# 투자 원칙 과 투자 기준 - 나에게 적용 점 -
- 투자 와 투기는 명 백 하게 다르다. 투자자 는 본인의 기준을 가지고 , 안전한 지역으로 들어온 공을 미리 준비하고 베 트 를 휘두를 수 있는 사람이다.
타격의 과학 , 내가 안전 하게 칠 수 있는 영역을 준비 하고 , 기회가 왔을 때 , 베 트 를 휘두른 것 .
" 나에게 맞는 공이 왔을 때, 자신 있게 방망이 를 휘두르겠다 "
좋은 타자란 ? ( 좋은 투자 란? )
선 구 안 : 좋은 공 인지 , 나쁜 공 인지 구별 하는 능력 이다.( 가치 와 저 평가 를 알 수 있다. )
히 팅 능 력 : 좋은 공을 치는 것 , 지역 분석 , 임 장 그리고 협상 을 통한 매수 능력 이다.
변하지 않는 5가지 원칙 ! 가치와 저 평가 , 환금 성 , 수익률 , 원금 보존 , 리 스 크 관리
NOT A BUT B = A 가 아니라 B 다. 라는 것 .
내가 원하는 바를 얻기 위한 방법 이 A 라면 , 성과를 낸 사람들이 B 의 방법을 하고 있다면 , ‘A’ 가 아니라 ‘B’ 다.
라는 것 을 알아야 한다. 절대로 감정적으로 따라가지 말아라.
가치 = 토지 가치 + 건물 가치 ( 토지 의 가치는 우 상 향 한다는 것 , 건물 의 가치는 감가 상각 이 된다는 것 )
아파트 가격 은 건물 가격 + 토지 가격 : 시간이 지날수록 건물의 가격 은 하락하지만 입지가 좋은 곳의 토지 가격은 상승 한다는 것 ( 가치를 먼저 보고 ! 가격을 보는 연습을 해야 한다 )
- 저 평 가 : 같은 가격에 더 가치 있는 물건 , 같은 가치에 더 낮은 가격의 물건
- 환 금 성 : 내가 팔고 싶을 때 팔릴 수 있는 물건인가 ? ( 모든 것을 함축 한 표현 ) , 초보 투자자 일수록 환금성 을 신경 써야 합니다.
수 익 률 : 72의 법칙 ( 72 나누기 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간 ) ( 72 나누기 3% = 24년 )
20% 연 수익률 을 높이기 위해서 는 ? 가치가 대비 저평가 물건 이 수익을 가져다 주고 , 투자 금 을 줄이기 위해서 매매 가격 을 깍아 서 매수 하는 방법 ( 높은 전세를 받는 경우는 역 전세 리스크 를 가져다준다 )
내가 가진 돈으로 가장 가치가 있는 것을 매수 하는 전략으로 수익률 을 높인다.
미래 투자의 수익률 계산 = 얼마 까지 갈 것을 기대 하고 매수 하는가 ?
비교 평가를 통해 알수 있다. ( 가격을 고정 & 입지 가치 를 고정 하여 비교 평가를 한다. )
원금 보존 : 가치를 믿고 기다리는 것이 중요하다. 무릎에 사더라도 내려갈 수 있음을 알아야 한다.-매우 중요-
원금 보존 은 그 가치 를 알고 기다리는 시간 (기간) 과도 연결이 되는 것 결국 원금 보존 은 가치 판단 에서 부 터 시작 된다는 것 을 반드시 알아야 한다.
# 적정 전세 가율 이상 의 부동산을 매수 한다.
# 전세 가격 이 오를 수 있는 부동산 을 매수 한다.
# 수요가 많고 , 입지 독점성 이 높은 부동산을 매수한다. (가치)
# 보유 에서는 가치 있는 부동산을 매수 했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다. -본질-
원금 보존 을 위해서 스스로 질문 하기 -적용점- 💥
1. 이 물건의 적정 전세 가 율 은 얼마일까 ?
2. 이 물건의 전세 가격 은 지속적으로 상승 하는가?
3. 이 물건은 수요가 많고 입지 독 점 성 을 갖는가? ( 이 물건은 가치가 있는가 ? )
4. 가치가 있고 + 전 고 점 이하 의 물건 인가 ?
# 리 스 크 관리가 안되어서 무너지는 사람을 많이 보았습니다. - 주우이님 말씀 -
“ 그 만큼 중요하다는 말씀 ”
내가 통제 할 수 있는 리 스 크 가 무엇인가 ?
투자를 오래 하기 위해서는 역 전세 리 스 크 를 감당 할수 있어야 한다는 것 , 매매 가격 이 상승 하는 시장에서
공급 과다로 전세 가격 하락을 통해서 내가 임차인에게 돌려 줄수 있는 충분한 현금 흐름이 되는가 ? 그래서
내가 투자 생활을 지속적으로 이어 나 갈 수 있는가 ? 이 고민을 꼭 해봐야 한다.
“시장 상황 별 전세 가격의 흐름 을 이해”
1.전세 가격이 급하게 오르면 매매 가격이 급락 하락 할 수 있다. -과거 시장 토대로 -
2.금리 인상 으 로 매매 가격 이 무조건 하락 하기보다는 , 지금 같은 높아지는 전세 가격 으 로 전세 자금 대출 의 이자 부담이 되면서 , 월세 화 현상으로 전세 가격 이 보합 및 하락 할 수 도 있다는 것 .
( 현장 전화 임장 을 통해서 부사 님 께 들었던 현재 상황 에 적용 )
3. 공급 부족 > 금리 인상 = 지금은 전세 가격 이 상승 할 수 밖에 없는 환경 이다.
* 전세 가격 을 움직이는 힘 - 알아야 하는 것 -
단기적 - 입주 물량 , 금리 , 전세 대출 규제
장기적 - 물가 , 화폐 가치 하락 / 가치가 있는 곳의 전세 가격은 결국 우 상 향 한다는 것.
전반적 으로 공급 을 보는 방법 ( 서울 경기 인천 전체 수도권 의 입주 물량 을 확인 하라 )
내가 매수할 단지 의 그 지역 자체 에서 의 선호도 에 따라서 전세 가격 움직임 이 다르다 는 것.
그래서 땅의 가치 가 높 은 곳 이 우선 순위
지방 에서 는 입주 물량 이 굉장히 민감 하다. 입주 물량 이 정리 되는 시점 부터 , 전세 가격이 움직인다.
입주 물량 은 기축 의 미분양 부터 정리 된다는 것 , 미분양 물량이 정리 되면서 , 전세 가격이 상승 한다는 것.
투자 시 , 원금 보존 과 리스크 관리가 안된 상태 에서 적은 투자금 만 보고 투자시.
매매 1.8억 / 전세 1.8억 / 투자금 0 = 5채를 투자 한 사례 !
조급함 x 무지 x 탐욕 = 좌절 과 상처 로 다시는 부동산 투자를 지속 하기 어렵다.
투자의 리스크 에서 배우고 내가 실행 해야 하는 점.
1.나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가 ? 가치 판단을 위해서 지역 간 지역 내 비교 평가 필요
2.나의 연평균 투자 수익률 은 ?
투자 금 대비 얼마나 돌아오는가 ? 더 저 평가 된것, “가격이 싼것을 매수 하는것이 도움이 될수있다.”
3.내가 사려는 부동산은 매도 가능한가 ? 팔고 싶을 때 팔 수 있는가 ? 나홀로 아파트 와 저층은 제외 하라
4.최악의 상황에서 플랜b가 있는가 ? 리스크 관리 가 되는가 , 앞으로 3년 동안 의 공급 발생 확인 한다.
5.투자에 대한 무지 ( 편익 과 비용 )
투자 의사 결정 ( 주 우 이 강사 님 의 투자 사례를 통해서 나에게 적용 할 것 )
1. 평 형 보다 입지 가치가 우선이다. 강남 역세권 20 평형 이냐 ? 도봉구 구축 비 역세권 30 평형 이냐 ? 무엇이 우선순위 일까 ? 항상 생각 하라.
2. 저 평가 여부를 반드시 파악하라.
3. 입지 가치 가 좋은 곳 의 매매 가격이 먼저 오르고 있다.
4. 입지 가 좋은 구축 단지 들은 재건축 이슈가 있는지 같이 확인 하는 것. ( 무엇을 ? 용적률 200% 미만 , 선도 지구 인가 ? 재건축 과 리모델링 단지 인가 ? 함께 보는 것 )
5. 부천 과 군포 는 나중에 봐도 되는 지역 이라고 ? 매도 를 진행 할 때 , 내가 가지고 있던 시점이 미리 저 평가 되어있는 시점에 가지고 있는 것 이 가장 중요하다. 상승하는 고점 가격대에서 매도를 진행 하기 위해서 2년 이상 가지고 있어야 한다는 것! 하락 장 에서 자산을 가지고 있는 것 이 매우 중요 하다.
6. 적어도 매물을 50개 이상을 보고 , 투자 의사 결정을 해야 한다.
# 투자자 로 성공 하는 방법은 특별한 재능이 아니다. ( 내가 배운 데로 하고 있는가 ? 돌아보기 )
- 원칙 대로 하였는가 ?
- 배운 것을 행동 으 로 옮겼는가 ?
- 완벽한 타이밍 을 기다리는 사람은 영원히 기다리고 , 준비된 사람은 어느 계절에도 기회를 찾을 수 있습니다.
매달 하나의 앞마당 을 만들고 , 저 평가 단지를 위주로 , 매물 임 장 을 적어도 10개 이상을 하고 , 가치를 알고 있어야 한다.
- 수익률 보고서 를 단순하게 작성 하지 말고 , 내가 진짜 투자를 한다는 마음으로 입지 분석 을 하고 , 수익률 보고서 작성을 하라
“ 하나의 임 장 보고서 가 나에게 가져다 주는 의미가 크다는 것은 , 나의 투자 실력 이 반영 된 다는 것이다. ”
누구에게는 1억 짜리 이상의 가치를 가져다 주는 임 장 보고서 가 될 수 있고 , 누구에게는 0.1억 짜리 임 보 가 될 수 도 있다"
“ 혼자 가면 빨리 가지만 , 함께 가면 멀리 갈 수 있습니다.”
“ 내 의지만 으로 는 할 수 없지만 , 환경이 있다면 끝까지 할 수 있어요 ” - 환경 -
