안녕하세요, 한다면 하는 투자자 한다한입니다!
오늘은 몇 주 전 국평(전용84)이 20억이 넘게 거래되어 화제가 된,
광명의 시세와 분위기를 알아보고자 합니다.
광명은 가디/구디, 여의도 업무지구와 물리적으로 가까우면서 7호선으로 강남권을 30분대에 진입할 수 있는 배드타운입니다. 환경이 조금 안좋았던 것을 광명뉴타운, 철산재건축 정비사업을 통해 신축이 밀집한 곳으로 개선시켜서 현재 수도권 서남권의 선호를 받고 있습니다. 각 생활권의 대략적인 특징은 다음과 같습니다.
- 철산 : 제일 선호되는 생활권으로 7호선이용이 가능하고 원래 아파트 밀집지였던 것이 새아파트가 된 곳. 철산중 (91%) 과 철산역 상권과 학원가, 목동까지 라이딩 가능한 학군도 갖추고 있다. 대규모의 신축이 공급되고, 앞으로도 입주가 남았고 아직 재건축을 기다리는 단지도 있다.
- 일직 : 과거 철산을 넘볼만큼 모든 생활 인프라와 신축 주상복합을 몰아서 지어준 계획택지. KTX 광명역, 이케아, 코스트코, 롯데아울렛 등의 생활 인프라와 중앙대 병원, GIDC 등의 일자리도 넣어줌. 향후 신안산선, 월판선 호재가 있는 곳. 2010년대 아파트 단지가 있다.
- 광명 : 원래 광명시장과 가구거리가 있던 옛날 동네가 재개발이 되면서 대단지 신축으로 변모한 곳. 입지가 조금 떨어지는 광명뉴타운의 안쪽부터 분양했으며, 주택이 군데군데 섞여있는 지역. 광명역세권 평지 단지가 분양을 완료하고 공사중이다. 신축과 구축이 혼재 되어 있는 곳.
- 소하 : 휴먼시아 단지들이 자리잡고 있고 금천구와 생활권을 공유하며 주로 1호선으로 출퇴근 하는 지역. 가성비 준신축 단지들이 있는 어중간한 택지.
- 하안 : 90년대 주공 단지들이 모여 있어 철산 다음으로 재건축을 기다리는 동네. 최근 공공임대 강제 할당으로 갈등이 있었음. 하안사거리에 학원가 있으며 공부도 곧잘하는 구축 아파트 밀집지역.
광명은 2024년부터 꾸준히 공급이 많았는데요,
2024년은 수요의 3배이상, 2025년은 7배정도까지 과공급이 되었습니다.
그럼에도 빠른 가격 회복력을 보였고 현재 26년 8월에는 누적 가격 상승률 3위의 도시가 되었습니다.
그럼 왜 광명은 공급이 많았는데도 그 물량들이 빨리 소진이 되며 심지어 가격이 오를 수 있었을까요?
- 위치의 장점 : 서울과의 경계가 희미한 경기도 지역
- 광명은 서울 구로, 금천구와 인접하며 생활권을 공유합니다.
- 마치 서울인 것처럼 붙어있으며 광명의 선호생활권인 철산은 균질한 거주환경에 구로, 금천보다 선호하기도 합니다.
- 여기에 연식이 좋은 브랜드 대규모 신축들로 공급이 들어오니 수요가 많이 이동하였습니다. 대규모 택지 : 서남권의 수요를 흡수할 만한 규모
- 광명뉴타운 약 2만5천 세대, 철산재건축 약 1만4천세대로 총 3만9천세대 정도의 규모로 평촌과 같은 2기 신도시급 규모입니다.- 같은 7호선의 신길뉴타운 규모는 1만6천세대 정도로 서남권에서 꽤 큰 규모입니다.
업무지구 접근성 : 고속터미널까지 30분
- 7호선 광명과 철산역에서부터 강남역까지는 환승 포함 40분 이내로 갈 수 있습니다.
- 여의도역은 30분, 시청역도 35분내 도착합니다. 가디는 다리만 건너면 됩니다!
그래서 현재의 가격은?
10억이내 : 철산구축 59, 광명/하안 덜선호 구축 59,84, 소하
10억~15억 : 철산구축 84, 철산/광명 덜선호 신축 59,84, 일직 59,84, 광명/하안 선호 구축 59,84
16억~20억 : 철산 선호 신축 59,84
20억 이상 : 철산 대장 신축 84
전세가 분포는 어떨까요?
4억 이하 : 90년대 구축 59, 84
5억대 : 덜선호 신축 59, 구축 84
6억대 : 신축 59
7억대 : 선호신축 59, 덜선호 신축 84
8억대 : 대장신축 59, 신축 84
9억대 이상 : 선호신축 84
선호하는 단지라면 신축 전세도 7억대! 거뜬합니다.
주요단지 시세를 살펴 보겠습니다.
철산자이더헤리티지 (25y, 3804^)
- 철산 대장단지 - 59 15.8 / 8억, 84 19.5 / 9억 이상
- 전세는 없어서 못나감. 매매는 아직 거래 활발하지는 않음 (현재 미등기 상태로 매수시 대출 안됨)
- 전세 보증금으로 잔금하는 것이 아니기 때문에, 전세대출은 미등기 협약은행에 한하여 나오긴 한다 (단, 그걸로 주담대 상환하는 조건)
- 신문기사의 20.1억 매매약정금은 갈아타기 매수자의 올 현금으로 대출없이 거래된 금액
광명역써밋플레이스(주복, 18y, 1430^)
- 일직 선호단지 - 59 13.6/6.8, 84 14.9/7.8
- 신안산선, 월판선 지하철 출입구와 가까운 단지
- 상업시설과 인프라 훌륭함
- 보합을 이어오다 최근 6개월간 84기준 매매가 15% 1.8억 가까이 상승함 (전세는 23% 1.3억 상승!)
트리우스광명 (24y, 3344^)
- 한때 미분양 단지 - 59 12.5/6.5 , 84 15/8.2
- 2년 비과세 도래하는 시점 곧 온다(26년 12월)
- 그래서 매매는 관망세. 꼭 팔아야 하는 사람들만 지금 내놓고 잔금은 등기시로 협의하여 진행
- 등기되면 거래되면서 올라갈 거라는 기대감 있음. 내년 상반기 예상.
- 전세는 조금 쌓여있으나 가격 저렴하게 하면 다 나감
- 같은 가격이면 역에서 가까운 광명센트럴 아이파크가 먼저 나가긴 함.
광명아크포레자이위브 (21, 2104^)
- 가장 먼저 분양한 위치 안좋은 광명뉴타운 단지 - 59 11.3/5.7, 84 12.5/7.2
- 역에서 멀지만 그래도 신축이기 때문에 59 전세는 깎아야 5억후반대. 거의 6억부터 시작.
- 전세 없어서 못산다.
철산래미안자이 (09y, 2072^)
- 과거 철산대장 - 59 12.15 / 전세없음, 84 14/전세없음
- 20~30평 전세가 하 나 도 없음
- 옆단지 철산푸르지오 하늘채, 그 옆단지 철산센트럴푸르지오, 두산위브트레지움 모두 0건이다. 심각쓰
광명한진타운 (97, 1633^)
- 광명역세권 선호 구축 - 59 9/전세없음, 84 10/6.2
- 전세물건 없거나 저층. 59 전세 실거래는 4.7!
- 신축 전세 상승이 구축까지 밀어올림
하안주공12단지 (90y, 2393^)
- 하안 구축 대장 - 59 8.5억/ 전세없음, 84 12억/전세없음
- 최근 재건축 이슈로 59기준 6개월 사이 매매가 30%, 2.2억 오름
- 정비사업시 공공임대주택을 반영하라는 공문으로 막대한 기부채납으로 분함금 상향 우려가 있고 반대시위중.
총평
- 몇 천세대 전세가 한자리수이거나 아예 없다. 그만큼 전세 수요가 많은 곳
- 신축 가격 상승이 구축의 가격까지 상승시키고 있다. 특히, 전세.
- 2년차에 접어든 신축에서 그나마 전세, 매매 물량이 나온다. 입주가 많았던 24,25년의 +2년인 26,27년에 물량이 조금 나올텐데 그것 또한 소진되며 가격 오를지는 지켜봐야 겠다.
- 미등기 → 등기로 전환되는 아파트의 거래현황과 가격변화도 지켜봐야 겠다.
- 앞으로도 들어올 새아파트가 남아있다. 짓고 있는 미래 대장 철산역 주변 신축, 아직도 건재한 주공 12,13단지가 향후 10년간은 계속 공급되며 새아파트라는 뗄감을 광명에 넣어줄 것이다.
- 그래도 하안동 주공은 재건축이 멀지 않았나 싶음.
- 광명/시흥 3기 신도시의 진행상황을 살피고 기존 광명의 가격에 영향을 줄지 지켜보자!
