말고 전화임장과 매물임장을 통해 현장에서 어떤 변화가 생기고 있는지도 한 번 더 확인해보셨으면 합니다.
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그래프에는 아직 보이지 않는 기회가 현장에서는 이미 시작되고 있을 수도 있으니까요.
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
