이번 주우이님의 강의를 투자의 변치않는 투자의 원칙과 실제투자사례를 들여다보며 투자에서 얼마나 원칙이 중요한지를 배울수 있는 시간이없다. 강의를 들으면서 고수들의 투자의 원칙이 단순해 보이면서도 지키기가 아주 어렵다는것을 생각해 보았다. 그리고 저환수원리의 원칙은 알고 있지만 지키고 있는지 나를 점검하고, 돌아보았다.
투자자와 투기꾼
- 좋은 투자자는 투자하기전 투자의 원칙(저환수원리)를 따져보고 원칙 안에 들어오는 것을 매수한다.
- 투기꾼은 호재나 재건축이슈 등에 따라 원칙없이 매수를 한다.
- 하락기가 와도 가치를 알고 투자를 한 투자자는 편안한 마음으로 가치를 찾아갈 것이라 생각하며 버틸수 있지만 원칙없이 투기를 한 후자는 불안해하고 오래 보유하지를 못한다.
- 투자를 할 때 가격을 따라 가치를 판단하는 것이 아니라 가치를 우선 판단하고 가격을 붙여 저평가를 확인해야한다.
- 저평가 된것을 공포의 시기에 매수하고 탐욕의 시기에 매도하여햐한다.
- 저평가 단지를 찾기위해서는 비교평가를 잘해야하고 비교평가를 잘하기 위해서는 아파트를 많이 알아야하며 앞마당 5개 이상을 만들고 매물 50개 이상을 봐야한다. 필요한 것은 임장과 정리, 가치분석, 비교평가이다.
- 수익률에서 주의해야할 것이 매수시 매매가는 그대로 두고 전세가를 올려 투자금을 줄이려 하는 것은 위험하다. 매매가를 깍아서 투자금을 줄여야한다. 싸게 사는 것이 중요하다.
- 싸게 샀다고 하더라도 가격은 언제든 떨어질수 있음을 알아야한다. 장기간 우상향하는 단지, 충분한 가치가 있는 자산을 매수하는 것이 원금보존을 하는 방법이다.
- 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않음을 알고 전세가가 10년 뒤 1.8~2배 상승할 수 있는 적정전세가율 부동산을 매수해야한다. 아무리 좋고 저평가 되어 있는 단지를 매수하였다고 하더라고 지키고 보유할 수 있는지를 꼭 확인해야한다.
- 1000세대 이상의 입주가 있으면 그 중 50%가 전세물건이 나올수 있음을 알고 대응해야한다. 10년을 투자하면 1~2번의 역전세를 맞을수 있다. 이 시기가 투자를 하기 좋은 시기이면서 잘 대응하여 지켜야하는 시기이다.
- 전세가가 폭등하다보면 어느 시점에 받아주지 않는 가격이 나온다. 그때 하락할 수 있음을 생각하며 대비햐야한다.
- 2년마다 투자물건의 지역과 주변의 3년 공급을 확인해야한다. 특히 지방은 매매가와 전세가가 함께 가기때문에 공급을 정말 잘 봐야하며 입주물량과 준공 후 미 분양 물량을 확인하여 줄어드는지를 잘 파악해야한다.
- 너무 조급하게 준비가 되어 있지 않은 상태에서 투자를 하게되면 후회를 하게되고 좌절과 상처가 남게된다.
투자를 시작한지 2년이상이 흘러 당연히 저환수원리에 대해 알고 있다고 생각했었는데, 이번 주우이님의 강의를 들으면서 내가 저환수원리를 잊고 있었던것은 아닌지 생각해 본다. 투자할때라고 생각하고 있으면서도 행동을 하지않고 저환수원리를 따져보고 있지않고 있었다. 투자하고 싶은 단지의 저환수원리를 확인하고 비교평가를 해보고 더 나은 나에게 수익을 올려줄수 있는 단지에 투자하고 싶다.
내가 해야할일
- 정확한 자산 다시 정리해보기, 퇴직금과 공제회 대출금도 확인해보기
- 투자가능한 단지를 리스트에 정리하고 비교평가해보기(PPT로 만들어보기)
- 전임과 매임을 통해 매물정리 및 비교평가해보기
- 투자 가능한 물건 뽑고 저환수원리 평가해보기
