안녕하세요~ 밝은글 입니다.
샤샤튜터님께서는 오늘 내용을 “종합판”이라고 표현하시면서,
지금 잘 적어두면 한두 달 뒤뿐 아니라 실제로 집을 사고 난 뒤에도 도움이 될 것이라고 말씀해 주셨습니다.
1. 우리의 ‘북극성’을 다시 확인 한다.
투자를 공부하다 보면 계속 고민하게 됩니다.
나는 내 집 마련을 해야 하나?,알파 투자를 해야 하나, 베타 투자를 해야 하나?
지금 집을 사야 하나?, 어떤 방식으로 투자해야 하나? 저 또한 이런 고민하곤 했습니다.
튜터님께서는 그 방향은 이미 우리가 세운 목표에서 결정되어 있다고 말씀해 주셨습니다.
결국 목표 자산을 언제까지 만들고 싶은지에 따라 필요한 수익률이 결정되고,
필요한 수익률에 따라 투자 방법이 정해진다는 것입니다.
“알파 투자를 할까요, 베타 투자를 할까요?”가 먼저가 아니라
“나는 어떤 목표를 언제까지 이루고 싶은가?”가 먼저입니다.
2. 반복 투자에 필요한 4가지 실력
튜터님께서는 우리가 투자자로서 갖춰야 할 실력을 크게 네 가지로 설명해 주셨습니다.
① 가치 판단
우선 어떤 부동산이 가치가 있는지 없는지, 그리고 가치가 있다면 얼마나 가치가 있는지 판단할 수 있어야 합니다.
단순히 수도권 아파트라고 해서 모두 가치가 있는 것도 아니고, 가격이 비싸다고 해서 무조건 가치가 높은
것도 아닙니다.
② 비교평가
가치 있는 물건을 찾았다면 그다음은
“내가 살 수 있는 것 중 이것이 가장 좋은가?”를 판단해야 합니다.
2억의 투자금이 있다고 해서 2억으로 살 수 있는 첫 번째 물건을 사는 것이 아니라,
이것보다 강남 접근성이 좋은 곳은 없는가? 이것보다 사람들이 선호하는 단지는 없는가?
이것보다 가격이 더 싼 곳은 없는가? 같은 가격이라면 더 가치 있는 곳은 없는가?
계속 비교해야 합니다.
튜터님께서는 특히 재수강생이라면 비교평가 실력을 더 집중해서 키워야 한다고 말씀해 주셨습니다.
③ 실전 능력
투자는 분석만 잘한다고 끝나는 것이 아닙니다.
실제로 집을 보러 가서 곰팡이나 누수는 없는지,동과 향, 뷰는 어떤지,실거주자가 살고 있는지
전세를 새로 맞출 수 있는지,계약할 때 어떤 특약을 넣어야 하는지 부동산 사장님과 어떻게 협상할지
이런 부분까지 직접 처리할 수 있어야 합니다. 이것도 모두 투자자의 실력입니다.
④ 보유와 매도 능력
집을 산 이후에도 투자는 계속됩니다. 세입자를 새로 맞추고, 수리 문제가 생기면 해결하고,
계약을 갱신하고, 전세 가격을 판단하는 것 역시 투자입니다.
그리고 어느 시점에는 “이 자산을 계속 보유할 것인가?”
“매도하고 더 좋은 자산으로 이동할 것인가?” 를 판단해야 합니다.
결국 가치 판단 → 비교평가 → 실전 → 보유·매도
이 네 가지가 모두 갖춰져야 시장 상황이 달라져도 반복해서 투자할 수 있는 투자자가 될 수 있습니다
3. 시장 상황보다 중요한 것은 ‘내 실력’
최근에는 가격 상승,대출 규제,세금 변화,정책 변화 같은 이야기가 계속 나오고 있습니다.
이런 이야기를 들으면 초보 투자자는 계속 시장을 걱정하게 됩니다.
하지만 튜터님께서는 이런 변화들을 계절 변화와 비슷하게 생각한다고 말씀해 주셨습니다.
여름이 오면 더워지고 가을이 오면 시원해지는 것처럼, 상승장이 오면 가격이 오르고 규제가
나오고 대출 조건이 바뀌는 상황도 반복해서 나타난다는 것입니다.
그래서 중요한 것은 “지금 시장이 어떤가?”보다
“나는 어떤 시장에서도 투자할 수 있는 실력이 있는가?”입니다.
시장이 바뀔 때마다 원칙을 바꾸는 사람이 아니라, 가치 판단,비교평가,실전,보유와 매도
능력을 갖추고 시장에 대응할 수 있는 사람이 되어야 합니다.
4. 갈아타기에서 가장 먼저 해야 하는 것
갈아타기를 생각하면 대부분 “일단 팔고 좋은 것을 사야지.”라고 생각합니다.
하지만 튜터님께서는 그 앞에 한 단계가 빠져 있다고 말씀하셨습니다.
가장 먼저 해야 할 것은 매도 및 매수 계획을 세우는 것 입니다.
순서는 대략 다음과 같습니다.
매도·매수 계획 수립
→ 예산 확인→ 필요하다면 세입자와 소통→ 기존 주택 매도 진행
→ 갈아탈 후보 단지 매물 확인→ 매도 계약→ 매수 계약→ 매도 잔금→ 매수 잔금
즉, 어디로 갈아탈지도 정하지 않은 상태에서 현재 집부터 팔아서는 안 됩니다.
튜터님께서는 갈아탈 대상이 모호한 상태라면 아직 매도할 준비가 되지 않은 것이라고도
말씀해 주셨습니다.
튜터링을 들으며 스스로 점검해 볼 것
이번 튜터링을 들으며 저는 지금 어떤 부분이 부족한지 다시 생각해 보면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
나는 가치 판단을 할 수 있는가? 비슷한 단지끼리 비교평가를 할 수 있는가?
실제 매물을 보고 계약할 수 있는가? 보유 중 발생하는 문제를 해결할 수 있는가?
언제 보유하고 언제 매도할지 판단할 수 있는가?
집을 한 채 샀다는 것이 투자 공부의 끝은 아니었습니다.
오히려 한 번의 투자를 반복 가능한 실력으로 만드는 것, 그것이 다음 단계라는 생각이 들었습니다.
💥우리 38조도 이번 한 달 동안 수익률보고서와 비교평가를 단순히 과제로 끝내지 않고,
“내가 실제로 투자할 수 있는 실력을 만드는 과정”이라고
생각하면서 함께 연습해 보면 좋을 것 같습니다. 😊
