이번 2강으로 막연했던 부동산 시장의 흐름과 수도권·지방의 파급 경로를 이해하고, 나만의 확실한 투자 원칙과 리스크 관리 방안을 정립할 수 있었던 뜻깊은 시간이었습니다. 배운 원칙들을 저만의 앞마당에 하나씩 적용해 나가겠습니다.
느낀 점
가치에 대한 확신이 하락장을 버티는 힘이다
주우이님의 대구 투자 사례(3.3억 → 6억 → 3.3억)를 보며, 가치에 대한 철저한 확신이 없다면 대량 공급이나 역전세, 하락장의 공포를 버텨낼 수 없다는 점을 깊이 깨달았습니다. "무릎에서 사서 어깨에서 팔자", "잃지 않는 것만으로도 성공이다"라는 말씀처럼 본질적 가치를 파악하는 것이 우선임을 느꼈습니다.
매도자 우위 시장 속 기준의 중요성
주우이님도 전세가 오르는 걸 보며 처음으로 부동산공부를 시작하셨다고 하셨는데, 최근 등록임대주택 말소 여파로 실거주자들이 주거 불안 해소를 위한 '생존매수'에 나선다고 합니다. 시장이 매도자 우위로 흘러가면서 얼마 전 제 친구도 계약할때 특약같은걸 하나도 못넣고 생존매수를 진행했고, 저도 이제 월부 열기를 수강하기 시작하며 뒤늦은 시작을 아쉬워하는 중이에요. 이럴때 일수록 실거주자와 투자자 모두에게 분위기에 휩쓸리지 않는 '가치에 기반한 확실한 투자 기준'이 얼마나 절실한지 실감했습니다.
예측 가능한 리스크(입주물량)에 집중하는 지혜
전세가를 움직이는 힘(입주물량, 금리, 규제) 중 우리가 확실히 알 수 있는 변수는 '입주물량'뿐이라는 점이 매우 인상적이었습니다. 알 수 없는 금리나 규제에 일희일비하기보다, 입주물량과 내 아파트의 만기 시점을 계산해 역전세를 대비하는 것이 잃지 않는 투자의 포인트임을 배웠습니다.
적용해보고 싶은 점
'가저환수 원리' 기준의 단지 분석 프로세스 표준화
매수 전 입지 가치(직장·교통·학군·환경) 등급화와 함께, 나홀로·저층 제외 등 환금성 유무 및 서울 기준 적정 전세가율(55%) 충족 여부를 비교하는 표를 만들어보겠습니다. 스프레드시트에 양식을 만들었어요!
역전세 대비 시나리오 및 플랜 B 구축
최근 예랑의 1호기에 현 세입자 만기 시점이 다가와서 막연하게 전세연장을 생각하고 있었는데, 만기 시점에 인근 대량 공급이 예정된 경우 전세 계약 기간을 3년으로 맞추는 등 더 넓게 멀리 보고 현명한 전세전략을 수립할 수 있다는 걸 듣고 저희가 취할 수 있는 전략이 더 있을지 고민이 필요하다는걸 깨달았습니다. 역전세나 신혼집 실거주 대안을 함께 고려해보고 정하기로 했어요.
최소 수익 기준(5천만 원 이상) 적용 및 앞마당 확대
물리적으로 들어가는 시간과 노력이 모두 비용이므로, 작게 여러 번 투자하기보다 '최소 5,000만 원 이상' 수익을 얻을 수 있는 확실한 단지만 타겟팅하겠습니다. 비교평가군을 늘리기 위해 앞마당도 꾸준히 넓혀가겠습니다. 먼저 새로운 비교단지를 분석하기 전에, 수익률보고서과제부터 완성해보겠어요.
강의, 손품 앞마당, 후기쓰기 시간확보하기
임장을 가기엔 아직 가저환수원리로 손품 파는것도 손이 익질 않네요. 목표 달성을 위해 임장하는시간, 강의듣는시간, 앞마당만드는시간, 후기쓰는시간,수익률보고서쓰는시간 등 시간 안배를 좀더 구체적으로 세분화하라는 조언이 마음에 닿았습니다. 이번주에 목실감 1개이상 써볼게요.
- 나의 러닝메이트?
92기 21조(하투하) 조장님과 동기들, 그리고 예랑이와 가족이 저의 미래의 부를 응원해주는 소중한 러닝메이트들입니다. 특히, 매일 매번 조원을 독려해주는 잇츠나우 조장님, 차주 선배와의대화에 질문을 7개나 준비해주신 송용산님, 부자로 가는 사람은 새싹부터 다르다는걸 느끼게 해주는 부자베짱이님부터 응원부터 과제까지 성실하게 참여해주시는 포로리아로리님, 해피데이님, 제제23님, 숨고님, 시작이반님, 경희궁님, 나는님까지 육아나 업무 등 다른 일들로 바쁘신 와중에도 시간을 내서 투자 공부를 진행하는 모습에 단톡에서도 배울점을 많이 느끼고 있습니다. 저도 좋은 러닝메이트라고 느껴질 수 있도록, 남은 시간동안도 나눌 수 있는 정보는 나누고 배울 점은 배우는 시간을 가지겠습니다.
