나는 강의를 들을 때 내용을 빠짐없이 필사하는 편이라, 강의를 하나 듣는 데에도 상당히 많은 시간이 걸린다. 하지만 그렇게 많은 시간을 들여 필사했음에도 정작 강의를 다 듣고 나면 머릿속에 남는 내용이 많지 않았다. 강의의 핵심이 간결하게 정리되어 있는 것이 아니라, 필사한 내용이 긴 텍스트로만 남아 있기 때문인 것 같다.
그래서 자모님과 주우이님이 강조하신 것처럼, 단순히 강의를 듣고 필사하는 것에서 끝내지 않고 강의를 들은 후 직접 후기를 작성하며 핵심 내용을 정리해보려고 한다. 이를 통해 배운 내용을 온전히 내 것으로 만들고, 실제로 실천하기 위한 기반을 다지기 위해서이다.
그 시작으로 오늘 들은 강의에서 무엇을 배웠는지, 어떤 부분이 중요했는지, 그리고 앞으로 어떻게 적용하고 실천할 것인지 정리했다.
부동산 투자 원칙
꼭 기억해야될 단어 가저환수원리 = 가치, 저평가, 환경, 수익률, 원금보존, 리스크
내 생각과 다르더라도 원칙에 부합하면 원칙을 따라야한다 not A but B
<가치>
가치를 잘 아는 법
부동산의 가치 = 토지 가치 + 건물 가치 의 조합이다
입지의 가치가 있는 토지는 우상향 하는 경향이 있다
건물은 감가상각이 일어나고, 생각보다 빨리 일어난다.
(노후화가 되었는데도 가격이 오르는 건물 → 토지의 가치, 입지가 좋은 것)
가치의 종류
고가치 = 수요는 많고, 공급이 제한적인 곳. 신구축 상관없이 가격이 계속 오른다. 신축은 귀해서 오르고 구축은 재개발 가능성 때문에 오른다.
보통가치 = 수요가 있고, 대체 가능한 지역이 있다.
저가치 = 수요가 낮고, 대체 가능한 지역이 없다.
가치에 따른 가격 변화
우상향하는 아파트 = 서울 역세권 구축
느리게 우상향하는 아파트 = 수도권 외곽 신축, 교통 호재 + 택지
느리게 우하향하는 아파트 = 수도권 외곽 신축, 택지
***중요 : 꾸준히 가격을 따라갈 수 있는 가치를 가진 아파트를 매매하는 것이 좋다.
= 장기적 우상향 하는 매물
가치가 없는 매물들은 가격 변동이 심해질 때 가치가 떨어질 수 있다.
<저평가>
저평가 되는 시기인 공포기간에 매물을 사는 것이 좋다
만약 이 시기에 전세계약 만료이다? → 재계약
반대로 탐욕의 시기에 계약 만료이다? → 매도 후 갈아타기 고민 가능
+ 탐욕의 시기에 매물을 매매해도 괜찮다. 가치가 있다면 결국 우상향하며 오르기 때문이다.
저평가의 종류
절대적 저평가 = 공포의 시기에 매수(저점에 매수)
공포의 시기는? 전고점 대비 20프로 정도 내려왔을 때이다.
저평가 = 같은 가격이면 더 가치있는 물건을 사야한다.
예, 10억 vs 10억 → 더 좋은 물건 고르기.
저평가 = 같은 가치에 더 낮은 가격의 물건을 사야한다.
***이는 앞마당이 많아야 알 수 있다.
입지가 비슷한 지역별로 비교가 가능하기 때문이다.
저평가 아파트 찾기가 어려운 이유
***저평가를 찾기 위해서는 비교평가를 해야 한다.
비교평가를 하기 위해서는 아파트를 많이 알아야 한다.
아파트를 많이 알기 위해서는 앞마당을 5개 이상 매물 50개 이상을 봐야한다. (앞마당 1개당 매물 10개)
***중요 : 임장 5개 이상 매물 50개 > 임장 정리 > 가치분석 > 비교평가
적용할 점
아파트가 장기적으로 가격을 따라갈 수 있는 가치를 가진 물건인지 판단한 뒤 다른 매물과 가격을 비교하기.
또한 내 생각이나 감으로 투자 여부를 결정하기보다는 ‘가저환수원리’라는 투자 원칙을 기준으로 판단하는 습관을 들이기.
같은 가격이라면 더 가치 있는 물건을, 비슷한 가치라면 더 저렴한 물건을 선택하는 비교평가의 관점을 적용하기.
실천할 점
강의를 복습하여 배운 내용이 저절로 나올 정도로 머릿속에 익히기.
매 강의를 본 후 후기 남기고 정리하기.
숙제 빼먹지 않고 하기.
