전세낀 물건 매도 계약 관련 문의드립니다~~

도도기린님 매도 준비 고생 많으세요. 순서대로 말씀드릴게요. 1. 중도금 없이 계약금에서 잔금으로 가도 되나 계약 자체는 유효합니다. 다만 중도금이 없으면 잔금일(27.3.8)까지 5개월 넘게 양쪽 모두 계약금으로 빠져나갈 수 있는 상태가 됩니다. 매수인은 계약금을 포기하면 되고, 매도인은 배액을 돌려주면 됩니다. 비과세 일정에 맞춰 파시는 거라 잔금 직전에 매수인이 빠지면 타격이 큽니다. 그래서 중도금을 조금이라도 받으시길 권합니다. 중도금은 금액보다 시점이 중요하고, 적은 금액이어도 들어오는 순간부터 상대가 마음대로 계약을 깰 수 없습니다. 10%를 계약금과 중도금으로 나눠 적는 것도 됩니다. 계약금을 조금 줄이고 그만큼을 중도금으로 돌리는 방식이 실제로 쓰입니다. 다만 이렇게 하세요. - 중도금 날짜를 계약일과 다르게 적고 실제로 그날 따로 받기 (예: 계약일 9%, 1~2주 뒤 1%) - 계약서에 "잔금일까지 해제할 수 있다" 같은 문구가 없는지 확인하기 (있으면 중도금을 받아도 소용없습니다) - 매수인이 대출을 쓰면 은행이 계약금 10% 지급을 확인하는 경우가 있으니 매수인 쪽에 미리 물어보게 하기 세입자 있는 집에서 중도금을 빼자는 건 보통 매수인 사정입니다. 퇴거가 확실하지 않은데 중도금을 넣으면 되돌릴 수 없으니까요. 아래 2번의 세입자 합의서를 먼저 받아 보여주시면 중도금 협의가 훨씬 쉬워집니다. 2. 세입자가 안 나가면 매도인이 보상한다는 특약, 안 넣어도 되나 완전히 빼기는 어렵습니다. 잔금일에 집을 비워 넘기기로 한 이상, 세입자가 안 나가면 특약이 없어도 책임은 매도인에게 옵니다. 특약은 그 배상 범위를 정하는 것에 가깝습니다. 그래서 특약을 빼는 것보다 세입자 쪽을 단단히 하시는 게 중요합니다. - 갱신요구권을 아직 안 쓴 세입자가 "안 쓰고 나가겠다"고 한 약속은 서명만으로는 약합니다. 세입자에게 불리한 약정이라 효력을 다투게 될 수 있어요. - 번복을 막는 근거가 되는 건 합의에 따라 상당한 보상(이사비 등)을 실제로 지급한 사실입니다. - 그래서 세입자와 "27.3.8 임대차 종료 합의, 보상금 OO원 지급, 받은 보상금은 반환하지 않음" 내용의 합의서를 쓰고, 이체 기록을 남기시길 권합니다. 얼마가 상당한 보상인지는 정해진 기준이 없어서 너무 적으면 안심하기 어렵습니다. - 만기(2.28) 뒤 3.8까지 8일 더 머무는 조건(관리비 등)도 합의서에 같이 적어 두세요. 특약은 범위를 좁혀서 제안해 보세요. "명도가 안 되면 매수인이 해제할 수 있고 매도인은 받은 금액을 돌려준다" 또는 "잔금일을 조정할 수 있다" 정도면 배액에 실제 손해까지 물어주는 문구보다 부담이 훨씬 작습니다. 3. 전세보증금은 누가 돌려주나 이 경우는 매도인이 돌려줍니다. 잔금일과 퇴거일이 같은 날이고, 소유권이 넘어가는 그 순간까지 임대인은 매도인이기 때문입니다. 실무에서는 매수인이 보낸 잔금으로 매도인이 그 자리에서 보증금을 돌려줍니다. 꼭 확인하실 것 두 가지입니다. - 세입자가 전세대출을 받았는지, 은행에서 질권설정이나 채권양도 통지(내용증명 등)를 받은 적이 있는지. 받았다면 보증금을 세입자가 아니라 은행에 돌려줘야 합니다. 모르고 세입자에게 주면 다시 물어줄 수 있어요. 나갈 때 대출 완납증명서도 받아 두세요. - 잔금일 오전에 세입자가 새 집 전입신고를 마치도록 부탁하기. 그래야 매수인 대출이 그날 실행됩니다. 덧붙여 비과세도 한 번 확인하세요 - 양도 시기는 잔금일이고 보유기간도 잔금일 기준입니다. 27.3.8 잔금이면 3.7 이후라 일정은 맞습니다. 하루 차이라 세무사에게 한 번 확인받으시면 안전합니다. - 취득 당시 그 지역이 조정대상지역이었다면 보유 2년에 더해 거주 2년이 필요합니다. 세입자가 살고 있었다면 거주를 못 채우셨을 수 있으니 취득일 기준으로 꼭 확인하세요. - 12억 넘는 부분은 과세되고, 비과세여도 양도 후 2개월 안에 신고는 해야 합니다. 잘 마무리하시길 바랍니다! 자이코 드림

도도기린님 안녕하세요 세낀 물건 매도 준비하고 계시군요. 꼼꼼히 확인하고 진행하시는 점 멋지십니다. 부동산 사장님이 왜 중도금을 안된다고 했는지 한번더 의중을 여쭤보시는 것도 좋을 것 같은데요. 계약금+중도금 > 매매금-전세금 보다 큰 금액이어서 리스크가 있다고 판단하시는 경우일 수도 있을 것 같아요. 가능하다면, 잔금까지 일정이 너무 많이 남았고 현재 전세자금반환대출이 안되는점을 이유로 들고 중도금을 단돈 100~1000만원이라도 협상해볼 듯 합니다. 임차인에게 불리한 협약은 인정되지 않지만, 가능하다면 퇴거확약서를 남겨두시면 좋을 것 같습니다. 매수인의 은행이나 토허제를 위해 필요하다고 장치를 마련한뒤 요청하시면, 법적인 효력이 적을지라도 임차인분의 심리적허들이 생길 수 있기 떄문에 추천드립니다. 전세반환금은 매도인분 이름으로 반환하는게 향후 증빙에도 깔끔할 것 같은데요. 미리 이체한도 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 아무쪼록 잘 진행되셨으면 좋겠습니다.