[26년 9월 4주차 주간머니이슈]
“토허제가 또 바뀌었다”
무주택자가 지금 알아야 할 것, 10월부터 이렇게 달라집니다.
이번 주 주간머니이슈에서는 토지거래허가구역(토허제) 내 임차인이 있는 주택의 거래와
실거주 유예기간에 대해 중요한 내용이 나왔습니다.
특히 2026년 10월 1일부터 임차인이 있는 주택을 매수할 수 있는 기회가 1년 더 연장되기 때문에,
무주택 실수요자라면 꼭 알아둘 필요가 있는 내용입니다.
1. 토지거래허가제란?
“이 집을 사고팔아도 되는지 관할 구청의 허가를 받아야 하는 제도”
일반적인 주택 매매와 달리 토지거래허가구역에서는 거래 전에 허가를 받아야 합니다.
특히 주택을 매수하는 경우에는 단순히 허가만 받는 것이 아니라 실거주 의무가 따라옵니다.
기존 원칙은 다음과 같습니다.
① 매매계약을 하기 전에 토지거래허가를 신청
② 허가를 받은 후 계약 진행
③ 잔금 후 4개월 이내 입주
④ 입주 후 2년간 실거주
“사고 바로 들어가서 2년간 실제로 살아야 하는 집”
이라는 것이 토허제의 기본 구조입니다.
2. 그런데 문제가 생겼습니다.
토허제가 확대되면서 예상하지 못했던 문제가 발생했습니다.
매수하고 싶은 아파트에 현재 세입자가 살고 있고
세입자의 전세계약이 1년 정도 남아 있다고 생각해보겠습니다.
토허제에서는 매수자가 잔금 후 4개월 이내에 입주해야 하는데,
임차인은 계약기간이 남아 있기 때문에 마음대로 내보낼 수 없습니다.
“세입자가 있는 집은 사고 싶어도 바로 입주할 수 없으니 거래가 어렵다.”
라는 문제가 생겼습니다.
그러다 보니 현장에서는 자연스럽게
“당장 입주 가능한 물건만 보여주세요.” 라는 수요가 늘어났고,
임차인이 있는 매물은 시장에서 사라지는 현상이 나타났습니다.
3. 임차인이 있는 매물이 사라지면서 또 다른 문제가 생겼습니다.
토허제의 목적 중 하나는 거래를 제한해서 주택시장을 안정시키는 것이었습니다.
그런데 실제 현장에서는 반대 효과가 나타날 수 있었습니다.
임차인이 있는 매물 감소 → 시장에 나오는 매물 감소 → 매물 부족 → 오히려 집값을 자극할 가능성
집주인이 “집을 팔아야 하니 세입자가 나가야 합니다.” 또는 “내가 직접 들어가 살아야 합니다.”
라고 요구하면서 임차인이 퇴거 압박을 받을 수 있다는 것입니다.
특히 전월세 시장 상황이 좋지 않은 상황에서는 임차인 입장에서도 부담이 커질 수 있습니다.
결국 토허제가 임차인의 권리를 충분히 보호하지 못한다는 지적과 현장의 민원이 발생했습니다.
4. 그래서 나온 것이 ‘실거주 유예’ 특례입니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 정부는
토허제 구역 내 임차인이 있는 주택을 매수하는 경우 실거주 의무를 일정 기간 유예하는 특례를 시행했습니다.
기존에는 실거주 유예 신청기한이 2026년 12월 31일까지 였는데,
이번에 이를 2027년 12월 31일까지 1년 연장 하기로 했습니다.
관련 개정안은 9월 18일 입법예고를 거쳐 2026년 10월 1일부터 시행됩니다.
5. 가장 중요한 변화
이번 개정의 핵심은 실거주 유예 범위가 확대된 것이 중요합니다.
기존에는 현재 임차인의 남은 임대차기간까지만 실거주를 미룰 수 있었습니다.
그런데 이번에는 현재 임대차 잔여기간 + 계약갱신청구권에 따른 갱신기간 까지
실거주 유예기간으로 인정할 수 있게 되었습니다.
세입자가 계약갱신청구권을 행사하더라도 그 기간까지 실거주 의무를 유예할 수 있게 된 것입니다.
6. 그래서 ‘세낀 매매’가 가능해졌습니다.
여기서 중요한 것이 바로 세낀 매매입니다.
세낀 매매란
현재 세입자가 거주하고 있는 집을 세입자를 그대로 둔 상태에서 매수하는 것
기존 토허제에서는 매수자가 빠르게 입주해야 하기 때문에 이런 물건의 거래가 어려웠습니다.
하지만 이번 특례로 인해
“지금 당장 입주하지 않아도 되는 무주택 실수요자”
라면 임차인이 있는 주택을 매수할 수 있는 길이 열렸습니다.
7. 무주택자에게는 어떤 기회가 될까?
“당장 입주하지 않아도 내 집을 먼저 사둘 수 있다.”
예를 들어,
- 내년 결혼 예정인 신혼부부
- 현재 지방에서 근무하고 있지만 1~2년 후 서울로 올라올 예정인 사람
- 지금은 다른 곳에 거주하고 있지만 향후 서울 실거주를 계획하는 사람
현재 세입자가 거주하고 있는 집을 미리 매수해두고 나중에 입주하는 방법을 생각해볼 수 있습니다.
특히 임차인이 있는 집은 매수자가 바로 입주해야 하는 물건보다 가격 협상 여지가 있을 수 있기 때문에,
“당장 입주하지 않아도 되는 무주택자라면 오히려 저렴한 매물을 찾을 수 있는 기회가 될 수 있다.”
8. 앞으로 현장에서 이렇게 물어볼 수 있습니다.
부동산에 갔을 때 기존에는
“입주 가능한 물건 위주로 보여주세요.” 라고 했다면,
앞으로는 무주택 실수요자라면
“세입자가 있는 물건도 괜찮습니다. 당장 입주할 필요는 없으니
세낀 물건 중 가격이 저렴하게 나온 매물도 보여주세요.”
라고 문의해볼 수 있습니다.
특히 실거주 시점이 1~2년 뒤인 사람이라면 선택지가 넓어질 수 있습니다.
9. 매도자 입장에서도 달라집니다.
매도자 입장에서는
“세입자가 살고 있으니 토허제 때문에 어차피 매도가 어렵겠지.”
라고 생각할 수 있습니다.
하지만 이번 특례로 인해 임차인이 있는 상태에서도 매매가 가능해질 수 있기 때문에,
매도자도 주변 중개사무소에 적극적으로 문의해볼 필요가 있습니다.
현재 세입자의 계약기간, 매수자의 자격, 실거주 시점 등을 확인하고
어느 정도 가격이면 거래가 가능한지 시장에 매물을 내놓아볼 수 있습니다.
따라서 이번 조치는 매수자뿐 아니라 매도자에게도 거래 가능한 매물의 범위를 넓혀주는 효과가 있습니다.
10. 그렇다면 아무나 세입자 있는 집을 살 수 있을까?
아닙니다. 이것이 가장 중요한 부분입니다. 이번 특례에는 조건이 있습니다.
① 무주택자 요건
2026년 5월 12일 이후부터 무주택 요건을 유지해온 실수요자가 대상입니다.
따라서 “나는 지금 집이 있지만 집을 하나 팔고 세입자 있는 집을 사면 되겠지.”
라고 생각하면 안 됩니다.
기존 주택을 보유한 상태에서 단순히 집을 팔고 세낀 물건을 매수하는 방식으로
특례를 적용받을 수 있는 것은 아닙니다.
무주택자 요건을 반드시 확인해야 합니다.
② 입주를 영원히 안 해도 되는 것은 아닙니다.
이 부분도 정말 중요합니다.
실거주 의무를 없애는 것이 아니라 ‘유예’하는 것입니다.
현재 임차인의 임대차기간이 끝나거나
계약갱신청구권을 행사했다면 그 갱신기간까지 기다렸다가
결국 매수자가 직접 입주해서 2년간 실거주해야 합니다.
③ 계약갱신청구권에도 조건이 있습니다.
이번 개정에서 특히 주의해야 하는 부분입니다.
계약갱신청구권을 한 번 더 사용할 수 있도록 하면서 그 기간까지 실거주를 유예할 수 있지만,
기존 임대차계약의 만기가 2027년 12월 31일 이전이어야 합니다.
예를 들어,
2026년 9월 25일에 새로운 임대차계약을 체결했다면?
임대차기간이 2년이라면 만기는 2028년 9월 25일
이 경우에는 2027년 12월 31일을 이미 넘어가기 때문에
이번 특례의 계약갱신에 따른 실거주 유예 대상이 될 수 없습니다.
임대차계약 체결일과 만기일을 반드시 확인해야 합니다.
🎯 매수자 입장에서 체크할 것
☑ 내가 무주택자 요건을 충족하는가?
☑ 2026년 5월 12일 이후 무주택 요건을 유지했는가?
☑ 현재 세입자의 계약기간은 언제까지인가?
☑ 계약갱신청구권을 이미 사용했는가?
☑ 계약갱신을 할 경우 언제까지 거주하게 되는가?
☑ 내가 실제 입주할 수 있는 시점은 언제인가?
☑ 최종적으로 2년 실거주 의무를 충족할 수 있는가?
☑ 토지거래허가 대상 여부와 관할 구청의 허가 조건을 확인했는가?
11. 이번 주간머니이슈에서 기억할 핵심
① 토허제의 기본 원칙
허가 → 잔금 → 4개월 이내 입주 → 2년 실거주
② 기존 문제
임차인이 있는 집은 빠른 입주가 어려워 거래가 어려워지고 매물이 감소
③ 이번 변화
실거주 유예 신청기한을 2026년 12월 31일 → 2027년 12월 31일로 1년 연장
④ 가장 중요한 변화
기존 임차인의 잔여기간뿐 아니라 계약갱신청구권에 따른 갱신기간까지 실거주 유예 가능
⑤ 무주택 실수요자에게 의미
당장 입주하지 않아도 된다면 세입자가 있는 집까지 매수 후보로 검토 가능
⑥ 주의할 점
아무나 가능한 것이 아니며, 무주택 요건과 임대차계약 만기 등 여러 조건을 확인해야 함
⑦ 가장 중요한 오해
실거주 의무가 없어지는 것이 아니다.
→ 나중에는 반드시 입주해서 2년 실거주해야 함.
