[열기 92기 32조 부릿지(Bu-Ridge)(부동산으로 부와 삶을 이어주는 다리) 스마일0] 가저환수원리 내 마음 속에 저장

부동산 투자의 변하지 않는 원칙 => 가저환수원리

가치 : 시간이 지날수록 건물의 가격은 하락하지만 입지가 좋은 곳의 토지 가격은 상승하므로 땅의 가치를 먼저 보자. 처음은 신축이 오르는 것 같으나 구축이어도 가치가 있는 곳은 나중에 더 많이 오름을 배울 수 있었음. 부동산 얘기를 잘 하지 않는 공포의 시기에 매수하고 같은 가치에 더 낮은 가격의 물건을 보자. 저평가 매수시 유의할 점은 저가치와 고평가시기 투자, 갭만 보고 사면 안됨을 명심해야겠음.

저평가를 찾기 위해 많은 아파트를 알고 비교평가를 해야함(지역 내, 지역 간).

환금성 : 부동산의 환금성은 낮고 매수보다 매도하는 것이 쉽지 않기 때문에 매수 전 꼭 체크해봐야 함. 

토지, 오피스텔, 원룸형 오피스텔, 도시형 생활주택은 아파트보다 환금성이 더 떨어지므로 특히 주의해야 함. 아파트도 1, 2, 3층 저층이나 탑층, 북향, 나홀로 아파트 등도 피해야 함. 

수익률 : 5가지 원칙 중 컨트롤 할 수 있으며 무릎에서 사고 어깨에서 판다.

수익금/투자금(매매가-전세가)

가치, 저평가 되어있고 투자금이 적을 수록 수익률은 높아지므로 매매가를 깎을 수 있으면 좋고, 전세가를 높였을 때 역전세 올 수도 있으니 주변 공급물량에 주의하자.

가치 있는 아파트를 적절한 가격으로 매수하고 보유하자. (이때 수도권과 지방은 보유기간 달라짐)  

원금 보존 : 메타인지를 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실을 알아보고 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수함. 매매가가 전세가보다 떨어지지 않고 전세가가 10년 주기로 1.8~2배 오른 곳, 수요가 많고 입지독점성 또는 입주물량이 적정한 높은 가치 있는 부동산을 매수해야 됨. 지방은 특히 광역시 정도 인구수를 잘 보고 들어가야 역전세를 방지할 수 있음.

전세가율=전세가/매매가 (강남 45%, 서울 55%, 그 외 70% 기준)   

가치 있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 보유하고 버티는게 중요함.

가치가 있는 지역 중에 전고점보다 낮은지역 (15~20%정도 빠진 곳)

리스크 관리 : 통제 가능한 부분

10년 간 상승 5, 하락2, 보합 3, 역전세 1~2번 올 수 있으나 가치있는 것의 전세가는 장기적으로 결국 우상향 하므로 입주물량, 금리 전세대출 규제 등 그때 마다 대응해 나감. 

 Not A But B 와 가저환수원리를 머릿속에 꼭 저장하고 잃지 않는 투자자가 되어야겠음.

나에게 적용할 점

1. 미라클모닝 - 목실감 작성, 독서, 전문가 칼럼 읽기 

2. 가치판단 투자 실력 쌓기 - 앞마당 구단위 지역으로 5개 이상 만들기(1개 마다 매물 10개씩 매물 총 50개)

3. 인맥관리 - 나를 성장 시킬 월부의 멋진 동료, 튜터님을 롤모델로 삼고 그들의 행동방식을 배우고 체득시켜 나가기