[열반92기 15조] 알파투자부터 비교평가까지, 6개월 실력 쌓기의 시작
26.09.23[📌11/26(목) 선착순 특가] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
열반스쿨 기초반 강의를 신청하게 된 이유 (수강 신청 계기 또는 배우고 싶었던 점)
남들이 산다고 따라 사는 투자가 아닌
'어디가 진짜 가치 있는 곳인지', ‘지금 이 가격이 저평가된 것인지’
스스로 판가름할 수 있는 기준을 배우고 싶었습니다.
나만의 확실한 부동산 가치 판단 원칙을 배우고자 수강을 신청하였습니다.
열반스쿨 기초반을 듣고 가장 크게 도움이 된 점
가/저/환/수/원/리를 배운 것!!!!
단순히 '가격이 덜 올랐다'는 것이 저평가가 아니며, 철저히 “수요”와 “가치” 관점에서 아파트의 본연 가치를 먼저 판단해야 한다는 근본 원리를 깨달았습니다. 상급지와 하급지 앞마당을 병렬로 비교 평가하며, 내가 가진 종잣돈 내에서 가장 저평가된 최선의 단지를 선별해내는 프로세스를 체득한 것이 가장 큰 수확입니다.
- 자음과모음님 4강 듣고 인상 깊었던 점, 적용할 점
저녁 7시 30분부터 무려 5시간 넘는 열정적인 라이브 강의를 진행해주신 자음과 모음 멘토님.
700번 넘게 외쳐주신 ‘가치’에 대해 몸소 받아들이는 그 시간을 향해 걸어가보겠습니다.
아낌없는 응원과 열반 92기 모두 할 수 있다는 긍정적인 기운을 주신 자모님 감사합니다.
부동산 시장의 4계절 특징
봄 (현 수도권 시장): 전세가와 매매가가 함께 상승. 겨울보다 가격은 올랐지만 여름을 빠르게 맞이할 수 있는 구간으로 가치가 있다면 매수 가능.
여름: 전고점 돌파 후 매매가가 전세가가 따라오지 못할 정도로 급등.
가을: 전세가 하락이 매매가 하락을 견인 (예: 2023년 서울, 포항 및 중소도시)
겨울: 매매가 보합, 전세가 보합·상승. 전세가율이 올라가며 가장 투자하기 좋은 시기.
📌 Next Action
비규제 수도권 시장 앞마당 늘리며 투자 물건 찾기
겨울의 지방 기회도 생각해보기
알파투자 vs 가치성장투자 매도 규칙
알파투자 (담배꽁초 투자): 비규제지역 구축, 지방 광역시
- 목표 수익률을 달성했다면 전세를 올려 받을 생각 대신 '매도'하여 수익을 확정지어야 합니다.
- 봄 시장이라면 장기 보유 욕심을 버리고 전세가를 욕심내지 않으며 안정적으로 운용 후 매도합니다.
가치성장 투자: 강남 1시간 이내 서울/경기권 핵심지 (고덕 그라시움, 관악우성) → 10년 이상 우상향할 가치가 있으므로 팔지 않고 장기 보유
📌 Next Action
내가 가진 종잣돈과 투자하려는 물건의 성격(알파 vs 가치성장)을 명확히 분류하기
알파 투자 대상 단지의 경우, 보유 목표 기간과 목표 수익률 달성 시 망설임 없이 매도할 '목표 매도가'를 매수 전 미리 설정하기
철저한 수요 관점의 수익률 분석
- 어디의 배후 수요(여의도, 시청, 강남 등)를 끌어오는 땅인지 수익률 보고서에 반드시 기재하기
- 수익률 검증 예시 (대출 6억 + 종잣돈 6억 = 12억 매수 시):
- 연 수익률 20%를 달성하려면 종잣돈(6억)의 20%인 연 1.2억 상승(13.2억 도달 여부)이 가능할지 판단해야 합니다.
- 이를 위해 상위,하위,동일 앞마당 단지들의 가격을 비교 리뷰 할 수 있어야 한다.
📌 Next Action
수익률 보고서 작성 시 수요를 어떻게 끌어오는지? 근거 3가지 이상 기재하기
앞마당을 만들어서 비교가치 평가시 상위/동일/하위 앞마당 가격 함께 리뷰하기
4. 앞으로 6개월 계획 (독서, 강의, 임장, 투자, 인맥)
앞으로 내집내잡은 수도권투자를 목표로 6개월은 월부 환경에서 꾸준히 투자 공부를 지속하겠습니다.
📌 Next Action
매월 매물 임장 최소 10개 이상 달성을 고정 목표로 세우고 앞마당 늘리기
'독·강·임·투·인' 주간 작성 루틴을 지키고, 6개월 내 첫 투자를 위한 앞마당 5개 만들기 차근차근 이행하기
