월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 영등포구 |
두 번째 후보 지역 | 동작구 |
세 번째 후보 지역 | 강동구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1주차 과제를 통해 계산해보니 가능한 예상 매매가가 14.3억이 나왔다. 하지만, 실제 가능한 대출 한도가 최대 6억이고, 스트레스 DSR을 적용한다고 했을 때, 예산을 조금 보수적으로 잡는 것이 맞을 것 같아 13-14억으로 예산을 잡고 매매 가능한 지역을 추려보았다. 그래서 서울 영등포구(24평), 성남시 분당구/강동구/중구/동작구(21평), 성남시 수정구(24평) 중에서 개인적인 선호도와 직장 접근성 등을 고려해 ① 영등포구, ② 동작구, ③ 강동구 순으로 후보지를 선정했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 당산 진로
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울 영등포구 당산동
- 연식: 1997년식 (30년차)
- 세대수: 461세대
- 평형 : 25평형(복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) A
- 강남역까지 직선거리 11.89KM
- 강남역까지 소요시간: 39분 (2호선)
- 시청역까지 소요시간: 27분 (2호선)
- 여의도역까지 소요시간: 16분 (2호선)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 이촌역 48분 (2-4호선), 판교역 1시간 17분 (2-신분당선) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) -S
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 양천자원회수시설
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 3, 마트 5 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) C
- 중학교 학업성취도: 양화중 84%
- 학원가 유무: 문래동 25개 (양천구 목동 학원가 근거리-직선거리 2KM 에 있음)
3) 가격
- 평형 정보: 25평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 14억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09) 12.8억
4)가치평가 및 결론
- 교통 A
강남까지 환승없이 39분, 주요 업무지구(시청, 여의도)까지 30분 이내로 교통 입지는 아주 좋은 편이다. 문래역(2호선)까지 도보 300m, 영등포구청역(2,5호선)까지 도보 500m로, 도보 더블 역세권이다. 다만, 내 직장(이촌역)까지 48분(1회 환승), 배우자 직장(판교역)까지 1시간 3분(1회 환승)이 소요되어 조금 아쉽다. 둘 다 자차로 출퇴근 한다고 했을 때 평일 오전 8시 기준, 이촌역까지 32분, 판교역까지 1시간 17분 소요된다. 배우자만 조금 희생하면 매우 좋은 조건이다(?).
- 학군 C
양화중(84%)이 아파트 단지 길 건너 바로 맞은 편에 위치해있다. 도보 600m 이내에 25개정도 규모의 학원가가 있고, 반경3KM 내에 목동 학원가가 위치해있다. 셔틀 운행 여부는 확인해보아야 겠지만, 충분히 라이드 가능한 거리라 가치가 있어 보인다.
- 환경 -S
유해시설이 반경3KM 안에 있다. 반경 1KM 안에 백화점 1개(신세계 백화점 타임스퀘어점), 대형마트 4개(홈플러스, 롯데마트, 코스트코, 이마트)가 있다. 반경을 2KM로 넓히면 백화점이 2개(롯데백화점 영등포점), 반경 3KM 안에는 3개(목동 현대백화점)까지 들어오고, 대학병원(이대목동)이 위치해있다. 환경은 매우 좋은 편이다. 다만, 지도 상으로 봤을 때 근처에 대형 아파트 단지가 별로 없고, 단지 뒷 편으로 주택 및 빌라촌이 밀집해있다는 점이 조금 아쉽다.
- 종합 및 느낀점
가장 최근 실거래가가 12.8억이고, 네이버 부동산에서 확인되는 매물 호가는 14억이다. 반면, 전세가는 5-6억대로 매매가 대비 50%가 채 되지 않는다는 점이 조금 걱정된다. 시세를 지켜볼 필요가 있을 것 같다.
2022년 1월 전고점 (10.1억)에 비해 현재 많이 오르긴 했지만, 교통, 환경, 학군(학원가 기준) 입지를 고려했을 때, 비슷한 입지의 다른 지역 단지들보다 저평가된 것 같다는 생각이 들었다. 이 부분은 실제 저평가 된 것인지, 아니면 비선호 요소들이 있는지 실제 임장을 통해 확인해보아야 할 것 같다.
단지 2. 영등포 경남 아너스빌
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울 영등포구 영등포동
- 연식: 1998 (28년차)
- 세대수: 600세대
- 평형 : 25평형 (복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) A
- 강남역까지 직선거리 11.44KM
- 강남역까지 소요시간: 39분 (5호선-9호선)
- 시청역까지 소요시간: 34분 (5호선)
- 여의도역까지 소요시간: 10분 (5호선)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 이촌역 35분 (5-9-4호선), 판교역 1시간 14분 (5-9-신분당선) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) -S
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 있음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 3, 마트 5 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) C
- 중학교 학업성취도: 양화중 84%
- 학원가 유무 문래동 25개 (양천구 목동 학원가 근거리-직선거리 2KM 에 있음)
3) 가격
- 평형 정보: 25평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물): 13.5억~
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가): 14억
4) 가치평가 및 결론
- 교통 A
강남까지 39분(1회 환승), 시청역까지 34분, 여의도역까지 10분으로 교통 입지는 좋은 편이다. 영등포시장역(5호선)까지 도보 400m, 영등포구청역(2,5호선)까지 도보 800m로, 더블 역세권이다. 다만, 내 직장(이촌역)까지 35분(2회 환승), 배우자 직장(판교역)까지 58분(2회 환승)이 소요되고, 환승이 잦다. 둘 다 자차로 출퇴근 한다고 했을 때, 평일 오전 8시 기준, 내 직장까지 30분, 배우자 직장까지 1시간 14분 소요된다.
- 학군 C
양화중(84%)이 도보 1.2KM 거리에 위치해있어 좀 멀다. 단지 바로 옆에 영중초등학교가 위치해있다. 2KM 이내에 25개정도 규모의 문래동 학원가가 있고, 반경 3KM 내에 목동 학원가가 위치해있다. 셔틀 운행 여부는 확인해보아야 겠지만, 충분히 라이드 가능한 거리라 가치가 있어 보인다.
- 환경 -S
유해시설이 반경3KM 안에 있다. 반경 1KM 안에 백화점 1개(신세계 백화점 타임스퀘어점), 대형마트 4개(홈플러스, 롯데마트, 코스트코, 이마트)가 있다. 반경을 2KM로 넓히면 백화점이 2개(롯데백화점 영등포점), 반경 3KM 안에는 3개(목동 현대백화점)까지 들어오고, 대학병원(이대목동)이 위치해있다. 환경은 매우 좋은 편이다. 바로 옆에 300세대 이상 단지가 2개 붙어있다.
- 종합 및 느낀점
가장 최근 실거래가가 14억이고, 네이버 부동산에서 확인되는 매물 호가는 13.5억~14억대이다. 4층 이상의 세대들이고, 남동향/남향 여부, 올수리 여부에 따라 가격이 다른 것으로 보인다. 전세가는 5-6억대로 매매가 대비 50%가 되지 않아 조금 우려스럽다. 시세를 지켜볼 필요가 있을 것 같다.
2022년 5월 전고점 (10.07억)에 비해 많이 오르긴 했다. 교통, 환경, 학군(학원가 기준) 입지를 고려했을 때 가치가 있는 단지임은 틀림없으나, 실제 임장을 통해 동네 분위기 등을 추가로 확인해보아야 할 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 단지의 연식, 규모, 구조가 비슷하고, 입지(교통, 환경, 학군) 역시 큰 차이가 없다. 때문에, 전고가와 신고가, 전세가도 거의 비슷한 양상으로 움직이는 것 같다. 당산 진로는 2호선 초역세권, 경남 아너스빌은 5호선 역세권인데, 주요 업무 지구까지 이동 시 편의성을 고려했을 때, 당산 진로가 조금 더 우위에 있다고 판단된다.
나의 생각과 느낀점 :
두 단지 모두 교통 및 환경 입지는 서울 내에서도 매우 좋은 편에 속하는 것 같다. 특히 교통 및 환경 입지만 보면, 타 지역의 비슷한 규모의 단지보다 저평가되었다고 볼 수도 있겠다고..생각했다. 실제 임장을 통해 동네 분위기를 확인해보아야 저평가 여부를 확인할 수 있을 것 같다.
두 단지 중 선택여부는 아이들이 많은지, 동네가 안전한 분위기인지, 주차가 괜찮은지 등 개인적인 선호도에 따라 달라질 수 있을 것 같다. 이 부분 역시 임장을 통해 확인해 보아야 할 듯하다.
