[열기 92기 14조(막힘없이 부동산 공부와 입지 분석을 풀어가는 14천리조 - 하트 앨리스) 아파트 수익률 보고서

화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

과제 게시글 제목 : 서울시 노원구 하계동 미성아파트 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 서울시 노원구 하계동 미성아파트

연식: 1989년식

세대수 : 685세대

위치(지도) : 노원구 하계1동

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

노원구 종사자 수 : 130,553명

노원구 직장 등급 : B등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 42분

여의도역 : 57분

시청역 : 42분

교통등급 : A등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

아실 https://asil.kr/asil/ 에서 & 학군 선택 &지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 하계중학교, 학업성취도 83.2%, C등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 건영백화점, 2001아울렛, 세이브존, 롯데하이마트, A등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 노원구 3년 입주 합계 : 2,719세대 (26년 세대 + 27년 455세대 + 28년 2,264세대)

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

1) 노원구 인구수 : 480,045명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 480,045x0.005 = 2,400세대

3) 3년 입주량 합계 : 2,719세대 (올해 0세대 + 내년 455세대 + 내후년 2,264세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 906세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 = 0.38배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 :S등급

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

부동산 가치를 결정하는 평가 기준을 중심으로 실제 입지 분석을 해보니 강북지역(노,도,강) 부동산 가격이 강남(강남,서초,송파 등) 에 비해 아파트 시세가 낮게 형성되는 이유와 상승 시 최고가 형성에도 한계가 있을 수밖에 없는 이유를 인식하는 계기가 됨

직장은 B등급, 교통은 A등급에 속하며 학군 등급은 C등급에 속한다. 직장 종사자수 13만명으로 강남권에 비해 현저히 낮은 편이며 전형적인 베드타운으로 조성된 지역인 만큼 입지 분석 결과 등급이 낮을 수밖에 없음을 알게 됨

(참고 : ‘80~’90년대 건축된 아파트 단지 다수)

다만, 지하철 동북선(상계~왕십리)노선(하계역 환승)이 '27년 개통 예정에 있어 교통은 S등급으로 향상될 수 있음

환경평가는 대형 마트(아울렛 등 3개)와 대학병원(을지병원, 상계백병원 등)이 있어 생활 편의는 높은 편에 속함. 만약 이러한 입지 분석을 거치지 않고 아파트를 매수한다면 매수자 입장에서는 이러한 편의시설 평가를 높이 부여함으로써 직장이나 교통 요인을 고려하기 전에 매수 요인으로 작용할 수 있겠다는 생각이 듬  

주택 공급 기준은 S등급으로 아파트 노후로 인해 노원구 일대가 추진 중인 재건축 사업 기대감이 높으며 향후 가격 승에 호재 요인으로 작용할 수 있음

다만, 호재 요인을 3년 이내 확정된 기준만 고려한다면 재건축 호재는 좀 더 시간 투자가 필요한 바 재건축 추진 상황을 지속 확인하고 추이를 보면서 투자 결정을 내리는 것이 좋은 투자의 기준을 지키는 방법이 될 것임

PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요

(수익률 분석표 삽입)

4) 5년 간 시세 변화 확인 

- 현재 시세: 전농sk아파트 24평 현재 매매 11.6억, 전세 5.5억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 22년 8월 매매 8.8억 전세 5.5억

- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 4월 매매 6.8억 전세 3.6억

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

고점 매수 시 수익률과 저점 매수 시 수익률 계산을 실행해 봄으로써 가치있는 부동산을 저점 매수하기 위하여 실력의 중요성과 이를 위해 비교 가능한 앞마당의  충분한 확보 등 끊임없는 노력이 필요함을 직접 깨닫는 계기가 됨 

또한, 부동산 투자금 마련을 위해  꼬박꼬박 월급을 저축하는 목돈 마련 방식만 고수하기 보다는  일정 규모의 종자돈을 마련한 후에는 전세금을 활용한 레버리지 투자를 과감하게 실행하는 것이 자산 증식의 지름길임을 새삼 깨달음 

최적의 투자 결정을 위해 저축계획 수립, 합리적인 소비활동 등 개인적 노력과 더불어 금리 추이, 아파트 거래량 및 시세 확인 등 부동산 환경 변화를 예의 주시하고 관찰하는 활동을 계속해야 하겠다고 다짐해 봄 

PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :

 - 전형적 베드타운으로 직장 등급 낮음,  강남까지 교통 및 환경은 비교적 양호하나 학군 C등급으로 전반적인 입지는 낮다는 생각임, 다만 동북선 개통(27년 하반기) 및 재건축 시동(추진위원회 구성) 등의 교통 호재와 재건축 호재가 반영된다면 상승 기조를 더 유지할 수 있다고 봄, 저평가 여부는 임장 매물 추가 확보후 비교 평가를 진행하는 것이 타당하나 최근 5년간의 전 고점에 이르지 못한 것으로 보아 저평가 국면으로 보임  

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :

 - 27년 하반기 개통되는 동북선 환승역(하계역)에 위치한 초역세권으로 향후 강남권 소요 시간 단축에 따른 선호와 주변의 다양한 편의시설(백화점,대형마트, 병원, 미술관, 경춘 숲길 등)로 인한 선호는 계속될것으로 예상, 더하여 재건축 호재가 반영될 수 있다는 점과 300세대 이상(685세대) 등 환금성 측면은  우수하다는 생각

3) 수익성 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :

 - 강북 지역(노,도,강) 특성상 서울권 동일 규모 아파트 수익률과 비교 시 큰 상승을 기대하기는 어려울 것으로 추정

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :

 - 전세가율 60%로 서울 적정 전세가율 대비 높은 편임, 향후 3년간 입주 물량은 2,719세대로 S(0.38배)등급 점수 고려시 원금 보존 측면의 문제는 없을 것으로 보임  

5) 리스크 대비 (역전세 대비) :

 - 27년말 교통 호재(동북선 개통), 조용한 주거환경, 다양한 편의시설 등의 선호에 더하여 3년간 공급물량  부족 등 반영 시 역전세 발생 가능성은 낮아 보임  

2. 나의 투자 결론(매수 여부):

 - 가저환수원리 측면에서 볼 때 저평가, 환금성 좋음, 원금보존 가능 및 리스크 없음 등 전반적인 평가는 양호하다는 판단임, 그러나 가치평가 측면에서 직장과 학군이 다소 미흡하며, 38년 차 구축이라는 점, 재건축 호재 반영 시까지 시간을 더 필요로 한다는 점 등을 고려시 수익성은 기대치보다 낮을 것으로 보임, 따라서 투자 여부는 비교군을 찾아 비교 분석 및 검토가 필요할 것으로 판단됨

3. 작성하면서 느낀점 :

- 비교 대상이 되는 매물을 확보하지 못한 상태에서 투자 결론을 내는 것은 주관적 판단의 개연성과 오류 가능성이 높다는 생각이 들었으며, 최적의 선택을 하기 위하여 임장을 통한 앞마당 확보와 비교평가 능력을 키우는 것이 무엇보다 중요하다는 점을 다시  한번 깊이 인식함