월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 서울시 용산구 이편한세상
- 연식: 2011년 4월(16년차)
- 세대수 : 867세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
용산구 종사자 수 : 158,552
용산구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 44분
여의도역 : 24분
시청역 : 31분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 00중학교, 학업성취도 00%, 0등급
선린중학교 (공립) 73%
신광여중학교 (사립) 80.4%
C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 :
아이파크몰, 용산 이마트
A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 용산구 3년입주 합계 : 774세대 (26년 24세대 + 27년 750세대 + 28년 0세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 용산구 인구수 : 199,648
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 199,648x0.005 = 998.24세대
3) 3년 입주량 합계 : 774 세대 (올해 24 세대 + 내년 750 세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 258 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.25배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 25% 이내 S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
역시 용산은 좋구나…
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 33평(84.89B) 현재 매매 24.8억, 전세 9.8억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 26년 9월 매매 22.7억 전세 10.8억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 9월 매매 17.2억 전세 7억
5) 현장사진(선택)
개인적으로 벚꽃놀이 하러 가기 좋은 아파트단지 1티어 (2026년 4월)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
용산구 핵심 단지의 시세를 보니 근로 소득만으로 접근하기는 쉽지 않음을 느꼈다.
하지만 자산 상승이 노동 소득보다 빠르다는 투자 원리를 실감했고, 향후 소득 창출과 함께 자산을 차근차근 축적해 나가야 하는 이유를 명확히 깨달을 수 있었다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 주요 업무지구까지 1시간 정도
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :26.9월 최근 거래가 있어 환금성 좋아보임
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 고점매수시 0%, 저점 매수시 37%로 수익률은 높지 않은 편.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 현재가 가장 고점이라 지금 매도시 원금보존성 떨어짐
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 현재 10억 전세가 최저 7억까지 떨어질 가능성이 있어 전세가 떨어질 리스크 있음
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
1호선 4호선 6호선 다 근접하고, 강남 여의도 광화문 이동하기 다 좋아서 가치는 좋다고 판단됨.
단지도 크고 휘트니스센터가 있고, 한옥 스타일의 예쁜 당고개 순교성지가 있어 천주교 지인들이 좋아함. 어르신 데일리케어센터 픽업 차량이 다니고, 여름 물놀이장, 바로옆 초등학교가 있어 실거주 만족도가 높음.
그치만 현 매매가 대비 전세율이 낮고 역전세리스크가 있어 투자용으로는 적합하지 않음
3. 작성하면서 느낀점 :
오며가며 살기 좋다고 느끼는 곳과 투자용으로 좋을지 검토하는 건 다르다는 것을 느낌
