이번 강의를 통해 미래는 예측할 수 없고 부동산 시장 전망 또한 예측하는 것은 불가능하다는 것을 알게 되었다.
최근 여러 부동산 규제로 인해 지금 투자를 시작해야 하는 시기가 맞는 것인지, 우선 지금은 지식을 쌓고 규제가 풀리고 다시 하락장이 온 후 실행하는 것이 좋을 것 같다는 생각을 하곤 했었다.
하지만 상승장이 언제 끝날지 모르고 상승장이 끝난 후 다시 하락장이 왔다고 해도 이미 너무 많이 오른 후 일 수도 있을 것 같다. 이처럼 어떤 파도가 올지 알 수 없으니 어떤 파도에서도 헤엄칠 수 있는 능력을 갖춰야겠다고 다짐했다.
매도 타이밍이 짧은 지역
-산본, 부천과 같이 천천히 오르는 지역은 나중에 매도 타이밍이 짧고 이를 잡기 힘들 수 있음.
-왜 천천히 오르는 지역은 매도 타이밍이 짧은 것일까? 고점을 늦게 찍고 빠르게 하락하기 때문일까?
앞마당
-누군가에게 이 지역을 10분 정도 설명 가능
-이 생활권은 구축/준신축/신축 얼마 (가격 레벨을 아는 것)
-투자 가능한 물건을 아는 것
-매물임장 O
-입지와 가격을 온전히 아는 투자 후보 지역
-최소 5개 이상
임장 전 준비할 점
-임장할 지역의 위치 (네이버지도, 카카오맵, 로드맵)
-월부 게시물 참고 ex. (지역)임장보고서, (아파트)수익률보고서
-가치 파악 (인구, 직장, 교통, 학군, 환경
-공급물량, 인구이동
-현재 지역 시세, 인근 시세 ex. 대장아파트 가격/ 이 가격과 비슷한 아파트는 어디?/ 관심 아파트 가격대와 비슷한 금액대의 아파트는 어디 분포?)
기록의 중요성
-어플 ‘클로바 노트’ 활용하여 녹음
-임장할 때 지하철역, 단지 관리, 연령대, 마트, 느낌 이야기하면서 녹음
-부동산 사장님과 대화할 때 녹음하여 더 좋은 질문을 할 수 있도록 보완하기 (정보를 더 얻기 위해)
결론도 쓰기
-수익률보고서, 임장보고서를 작성할 때 투자할 것인지에 대한 결론도 쓰는 습관 들이기
전화임장의 목적과 방법
-매물정보를 바로 알려주시는 사장님 찾기 ex. 잠시만요 X
-3군데는 전화해서 평균 내기 (매수, 전세, 매도 가격)
-항상 초보처럼 / 예의 있게
-궁금한 것은 물어보기 ex. 학원, 회사 셔틀, 중학교 배정, 더 좋은 타입, 해당 지역 실거주, 투자자 비율
-좋은 매물이 있다면 문자도 가능
- 가격을 맞추는 경우 전세가보다 매매가 조정을 해주시는 방향이 더 좋다
즉답 내리지 않기
-계약하기 전 즉답 X
-제 3자 화법 (가족, 배우자)
투자자용 매물
-실거주자 매물과 다를 수 있음.
-투자는 싼 것이 더 좋다.
-그냥 내가 수리/ 인테리어하는 것이 더 저렴할 수도 있음/ 내가 수리했을 때 필요한 비용까지 고려해서 가격 비교해보기
ex. 올수리 필요 vs 올수리o 천만원 비싼 집)
-집의 상황 < 가격
-올수리 기준 평당 100만원 ex. 20평대 2~2.5천
-등: 100/ 화장실: 300~350/ 주방: 250~300
-비선호동, 지상철, 상권뷰(모텔, 술집뷰)는 싸더라도 피하기
-투자금이 높아지면 수익률이 내려감.
부동산 방문 팁
-처음에는 부동산은 최소 2시간 간격으로 예약하기
-예상보다 더 많은 매물을 볼 수도 있고 정리할 시간 필요
-매물 본 후 소거법으로 하나씩 삭제
-매물예약 20분 전 방문-누수 및 하자 여부 체크 (조금이라도 의심되면 부동산 사장님께 여쭤보기 / 이 정도면 얼마에 수리할 수 있을까요?)
전세 레버리지 투자 시 이사 날짜 중요
-골든타임 중요
-전세입자의 이사 날짜가 고정되면 거래 어려움
의사결정
-투자/실거주했을 때 둘 중 어떤 방법을 통해 더 좋은 집을 살 수 있을지 생각해봐야 함.
[적용할 점]
일주일에 2~3일 정도 투자데이로 정하기
-캘린더에 표시
-주말마다 지역 1곳 골라서 임장 가기
하루에 10분 부동산 시세 보기
-3~5개 정도
부동산 어플 다운
-p.36 참고
임장 시 사진 찍기
-상권(빌딩, 가게, 학원) 등
-집 가는 길에 확대해서 간판 보며 상권 다시 확인 ex) 규모 큰 학원, 병원, 산후조리원, 스벅
하루 10분 전화임장
-3곳 정도 (전화+정리 > 전화+정리 > 전화+정리)
전화임장 사례 정리
-녹음본, 질문 목록 정리
