강의 복기
부동산 전망
- 미래를 예측하는 건 불가능. 중요한 건 예측이 아니라 어떤 상황에서도 대응할 수 있는 실력을 갖추는 것. (다만, 과거 정책 및 시장 흐름을 통해 시나리오를 예상해보고 대비할 필요는 있음)
- 상승장에서 수익을 내고, 하락장에서 원금보존을 할 수 있어야 함.
- 규제 및 시장 상황보다 더 중요한 것은 가치있는 자산을 보유하는 것. (리스크를 지지 않으려는 것이 가장 큰 리스크가 될 수 있음!)
부동산 투자 프로세스
임장→매수→전세→운영(보유, 관리)→매도
임장
- 지역선정→사전임장→분위기임장→매물임장 순서
지역선정
처음에는 가깝고 익숙한 곳 중에 강남 접근성이 좋은 지역부터 시작해서 좋은 입지에 대한 기준을 만들기
※ 앞마당: 지역 입지에 대해 설명 가능하고, 가격 레벨에 대해 알고 있고 (구축/신축/준신축 등), 명확한 투자 후보가 있고, 매물 임장 (최소 10개)까지 완료한 곳
※하나의 평형을 기준으로 단지를 비교한 뒤, 다른 평형으로 확장해 비교. (같은 단지 내에서도 저평가된 평형 있을 수 있음)
사전임장
월부 지역분석보고서, 아파트 수익률보고서 검색해서 확인하기, 지도에서 위치 숙지, 공급 확인, 관심단지 시세 지속적으로 체크하기..
분위기임장
아파트 및 주변환경 (실제 거주 분위기, 상권 등) 살펴보고 기록으로 꼭 남길 것 (사진, 녹음)
→ 아는 지역과 단지가 많아야 비교군이 늘어나고, 그래야 저평가된 곳을 찾아내는 눈이 생김
매물임장
네이버부동산에서 매물 확인 후 전화임장
(최소 세 곳에 전화해 현장의 실제 시세 교차 확인 필요, 학군, 실거주/투자 수요, 교통(셔틀) 등 현장에서만 알 수 있는 정보도 최대한 확인, 원하는 조건 이야기하기, 즉답하지 않기..)
가장 저렴한 집을 우선적으로, 하나의 단지에서 3-4개 정도 보기
예약시간 20분 전 방문, 누수 및 하자여부 체크 (조금이라도 의심되면 무조건 체크), 예의있게
매수
투자는 무조건 싼거..(비선호조건-지상철 앞, 모텔, 술집뷰 제외)
수익률 고려했을 때 로얄동, 로얄층은 X
보유/매도
- 1. 목표수익률 달성여부, 2. 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는지 여부, 3. 리스크 대응 가능 여부에 따라 보유 혹은 매도
- 지방이나 상대적으로 입지↓ 수도권은 목표수익률 달성 시 바로 매도
첫 투자까지 필요한 경험치 (평균)
강의 5개, 앞마당 5개, 매물 임장 50개
준비가 되었다면 바로 올해 안으로 실행하고, 부족하다면 빠르게 경험을 쌓아 내년 상반기를 목표로 실제 투자 실행이 가능하도록 준비..
느낀점
미래에 어떤 파도가 올지는 모르지만, 그 파도를 잘 탈 수 있도록 준비는 할 수 있다. 지금 당장 눈에 보이는 변화가 없더라도 매일의 공부와 경험이 쌓이면 그것들이 누적되어 티핑포인트를 넘어서겠지.. 결국 중요한 건 그 지점에 도달할 때까지 꾸준히, 우직하게 배우고 경험하는 것이라 생각된다.
다만, 그렇게 실력을 쌓기 위해서는 그만큼의 노력과 시간이 필요하고, 그 과정에서 어느 정도 포기하고 양보해야하는 것도 필요할 것이다. 지금의 나에게 가장 중요한 것은 아이를 잘 양육하고 성장 과정을 함께 하는 것이다. 나에게는 가장 우선순위에 있는 것이기 때문에 이를 희생하기보다, 이보다 우선순위가 낮은 것들 중 무엇을 줄이고 미룰 수 있는지 고민해보아야 할 것 같다.. 내가 반드시 지키고 싶은 것과 내려놓을 수 있는 것을 구분하기 위해.. 투자, 육아, 커리어, 취미, 자기계발.. 등의 우선순위를 조금 더 구체적으로 정리해보는 시간을 가져야겠다.
적용할 점
- 관심지역, 단지의 매매가 및 전세가 시세 꾸준히 확인하기
- 투자공부를 꾸준히 하되, 지금 내 삶의 우선순위를 정하고 이를 지키면서 지속 가능한 루틴 만들기
- 전화임장과 매물임장도 조금씩 경험하며 온라인에서 알 수 없는 현장 정보 쌓기
- 강의 지속적으로 수강하면서 관심지역부터 하나씩 제대로 앞마당 만들기 (올해 안에 최소 1개라도.. 만들기)
