안녕하세요 지팍입니다.
주우이 튜터님께서 진행해주신 2강은 저에겐 기초를 되새김질하고 잘게 씹어서 쉽게 소화시킬 수 있게 만들어 준 소중한 시간이었습니다.
월부 가치 평가의 기준인 가저환수원리 대해서 어떻게 판단해야하는 지에 대해서 다시 한 번 복기할 수 있었고, 실제 사례를 통해 비교평가까지 어떻게 들어가야했었는 지 다시 한 번 기준을 잡을 수 있었습니다.
2강에서 나에게 적용할 중요 Point
1. 가치와 저평가 판단 기준을 기억하자.
- 지난 달 실전반을 수강하면서, 가치와 저평가는 어떤 기준으로 판단해야할 지 순간마다 헷갈렸습니다.
가치 = 토지가치 + 건물가치이며 건물가치는 가면 갈 수록 떨어진다는 것을 다시 한 번 상기하였습니다.
고가치는 입지독점성 (수요는 많고, 공급은 제한) 을 갖는 것을 기억하고 내 앞마당에서 제일 고가치인 곳을 판별해내야겠습니다.
저평가 = 같은 가격에 더 가치 있는 물건이 저평가 받는 물건인 것임을 기억해야겠습니다. (이래서 많은 전임과 매임을 통해 비교평가가 중요한 것임을 상기하였습니다.)
2. 환금성을 잊지말자
초보 투자자에겐 특히 저에겐 알파투자가 필요하기 때문에 환금성이 중요합니다.
매수보다 매도가 어렵다고 합니다. 이 점을 꼭 잊지 않겠습니다.
실제 투자사례를 통해 본 하락장때 실거래가 언제 찍혔었는 지, 하락장때 거래량이 많았다는 것은 해당 아파트를 기다리고 있었다는 의미이므로 환금성이 좋다고 볼 수 있겠습니다.
3. 수익률
전고대비 하락률만 보고 들어가는 것이 아닌 투자금 대비 수익률 목표를 정해두고, 매수를 결정해야겠습니다.
4. 원금보존
원금보존 또한 많이 헷갈렸던 부분입니다.
가치를 믿고 기다리는 것이 중요하며, 무릎에 사도 내려갈 수 있는 점을 알아야합니다.
가치 있는 부동산을 매수했다면, 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버텨야하는 것을 기억하였습니다. (매수 시, 무리 No No No!!!)
적정 전세가율 기준 (서울 55%, 강남 45%, 지방 70%)
5. 리스크 관리
역전세 맞을 것을 조심해야하며(공급, 입주 물량 세세하게 보기),
앞마당 지역 외에 인접 지역까지 공급을 확인한다.
가치있는 곳의 전세가는 결국 우상향 한다.
이 강의 내용을 꼭 잊지 않고 기억하여 가치 판단에서 헷갈릴 때마다 적어두고 꺼내보겠습니다.
